Νομολογιακοί Ενδείκτες Αναπροσαρμογής Μισθώματος βάσει Άρθρου 288 ΑΚ

Legal Insight

Νοέμβριος 2022

Δανάη Στάμαργα, ΜΔΕ

Περίληψη: Οι διαρκώς μεταβαλλόμενες συνθήκες της οικονομικής και κοινωνικής πραγματικότητας επιβάλλουν πολλές φορές και την αντίστοιχη αναπροσαρμογή των συμβατικών σχέσεων ούτως ώστε να αίρεται η τυχόν δημιουργηθείσα αδικία για κάποιο από τα συμβαλλόμενα μέρη. Στο παρόν άρθρο επιχειρείται μία ενδεικτική απαρίθμηση των πραγματικών εκείνων συνθηκών οι οποίες κρίθηκαν από τα δικαστήρια ικανές να οδηγήσουν σε υποχρεωτική αναπροσαρμογή του μισθώματος είτε προς τα άνω είτε προς τα κάτω προκειμένου να αρθεί η δυσαναλογία που δημιουργήθηκε μεταξύ των εκατέρωθεν παροχών λόγω κάποιας μεταβολής των συνθηκών.

Εισαγωγή

Τα τελευταία χρόνια, και ειδικότερα από το 2018 μέχρι και σήμερα σημειώνεται σημαντική άνοδος στις αξίες των ακινήτων σε όλες τις περιφέρειες της χώρας μας, με τη σημαντικότερη αύξηση να παρουσιάζεται στα μεγάλα αστικά κέντρα, αφού ενδεικτικά σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, η άνοδος των τιμών των κατοικιών την τελευταία τετραετία έχει αγγίξει το 35% και 27% αντίστοιχα. Μία τέτοια εξέλιξη φυσικά δεν μπορεί να αφήσει ανεπηρέαστες τις τιμές των ενοικίων οι οποίες διαμορφώνονται αντίστοιχα, διότι διαφορετικά ο εκμισθωτής ενός ακινήτου που προέβη στη σύναψη σύμβασης μίσθωσης όταν οι αξίες των ακινήτων ήταν σημαντικά χαμηλότερες θα είναι υποχρεωμένος να υποστεί μία ζημία που ακόμα και αν μπορούσε να την προβλέψει κατά τη σύναψη της μίσθωσης, αυτό δεν σημαίνει ότι την αποδεχόταν. Και φυσικά όταν ο μισθωτής συμφωνεί και εκείνος στην αναπροσαρμογή του μισθώματος τότε δεν τίθεται κανένα απολύτως ζήτημα. Το πρόβλημα ουσιαστικά γεννάται όταν το ένα από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη αρνείται να συμπράξει στην αναπροσαρμογή του μισθώματος, όταν αυτό χρήζει αναπροσαρμογής εξαιτίας μίας μεταγενέστερης της σύναψης της σύμβασης μεταβολής των συνθηκών.

1. Δυνατότητα αναπροσαρμογής του μισθώματος με δικαστική απόφαση 

Για το λόγο αυτό ο νομοθέτης παρέχει τη δυνατότητα στα συμβαλλόμενα μέρη ακόμα και στην περίπτωση που δεν συμφωνεί το ένα από αυτά στην αναπροσαρμογή του μισθώματος να επιτύχουν αυτήν απευθυνόμενα στο δικαστήριο. Ειδικότερα, η εν λόγω δυνατότητα παρέχεται δυνάμει του άρθρου 288 του Αστικού Κώδικα, το οποίο ορίζει ότι «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη». Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι οι παροχές αμφότερων των συναλλασσόμενων μερών, τόσο δηλαδή του μισθωτή όσο και του εκμισθωτή, οφείλουν να είναι προσαρμοσμένες ανάλογα προς τις κρατούσες την εκάστοτε δεδομένη χρονική στιγμή στις συναλλαγές αντιλήψεις, ακόμα και αν αυτό σημαίνει απόκλιση από τα συμφωνηθέντα, λόγω μεταβολής των συνθηκών στο μεσοδιάστημα. Έτσι, βάσει του άρθρου αυτού τα μέρη μπορούν να επέμβουν στη σύμβαση διορθώνοντας αυτή και προσδιορίζοντας την εκπληρωτέα παροχή κατ’ απόκλιση των συμφωνηθέντων και με βάση αντικειμενικά κριτήρια που κατά τις αντιλήψεις κρατούν στις συναλλαγές. Το δικαίωμα, δε, αυτό υφίσταται ακόμα και σε περίπτωση προβλεφθείσας μεταβολής των συνθηκών επί των οποίων τα μέρη είχαν στηρίξει τη συμφωνία τους. Δεν είναι, δηλαδή, προϋπόθεση της εφαρμογής της ως άνω διάταξης η απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών.

Έτσι με βάση τα ανωτέρω λεχθέντα, ένας εκμισθωτής ή μισθωτής δύναται να ζητήσει από το δικαστήριο την αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη, προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (βλ. σχετικά την υπ’ αρ. 9/1997 απόφαση του Αρείου Πάγου).

Η συνδρομή των ως άνω ειδικών συνθηκών θα πρέπει να έχει χαρακτήρα μόνιμο και οι επακόλουθες συνέπειες να μην εντάσσονται στα όρια του συνήθους επιχειρηματικού κινδύνου που αναλαμβάνει ο μισθωτής εκείνος που ασκεί ορισμένη επιχειρηματική δραστηριότητα στο μίσθιο. Ενώ, σε περίπτωση έγερσης αγωγής βάσει του άρθρου 288 ΑΚ, σύμφωνα με τα ανωτέρω, ως κρίσιμος χρόνος συνδρομής των ειδικών ως άνω συνθηκών λογίζεται ο χρόνος της πρώτης συζήτησης της αγωγής.

2. Ο τρόπος αναπροσαρμογής του μισθώματος

Στην περίπτωση αυτή το δικαστήριο προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, προβαίνει στη σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του «ελεύθερου», το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται από την απόφαση. Αν μεταξύ αυτών υπάρχει διαφορά το δικαστήριο κρίνει αν με βάση τις αρχές της καλής πίστης δημιουργείται ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη, δε, αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστης, υπάρχει όταν λόγω ουσιώδους αύξησης ή μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή ή τον μισθωτή, αντίστοιχα, η οποία ζημία υπερβαίνει τον κίνδυνο που αυτός (ο μισθωτής ή ο εκμισθωτής) ανέλαβε καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, και επιπλέον μπορεί να περιοριστεί με την αύξηση ή μείωση του μισθώματος αντίστοιχα. Από τη στιγμή, λοιπόν, που θα διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής το δικαστήριο θα αναπροσαρμόσει το μίσθωμα, όχι απαραίτητα κατά τη διαφορά που θα ανακύψει συγκρίνοντας τα δύο ανωτέρω ποσά, αλλά στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί. Η, δε, αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά αυτό τον τρόπο δεν ισχύει αναδρομικά αλλά για το μετά την επίδοση της αγωγής χρονικό διάστημα.

3. Νομολογικοί ενδείκτες της αναγκαιότητας αναπροσαρμογής του μισθώματος

Βάσει όλων των ανωτέρω τα δικαστήρια έχουν κατά καιρούς κρίνει ότι τέτοιες περιστάσεις ικανές να οδηγήσουν τα μέρη σε υποχρεωτική αναπροσαρμογή του μισθώματος ούτως ώστε αυτό να ανταποκρίνεται στις κρατούσες συνθήκες είναι:

Α) Η αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, η οποία προκλήθηκε από:

α) Πεζοδρόμηση οδού, θέση σε λειτουργία σταθμού μετρό και αύξηση εμπορικής κίνησης.

Μία τέτοια περίπτωση ρύθμισε η υπ’ αριθ. 423/2008 απόφαση του Αρείου Πάγου σύμφωνα με την οποία «…μετά την πάροδο εννέα ετών από την κατάρτιση της μίσθωσης αυξήθηκε αλματωδώς η μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου, έτσι ώστε το καταβαλλόμενο μίσθωμα δεν συμβαδίζει με τις οικονομικές συνθήκες στο δρόμο αυτό, με συνέπεια να υπάρχει δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, που δικαιολογεί την αναπροσαρμογή του μισθώματος στο ύψος εκείνο που αίρει τη δυσαναλογία». Στην ανωτέρω αύξηση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου συνέβαλαν σύμφωνα με την ίδια απόφαση η πεζοδρόμηση της οδού επί της οποίας βρισκόταν το ακίνητο, η οποία είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση της εμπορικής κίνησης και εντεύθεν της μισθωτικής αξίας των ακινήτων της οδού αυτής, ενώ στην αύξηση της κίνησης συνέβαλε και η θέση σε λειτουργία του σταθμού του μετρό στην πλατεία Συντάγματος, προς την οποία γειτνιάζει η οδός.

β) Ένταξη της περιοχής του μισθίου ακινήτου στο σχέδιο πόλης.

γ) Θέση σε ισχύ του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αγοραίας αξίας των ακινήτων της συγκεκριμένης περιοχής.

δ) Ίδρυση και θέση σε λειτουργία πολλών καταστημάτων στην περιοχή του μισθίου ακινήτου με αποτέλεσμα την αύξηση της ζήτησης ακινήτων προς μίσθωση.

Τα ως άνω κριτήρια παρουσιάζονται στην υπ’ αρ. 636/1997 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Τρικάλων, στην οποία κρίθηκε ότι: «το χρηματικό ποσό των 66.141 δραχμών ως μηνιαίο μίσθωμα του επίδικου μισθίου τελεί πλέον σε προφανή δυσαναλογία προς τη μισθωτική αξία του μισθίου. Τούτο, διότι από την εναρκτήρια ημερομηνία της μίσθωσης (01.04.1986) μέχρι την ημέρα (21.04.1997), οπότε το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου αναπροσαρμόστηκε στο ποσό των 66.141 δραχμών, έλαβαν χώρα πολλά περιστατικά που συντέλεσαν στη σημαντική επαύξηση της μισθωτικής αξίας του επιδίκου. Ειδικότερα: 1) Η περιοχή, όπου κείται το επίδικο μίσθιο, εντάχθηκε στο σχέδιο πόλης των Τρικάλων, γεγονός που συντέλεσε στην ανέγερση πολλών οικοδομών στην περιοχή. 2) Στην περιοχή αυτή ισχύει πλέον το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αγοραίας αξίας των ακινήτων, γεγονός που συντέλεσε στη μεγάλη αύξηση της αντικειμενικής μισθωτικής αξίας των ακινήτων. 3) Στην ίδια περιοχή ιδρύθηκαν πλέον και τέθηκαν σε λειτουργία πολλά καταστήματα (κυρίως εστιατόρια και καταστήματα πώλησης αυτοκινήτων και ανταλλακτικών αυτοκινήτων), γεγονός που επαύξησε το ενδιαφέρον των επιχειρηματιών για ίδρυση καταστήματος στην ίδια περιοχή. Η μεγάλη ζήτηση ακινήτων της περιοχής προς μίσθωση συντέλεσε στη μεγάλη άνοδο των μισθωμάτων[…]Φυσικά, ο ενάγων θα μπορούσε να εξασφαλίσει μηνιαίο μίσθωμα υπέρμετρο των 70.000 δραχμών για το επίδικο μίσθιο, αν είχε ευχέρεια να προβεί σε ελεύθερες διαπραγματεύσεις. Αν, μάλιστα, εκμίσθωνε το επίδικο μίσθιο, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί αυτό ως εστιατόριο, συνεργείο αυτοκινήτων ή άλλο παρεμφερές κατάστημα, θα μπορούσε να εξασφαλίσει μηνιαίο μίσθωμα 100.000 δραχμών περίπου. […] Σύμφωνα με όσα προαναφέρθηκαν ως αποδειγμένα πραγματικά περιστατικά, το Δικαστήριο άγεται στα εξής συμπεράσματα: […] 2) Οπωσδήποτε όμως το μηνιαίο μίσθωμα των 66.141 δραχμών τελεί σε προφανή δυσαναλογία προς τη μισθωτική αξία του επίδικου μισθίου, ώστε η εμμονή του εναγομένου προς καταβολή του συγκεκριμένου μισθώματος να αποβαίνει αντίθετη προς τη διάταξη του άρθρου 288 Α.Κ. 3) Ενόψει των συγκριτικών στοιχείων, τα οποία προπαρατέθηκαν, του τρόπου, με τον οποίο χρησιμοποιείται το επίδικο μίσθιο από το εναγόμενο, και της μικρής επιβάρυνσης, την οποία προκαλεί ο συγκεκριμένος τρόπος χρήσης στο επίδικο μίσθιο, το μηνιαίο μίσθωμα, το οποίο οφείλει να καταβάλλει το εναγόμενο προς τον ενάγοντα, ώστε να είναι η παροχή του εναγομένου σύμφωνη προς την καλή πίστη, προς τα συναλλακτικά ήθη και -κυρίως -προς τη μισθωτική αξία του επίδικου μισθίου, ανέρχεται στο ποσό των 80.000 δραχμών".

Ομοίως αναφορικά με το υπό (δ) ανωτέρω η υπ’ αρ. 8008/2003 απόφαση του Εφετείου Αθηνών έκρινε ότι: «…Η περιοχή, όπως είναι γνωστό, παρουσιάζει αξιοσημείωτη εμπορική κίνηση, καθόσον σε αυτή υπάρχουν πολλά καταστήματα πωλήσεως των πλέον επώνυμων εμπορευμάτων, με συνέπεια, τα τελευταία χρόνια, να έχει δημιουργηθεί σημαντική αύξηση της ζήτησης ακινήτων για μίσθωση (στενότητα ανεύρεσης επαγγελματικής στέγης) με συνακόλουθο την ουσιώδη αύξηση της μισθωτικής αξίας των καταστημάτων […]Για το επίδικο μίσθιο ακίνητο καταβαλλόταν κατά τον επίμαχο χρόνο μηνιαίο μίσθωμα από 1.027,14 ευρώ, ήτοι 34,70 ευρώ ανά τετρ. μέτρο (1.027,14: 29,6 (26 + 18/5) = 34,70). Ητοι, είναι αρκετά μικρότερο εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί με καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης, κατά τα παραπάνω, ώστε η εμμονή του εναγομένου μισθωτή στην καταβολή του ποσού αυτού στους ενάγοντες συνεκμισθωτές, αντίκειται προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές και πρέπει να καθοριστεί αυτό (μηνιαίο μίσθωμα), κατά την κρίση του Δικαστηρίου τούτου, στο ποσό των 52,70 ευρώ ανά τετρ. μέτρο και συνολικά στο ποσό των 1.560 ευρώ (52,70 Χ 29,6), ποσό που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών».

ε) Αναβάθμιση της περιοχής του μισθίου ακινήτου λόγω κατασκευής της Αττικής οδού και του αεροδρομίου.

Ο λόγος αυτός εμφανίζεται στην υπ’ αρ. 4643/2005 απόφαση του Εφετείου Αθηνών σύμφωνα με την οποία το μίσθιο ακίνητο «βρίσκεται περίπου 500 μέτρα πλησίον της Αττικής Οδού, η έναρξη εκτέλεσης εργασιών της οποίας ξεκίνησε το 1996 και εγκαινιάστηκε στις 18.3.2001 η οποία συντόμευσε σημαντικά την πρόσβαση των αυτοκινήτων της μισθώτριας στο μίσθιο. Το 1996 υπογράφτηκε η σύμβαση κατασκευής του νέου διεθνούς αεροδρομίου στα Σπάτα Ελευθέριος Βενιζέλος, η έναρξη λειτουργίας το οποίου ξεκίνησε στις 29.3.2000. Τα γεγονότα αυτά αύξησαν σημαντικά την εμπορευσιμότητα των ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή του μισθίου όπως και τη μισθωτική αξία».

στ) Υποτίμηση του νομίσματος.

Η υποτίμηση του νομίσματος αλλά και η εν γένει άνοδος του κόστους ζωής κρίθηκαν σύμφωνα με την υπ’ αρ. 19/1994 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά συνθήκες ικανές για να διατάξει το δικαστήριο την αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση το αρ. 288ΑΚ. Ειδικότερα στην ως άνω απόφαση ορίζεται ότι «…αποδεικνύονται κατά την κρίση του Δικαστηρίου τα ακόλουθα […] Συγκεκριμένα,επήλθε μεταβολή των οικονομικών συνθηκών που υπήρχαν κατά τη σύναψη της μίσθωσης λόγω της σημαντικής αύξησης της αγοραίας αξίας των ακινήτων και της μισθωτικής τους αξίας πανελλαδικά, αντίστοιχα δε και του επιδίκου  ακινήτου, αλλά και λόγω της υποτίμησης της δραχμής και της εν γένει ανόδου του κόστους ζωής με αντίστοιχη έκπτωση της ανταλλακτικής αξίας του συνομολογηθέντος μισθώματος […] Αφού αποδείχθηκαν τα ανωτέρω η αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου αλλά και η υποτίμηση της δραχμής και άνοδος του κόστους ζωής κατά ποσοστό τουλάχιστον 40% επήλθε,κατά την κρίση του Δικαστηρίου, στον ενάγοντα εκμισθωτή ζημία(απώλεια κέρδους) υπερβαίνουσα τον αναληφθέντα απ’ αυτόν κίνδυνο με την αρχική κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης και πρέπει η ζημία αυτή να περιοριστεί,κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, στα όρια τα επιβαλλόμενα από την καλή πίστη, λαμβανομένων υπόψη και των συναλλακτικών ηθών, με την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος στο άνω ποσόν των 100.000 δρχ. το μήνα ,το οποίο αποτελεί το θεμιτό  μίσθωμα, ενόψει των κρατουσών κατά τον κρίσιμο ως άνω χρόνο μισθωτικών συνθηκών στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο».

ζ) Αύξηση του τιμαρίθμου.

Σύμφωνα με την υπ’ αρ. 72/1996 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Μεσολογγίου «η αστάθεια του νομίσματος, η αύξηση του τιμαρίθμου, οι πληθωριστικές τάσεις, τα σταθεροποιητικά οικονομικά προγράμματα και οι πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις, κατά την κρίση του δικαστηρίου και σύμφωνα με τα παραπάνω αναφερόμενα, δεν συνιστούν περιστατικά έκτακτα και  απρόβλεπτα και συνεπώς δεν μπορούν να στηρίξουν αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά το άρθρο 388 ΑΚ, διότι δεν συντρέχουν οι όροι εφαρμογής του. Όμως κατά την επικουρική βάση της, η οποία στηρίζεται στο άρθρο 288 ΑΚ, η αγωγή είναι νόμιμη […] Κατά την κρίση του δικαστηρίου υπάρχει ανάγκη αναπροσαρμογής του μισθώματος της προκείμενης μίσθωσης, βάσει των αρχών της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, διότι, εξαιτίας της ουσιώδους αυξήσεως της μισθωτικής αξίας του μισθίου από το έτος 1991, επέρχεται δι’ απωλείας κέρδους ζημία στον ενάγοντα εκμισθωτή, η οποία (ζημία) υπερβαίνει κατά τα παραπάνω κριτήρια τον κίνδυνο τον οποίο αυτός επιφορτίσθηκε με την κατάρτιση της προκείμενης μίσθωσης με το συγκεκριμένο μίσθωμα, δηλαδή των 200.000 δρχ., οπότε και πρέπει να περιορισθεί η ζημία του αυτή με τη διεύρυνση της παροχής, δηλαδή με την αύξηση του μισθώματος από το ποσόν των 200.000 δρχ. στο ποσό των 300.000 δρχ».

Β) Η μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, η οποία προκλήθηκε από:

α) Υπερπροσφορά στέγης για εμπορική χρήση.

Το κριτήριο αυτό παρουσιάζεται στην υπ’ αρ. 2192/2010 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών σύμφωνα με την οποία: «… πολλά καταστήματα της περιοχής παραμένουν ξενοίκιαστα, οπότε και υπάρχει υπερπροσφορά στέγης για εμπορική χρήση, με αποτέλεσμα όπως είναι φυσικό τη μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων του εμπορικού τριγώνου. Ακόμη και οι λοιποί όροφοι της πολυκατοικίας όπου κείται το επίδικο παραμένουν ανοίκιαστοι καθώς και κατάστημα καφετέρια πλησίον του επιδίκου, επί της οδού ......... αρ.....Με βάση τα δεδομένα αυτά, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή, ως κατ` ουσία βάσιμη, και να αναπροσαρμοστεί μειωθεί το μηνιαίο μίσθωμα στις 5.400 ευρώ για το χρονικό διάστημα μετά την επίδοση της αγωγής…»

β) Μεταβολή των οικονομικών συνθηκών – Οικονομική κρίση.

Μία από τις αποφάσεις που έκρινε την οικονομική κρίση και τις συνέπειες αυτής ως λόγους μείωσης του μισθώματος ήταν η υπ’ αρ. 595/2020 απόφαση του Αρείου Πάγου σύμφωνα με την οποία: «Ειδικά, η σύγχρονη γενική οικονομική κρίση των ετών 2009 επ., η επιβολή σκληρών οικονομικών (δημοσιονομικών και φορολογικών) μέτρων με τα "μνημόνια", εξαιτίας των οποίων μειώθηκε αισθητά το εισόδημα των εργαζομένων και, συνακόλουθα, η αγοραστική τους ικανότητα, η σημαντική αύξηση της φορολογίας των εισοδημάτων και η επιβολή οικονομικών βαρών στην ακίνητη περιουσία κ.λπ., που συνεπάγονται και μείωση της εμπορικής κινήσεως των καταστημάτων, αντιμετωπίζονται στο πλαίσιο της διατάξεως του άρθρου 288 του Α.Κ. και, συνεπώς, τα γεγονότα αυτά δικαιολογούν την αναπροσαρμογή μισθώματος κατά την εν λόγω διάταξη, έστω και αν δεν στοιχειοθετούν την εφαρμογή της διατάξεως του άρθρου 388 του ίδιου Κώδικα, θεωρούμενα ως μη έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα» (Βλ. και 765/2020 ΑΠ). Παρόμοιο σκεπτικό παρουσιάζεται και στην υπ’ αρ. 928/2020 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία έκρινε ότι η μετά την κατάρτιση της επίδικης μισθωτικής σύμβασης επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της χώρας και η μείωση της καταναλωτικής κίνησης στις επιχειρήσεις, συμπεριλαμβανομένων και των φαρμακείων, συνιστά λόγο μείωσης του μισθώματος ακινήτου που στέγαζε επιχείρηση φαρμακείου.

Έτσι και στην υπ’ αρ. 50/2021 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς διαλαμβάνονται τα ακόλουθα «Προκειμένου να εκτιμηθεί η πιο πάνω καθορισθείσα με την υπ’ αριθμ. 245/2018 απόφαση μισθωτική αξία του καταστήματος, το Εφετείο έλαβε υπόψιν του την δημοσιονομική κρίση που πλήττει τη χώρα από τις αρχές του έτους 2010, με άμεση συνέπεια τη συρρίκνωση των εισοδημάτων και τη μείωση της αγοραστικής δύναμης των πολιτών, που είχε ως επακόλουθο, μεταξύ άλλων, τη διακοπή της λειτουργίας σημαντικού αριθμού επιχειρήσεων (μεταξύ των οποίων και χώρων μαζικής εστίασης), την υπερπροσφορά καταστημάτων προς  ενοικίαση, τη χαμηλή  ζήτηση αυτών και τέλος τη μείωση της μισθωτικής τους αξίας, με αποτέλεσμα την προς το χείρον μεταβολή των μισθωτικών συνθήκων της συγκεκριμένης περιοχής του επιδίκου, που λήφθηκαν υπόψη για τον καθορισμό της μισθωτικής αξίας των προηγούμενων ετών. Η ραγδαία μείωση των μισθωμάτων από το έτος 2010 και επέκεινα αποδείχθηκε από τα συγκριτικά στοιχεία που προσκόμισαν οι εναγόμενοι και ειδικότερα […] Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι από τις αρχές του έτους 2010 άρχισαν να αντανακλώνται και σε εγχώριο επίπεδο οι επιπτώσεις της διεθνούς οικονομικής κρίσης, η οποία είχε ξεκινήσει εκτός ευρωπαϊκού πεδίου, ήδη, από τα μέσα του έτους 2008. Η κρίση, δε, αυτή, επισφραγίστηκε από την υπαγωγή της χώρας στο μηχανισμό στήριξης της Ευρωπαϊκής Ένωσης και στη χρηματοδότησή της από το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο το μήνα Μάρτιο του έτους 2010. Το ανωτέρω οικονομικό πασίδηλο γεγονός είχε ως αποτέλεσμα, με αφετηρία το καλοκαίρι του έτους 2010, αλλά κυρίως από τα μέσα του έτους 2011 και εντεύθεν να παγιωθεί ένα κλίμα ευρύτερης οικονομικής αστάθειας, το οποίο έπληξε αναπόφευκτα την επιχειρηματική δραστηριότητα, ενώ περαιτέρω εξέλαβε και κοινωνικές διαστάσεις, δυναμιτίζοντας το δείκτη ποσοστού ανεργίας της χώρας σε άνευ προηγουμένου υψηλά επίπεδα. Η διακοπή λειτουργίας ολοένα και περισσότερων εμπορικών καταστημάτων, ακόμη και εκείνων που βρίσκονται επί των πλέον εμπορικότερων δρόμων της χώρας, αποτελεί φαινόμενο που αυξάνεται με γεωμετρική πρόοδο, ενώ ειδικά ο κλάδος της εκμετάλλευσης των ακινήτων κλυδωνίστηκε ανεπανόρθωτα. Τα γεγονότα αυτά σχετικά με την οικονομική συγκυρία στην οποία βρίσκεται η χώρα είχαν ως αποτέλεσμα την επελθούσα μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων».

Αντί επιλόγου

Συμπερασματικά, παρατηρούμε ότι δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου τα δικαστήρια θα επέμβουν τροποποιώντας μία ήδη διαμορφωμένη μισθωτική σχέση είτε αυξάνοντας είτε μειώνοντας το μίσθωμα ούτως ώστε αυτό να ανταποκρίνεται στις διαμορφωθείσες μετά τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης συνθήκες. Μεταβολή, δε, των συνθηκών, βάσει όσων προαναφέρθηκαν με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ μπορεί να αποτελέσουν ενδεικτικά: η σημαντική αύξηση ή ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων, η μεταβολή των οικονομικών συνθηκών και άλλοι λόγοι, δεδομένου ότι οι περιπτώσεις, στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος κατά τη διάταξη αυτή, δεν είναι δυνατό, όπως είναι φυσικό, να προβλεφθούν λεπτομερώς στο σύνολό τους, αφού η σχετική κρίση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες συνθήκες που συντρέχουν κάθε φορά.