Η Ανακοπή Διόρθωσης Τιμής Πρώτης Προσφοράς στον Πλειστηριασμό

Legal Insight

Σεπτέμβριος 2023

Γιώργος Ζαούρης, Δικηγόρος

Περίληψη: Από την 1η Ιανουαρίου 2018 έως 31 Μαΐου 2023 υπολογίζεται ότι έχουν διενεργηθεί περισσότεροι από 60.100 ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί. Στις πλείστες των περιπτώσεων οι επισπεύδοντες τον πλειστηριασμό ήταν τράπεζες ή εταιρείες διαχείρισης των απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις για λογαριασμό των αποκτώντων funds που στρέφονταν κατά φυσικών προσώπων – οφειλετών. Οι τελευταίοι, όντας σε νομικά μειονεκτική θέση, χρειάζεται να γνωρίζουν όλα τα μέσα άμυνας που έχουν στη διάθεση τους για να ανακόψουν την εκτέλεση που επισπεύδεται σε βάρος των περιουσιακών τους στοιχείων. Σε προηγούμενα άρθρα έχει γίνει λόγος για την κύρια ανακοπή του άρθρου 933 του κώδικα πολιτικής δικονομίας, την οποία ο οφειλέτης ασκεί με αίτημα την ακύρωση της εκτελεστικής διαδικασίας σε βάρος του (βλ. εδώ). Στο παρόν άρθρο εξετάζεται μία άλλη ανακοπή, η λεγόμενη «ανακοπή διόρθωσης» της κατασχετήριας έκθεσης, η οποία επιτελεί διαφορετικό από την ανακοπή του άρθρου 933 ρόλο, ο οποίος συνίσταται κυρίως στην αύξηση της τιμής πρώτης προσφοράς.

1. Τί είναι η ανακοπή διόρθωσης

Η ανακοπή διόρθωσης (άρθρο 954 παράγραφος 4 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας) αποτελεί το ένδικο βοήθημα με αίτημα τη διόρθωση της κατασχετήριας έκθεσης ή/και την περίληψη αυτής για λόγους που αφορούν ελαττώματα και ελλείψεις της περιγραφής του κατασχεθέντος και την τιμή πρώτης προσφοράς στον πλειστηριασμό (που ταυτίζεται με την εκτιμηθείσα αξία του). Για την εκτίμηση, μάλιστα, της αξίας του ακινήτου λαμβάνεται υπ’ όψιν η εμπορική του αξία (ά. 993 παρ. 2 ΚΠολΔ), η οποία δεν μπορεί να υπολείπεται της αντικειμενικής. Αν, μάλιστα, πρόκειται για ακίνητο, στο οποίο έχει εγκατασταθεί βιομηχανική, βιοτεχνική, ξενοδοχειακή επιχείρηση ή οποιαδήποτε παραγωγική μονάδα με εξοπλισμό που αποτελεί ενιαίο οικονομικό σύνολοκαι έχουν κατασχεθεί μαζί (σύμφωνα και με το άρθρο 1001Α ΚΠολΔ) στην εκτίμηση της αξίας του ακινήτου χρειάζεται να ληφθεί υπ’ όψιν και ο εξοπλισμός και τα παραρτήματα του. Αυτό αιτιολογείται από το γεγονός ότι ο απαραίτητος για τη λειτουργία της παραγωγικής μονάδας εξοπλισμός είναι καθοριστικός για την εκτίμησης της συνολικής αξίας του ακινήτου, καθώς συνήθως θα πρόκειται για μηχανήματα σημαντικής οικονομικής αξίας που ενδεικνύουν την ποιότητα και τις δυνατότητες της μονάδας εγκατεστημένης στο ακίνητο. Έτσι, ορθώς γίνεται δεκτό ότι αντικείμενο διόρθωσης δεν αποτελεί η κατασχετήρια έκθεση μόνο στις περιπτώσεις που η περιγραφή του κατασχεθέντος υπολείπεται του νόμιμου περιεχομένου της ή παρουσιάζει ανακρίβειες ως προς βασικά στοιχεία της, αλλά και όταν η ανακρίβεια, έλλειψη ή ασάφεια επιδρά στην προσέλκυση πλειοδοτών, ματαιώνοντας με τον τρόπο αυτόν τον σκοπό του πλειστηριασμού (π.χ. η αξία δύο διαμερισμάτων ίδιου εμβαδού, στον ίδιο δρόμο μπορεί να διαφοροποιείται ουσιωδώς λόγω της πολυτελούς κατασκευής του ενός ή λόγω κατασκευαστικών ελαττωμάτων του άλλου). Δεδομένου ότι η ανακοπή χρειάζεται να κατατεθεί το αργότερο δεκαπέντε εργάσιμες ημέρες πριν τον πλειστηριασμό, άλλως απορρίπτεται ως απαράδεκτη, και η απόφαση επ’ αυτής να εκδοθεί έως και τις 12 το μεσημέρι της όγδοης πριν τον πλειστηριασμό ημέρας και να δημοσιευτεί στην ιστοσελίδα δημοσιεύσεων πλειστηριασμών του Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων του eΕΦΚΑ (https://deltio.tnomik.gr/decisions), η ανακοπή διόρθωσης εκδικάζεται κατά την ταχεία διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων. 

2. Αρμόδιο δικαστήριο – Νομιμοποίηση

Η ανακοπή διόρθωσης ασκείται παραδεκτά στο δικαστήριο που εισάγεται και η ανακοπή του άρθρου 933, ήτοι το δικαστήριο της περιφέρειας του τόπου εκτέλεσης. Αν πρόκειται για εκτέλεση για την ικανοποίηση χρηματικής απαίτησης σημασία έχει ο τόπος όπου έλαβε χώρα η κατάσχεση, λ.χ. στην κατάσχεση ακινήτου η ανακοπή θα ασκηθεί παραδεκτά στο δικαστήριο της περιφέρειας του τόπου που βρίσκεται το ακίνητο. Στις πλείστες των περιπτώσεων η ανακοπή θα ασκηθεί στο αρμόδιο κατά τόπο Μονομελές Πρωτοδικείο, εκτός εάν ο εκτελεστός τίτλος (λ.χ. η απόφαση ή η διαταγή πληρωμής) εξεδόθη από το Ειρηνοδικείο, οπότε και το τελευταίο είναι αρμόδιο προς εκδίκαση της ανακοπής.

Την ανακοπή προς διόρθωση της έκθεσης και της περίληψης της νομιμοποιείται, καταρχήν, να ασκήσει κάθε πρόσωπο σε βάρος του οποίου επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση. Στην υπό κρίση ανακοπή διόρθωσης της κατασχετήριας έκθεσης (ή/και του αποσπάσματος της) διευρύνεται ο κύκλος των προσώπων που νομιμοποιούνται ενεργητικά στην άσκηση της, σε σχέση με την προρρηθείσα ανακοπή του ά. 933 με αίτημα την ακύρωση των πράξεων εκτέλεσης (και της κατασχετήριας έκθεσης).  Όπως ρητά αναφέρει το σχετικό άρθρο την ανακοπή διόρθωσης της κατασχετήριας έκθεσης νομιμοποιείται ενεργητικά να ασκήσει τόσο ο οφειλέτης όσο και ο δανειστής και κάθε τρίτος που έχει έννομο συμφέρον (α. 954 παρ. 4 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας). Αν εκπλειστηριάζεται το ενυπόθηκο ακίνητο τρίτου (κυρίου ή νομέα) τότε νομιμοποιείται και αυτός να ασκήσει την εν λόγω ανακοπή, ως καθ’ ου η εκτέλεση. Ως τρίτοι με έννομο συμφέρον νοούνται οι δανειστές του οφειλέτη (βλ. και ΜΠρΘεσ 32563/2011), ανεξαρτήτως αν έχουν εκτελεστό τίτλο ή έχουν αναγγελθεί στον πλειστηριασμό, καθώς και οι δανειστές του επισπεύδοντας τον πλειστηριασμό, με στόχο πάντα την επίτευξη υψηλότερου πλειστηριάσματος. Το έννομο συμφέρον των δανειστών (οφειλέτη και επισπεύδοντος τον πλειστηριασμό) να ασκήσουν την υπό κρίση ανακοπή έγκειται στη διασφάλιση και ικανοποίηση των ατομικών τους συμφερόντων μέσα από την επίτευξη υψηλότερης τιμής πρώτης προσφοράς του ακινήτου και, κατ’ αποτέλεσμα, υψηλότερου πλειστηριάσματος. Μπορεί, βέβαια, να γίνει δεκτό ελλείψει αντίθετης νομοθετικής πρόβλεψης το παράδοξο ότι ο επισπεύδων τον πλειστηριασμό δανειστής έχει έννομο συμφέρον να ζητήσει τη μείωση της τιμής πρώτης προσφοράς, σε περίπτωση που είναι δυσανάλογα υψηλή, μπροστά στον κίνδυνο να μην βρεθεί πλειοδότης και να ματαιωθεί ο πλειστηριασμός.  Σε μία τέτοια περίπτωση, η ανακοπή θα στρέφεται τόσο κατά του οφειλέτη κατά του οποίου επισπεύδεται εκτέλεση όσο και κατά του δικαστικού επιμελητή που επέβαλε την κατάσχεση. Λειτουργικά, ωστόσο, ο επισπεύδων τον πλειστηριασμό δανειστής μπορεί να επιτύχει το ίδιο αποτέλεσμα, εφόσον παραιτηθεί από το δικόγραφο της κατάσχεσης, προκειμένου στη συνέχεια να επιβάλλει νέα χωρίς τις ατέλειες και τα σφάλματα που είχαν παρεισφρύσει στην αρχική.

Στην περίπτωση, ειδικότερα, που την ανακοπή ασκεί τρίτος δανειστής πρέπει να τη στρέψει τόσο κατά καθ’  ου η εκτέλεση οφειλέτη όσο και κατά του επισπεύδοντας τον πλειστηριασμό.

3. Αντικείμενο/Λόγοι ανακοπής - Περιπτωσιολογία 

Όπως ήδη αναφέραμε με την υπό κρίση ανακοπή προσβάλλονται παραδεκτά η κατασχετήρια έκθεση και το απόσπασμα αυτής για συγκεκριμένους λόγους, ήτοι λόγους που αφορούν ελαττώματα και ελλείψεις της περιγραφής του κατασχεθέντος την τιμή πρώτης προσφοράς. Επίσης, κάναμε λόγο πως η εν λόγω ανακοπή κατατίθεται το αργότερο δεκαπέντε εργάσιμες ημέρες πριν τον πλειστηριασμό, άλλως απορρίπτεται ως απαράδεκτη, και η απόφαση επ’ αυτής εκδίδεται έως και τις 12 το μεσημέρι της όγδοης πριν τον πλειστηριασμό ημέρας και δημοσιεύεται στην ιστοσελίδα δημοσιεύσεων πλειστηριασμών του Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων του eΕΦΚΑ. Είναι απαραίτητο, όμως, να γνωρίζει κανείς ότι η απόφαση επί της ανακοπής αναπτύσσει την ισχύ της όχι από τη δημοσίευση της, αλλά από την κατάθεση της στον υπάλληλο του πλειστηριασμού (δηλαδή τον διορισμένο συμβολαιογράφο)! Αυτό πρακτικά σημαίνει πως η διενέργεια έτσι του πλειστηριασμού, παρά την ύπαρξη διορθωτικής αποφάσεως, είναι έγκυρη αν δεν έχει προηγηθεί η κατάθεση της αποφάσεως αυτής στον υπάλληλο του πλειστηριασμού (ΑΠ 293/2007)!

Πριν περάσουμε σε παραδείγματα από την νομολογία σημαντικό είναι να τονίσουμε πως με την ανακοπή διόρθωσης δεν προσβάλλεται το κύρος των πράξεων της εκτέλεσης - όπως με αυτήν του άρθρου 933 ΚΠολΔ - ούτε οδηγεί σε ακύρωση της κατάσχεσης, αλλά στη διόρθωση τυχόν της περιγραφής του ακινήτου, ιδίως όμως της αξίας εκτίμησης και της τιμής πρώτης προσφοράς του κατασχεθέντος υπό τη συνδρομή του στοιχείου της ανεπανόρθωτης βλάβης (ΕφΑΘ 9935/2002, ΜονΠρθεσ 48223/2007, ΜονΠρΑΘ 3234/2007). Η βλάβη είναι περιουσιακή και εντοπίζεται στην ουσιαστική υποτίμηση της αξίας του ακινήτου ή στην παράλειψη ουσιωδών στοιχείων και ιδιοτήτων του που θα οδηγούσαν στην αύξηση της τιμής πρώτης προσφοράς. Συνεπώς, το αίτημα για μείωση της τιμής πρώτης προσφοράς θα απορριφθεί γιατί σε μία τέτοια περίπτωση δεν θεμελιώνεται βλάβη του ανακόπτοντος οφειλέτη.

Αν, όμως, οι ελλείψεις και τα σφάλματα στην περιγραφή του ακινήτου και εν γένει του κατασχεθέντος είναι τόσο ουσιώδη, σε βαθμό που δημιουργούνται αμφιβολίες ως προς την ταυτότητά του και δεν επιδέχονται ίασης με απλή διόρθωση (ΑΠ 1687/2005) τότε ο οφειλέτης χρειάζεται να ασκήσει την ανακοπή του άρθρου 933 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας με αίτημα την ακύρωση της κατασχετήριας έκθεσης και της περίληψής της, αποδεικνύοντας τη συνδρομή του στοιχείου της βλάβης που υφίσταται με τη μείωση της αξίας του λόγω της λανθασμένης περιγραφής. Για παράδειγμα, αν στην κατασχετήρια έκθεση ή/και το απόσπασμα αυτής έχει αναγραφεί λανθασμένα η διεύθυνση και η έκταση του ακινήτου (και ουσιαστικά αφορά ένα διαφορετικό ακίνητο) χωρεί ανακοπή με αίτημα την ακύρωση της κατασχετήριας έκθεσης (ή/και το απόσπασμα αυτής). Τα όρια, ωστόσο, είναι δυσδιάκριτα και αν δεν δημιουργείται ουσιαστική σύγχυση της ταυτότητας του ακινήτου με κάποιο άλλο από την ελλιπή ή λανθασμένη περιγραφή, τότε χωρεί μόνο ανακοπή διόρθωσης της κατασχετήριας έκθεσης (π.χ. η υπ’ αριθμόν 127/2014 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Σάμου έκρινε ότι «οι ελλείψεις είναι τέτοιας σοβαρότητας, ώστε είναι δυνατόν εξαιτίας αυτών να δημιουργηθούν αμφιβολίες για την τοπική και οικονομική ταυτότητα του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου, καθώς και λανθασμένες εντυπώσεις στους υποψήφιους πλειοδότες και να οδηγηθούν σε μειωμένες κατά ποσό προσφορές», διατάσσοντας τη συμπλήρωση της κατασχετήριας έκθεσης για την άρτια περιγραφή του ακινήτου ως προς στοιχεία που αφορούσαν υλικά και το έτος κατασκευής, τεχνικά χαρακτηριστικά και προδιαγραφές του κτιρίου, αλλά και την εύκολη πρόσβαση σε αυτό από κεντρικές οδικές αρτηρίες που το καθιστά ιδανικό για επαγγελματική χρήση.

Προφανώς για κάθε άλλη παρατυπία και σφάλμα που έχει εμφιλοχωρήσει στην εκτελεστική διαδικασία και ενδεχομένως αφορά και στην κατασχετήρια έκθεση, η ανακοπή του άρθρου 933 ΚΠολΔ και το διαπλαστικό αίτημα ακύρωσής της είναι η μόνη άμυνα του οφειλέτη, καθώς η ανακοπή διόρθωσης μπορεί να ασκηθεί για τους παραπάνω περιοριστικά αναφερόμενους λόγους. Για οριακές, όμως, περιπτώσεις, όπως αυτή που εξετάσαμε στην προηγούμενη παράγραφο, ο οφειλέτης, για την καλύτερη προάσπιση των συμφερόντων του, δύναται παράλληλα με την άσκηση της ανακοπής διόρθωσης  να ασκήσει ξεχωριστά και την ανακοπή του άρθρου 933 με αίτημα την ακύρωση της ίδιας πράξης, εφόσον θεωρεί πως πρόκειται για σοβαρή πλημμέλεια, βάση και των όσων εκτίθενται στο παρόν. Με αυτό τον τρόπο, ακόμα και αν δεν επιτύχει την ακύρωση της κατασχετήριας έκθεσης και το δικαστήριο απορρίψει την ανακοπή του άρθρου 933, μπορεί η τελευταία να διορθωθεί ως προς τα στοιχεία που αναλύονται στο παρόν. Εφόσον η απόκλιση/έλλειψη εντοπίζεται στο απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης γίνεται δεκτό ότι μπορεί η τελευταία να προσβληθεί αυτοτελώς, αν και ο κανόνας είναι η προσβαλλόμενη πράξη να είναι η έκθεση μαζί με το απόσπασμα της.

Οι ελλείψεις ή τα σφάλματα που επιχειρεί ο ανακόπτων να διορθώσει μπορεί να αφορούν όχι μόνο την αξία του κατασχεθέντος αλλά και στοιχεία σχετικά με την έκταση, τη θέση ή την ιδιότητα του (λ.χ. ότι το ακίνητο είναι μισθωμένο), η διόρθωση των οποίων θα αποκαταστήσει την πραγματική εικόνα του ακινήτου και θα τονώσει ενδεχομένως το αγοραστικό ενδιαφέρον. Εφόσον έχουν παραλειφθεί ουσιώδη στοιχεία και ιδιότητες του κατασχεθέντος η διόρθωση θα έχει ως αποτέλεσμα καιμία διαφορετική εκτίμηση της αξίας του. 

Για παράδειγμα εφόσον πρόκειται για εμπορικό ακίνητο που ενοικιάζεται για την εκτίμηση της αξίας του χρειάζεται να ληφθεί υπ’ όψιν μεταξύ άλλων και το μίσθωμα βάσει της αντίστοιχης εκτιμητικής μεθόδου της κεφαλαιοποίησης, διαφορετικά, η χρήση μιας άλλης μεθόδου θα οδηγούσε σε υποβάθμιση της τιμής του και θα δικαιολογούσε την άσκηση ανακοπής με αίτημα την αύξησή της (βλ. και Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών 6964/2022 – αδημ. σε  υπόθεση που χειριστήκαμε).

Συνήθως, όμως, και εφόσον πρόκειται για ιδιόκτητα σπίτια και διαμερίσματα υιοθετείται η συγκριτική μέθοδος, όπου βάσει της τοπικής κτηματαγοράς υιοθετείται προσεγγιστικά μία μέση τιμή για την αξία του τετραγωνικού μέτρου. Με γνώμονα, λοιπόν, την αξία αυτή και το εάν η θέση που βρίσκεται το ακίνητο είναι προνομιακή κινείται η πληθώρα των δικαστικών αποφάσεων που κάνει δεκτό το αίτημα για διόρθωση.

Για παράδειγμα έχει γίνει δεκτό ότι επειδή το ακίνητο βρίσκεται στην «ακριβότερη περιοχή του Δήμου Ηλιούπολης», την περιοχή των Αστυνομικών, μία περιοχή με πράσινο, καλή ρυμοτομία και κοντά σε κεντρικές οδούς όπως η Λεωφόρος Βουλιαγμένης και η Λεωφόρος Ηρώων Πολυτεχνείου πιθανολογήθηκε ότι η εμπορική του αξία ήταν μεγαλύτερη από την εκτιμηθείσα και έγινε δεκτή η ανακοπή (Ειρηνοδικείο Αθηνών 1146/2022). Αντίστοιχα, έγινε δεκτό το αίτημα για διόρθωση της έκθεσης αναφορικά με εκπλειστηριαζόμενη οριζόντια ιδιοκτησία που «βρίσκεται στην ωραιότερη και περισσότερο αναπτυγμένη περιοχή του Δήμου Χαϊδαρίου, στη θέση «Δάσος», στο κατά κοινή παραδοχή πλέον προνομιακό οικοδομικό τετράγωνο του Δήμου Χαϊδαρίου, απέχει 50μ. από την Πλατεία Πρωτομαγιάς και 150 μέτρα από τη στάση της λεωφορειακής γραμμής. Είναι κατασκευασμένη με τα πλέον πολυτελή και υψηλού κόστους οικοδομικά υλικά και έχει ανακατασκευασθεί σχεδόν ολοκληρωτικά, δύο (2) φορές, κατά τα έτη 2008 και 2017» (Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών 22/2023). Το ίδιο και για ακίνητο σε κεντρικό σημείο του Δήμου Παπάγου – Χολαργού «Ωστόσο πιθανολογείται ότι η αξία των κατασχεμένων ακινήτων είναι μεγαλύτερη, καθώς αυτά βρίσκονται σε πολύ γνωστή συνοικία του Δήμου και σε κεντρικό σημείο όπου, από τα στοιχεία που προσκομίστηκαν σε σχέση με την τοπική κτηματαγορά προκύπτει ότι οι τιμές που προσφέρονται για πώληση παρόμοιων με τα κατασχεθέντα ακινήτων είναι μεγαλύτερες» (Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών 27/2023).

Αντίθετα, δεν έγινε δεκτή η ανακοπή σε ακίνητο που βρίσκεται στον Κολωνό, διότι μεταξύ άλλων «[...]πιθανολογήθηκε ότι η περιοχή του Κολωνού όπου βρίσκεται το ακίνητο είναι πυκνοκατοικημένη, με ελάχιστους ακάλυπτους χώρους, όπου συναντώνται διαφόρων ειδών κτίρια, όπως πολυώροφες πολυκατοικίες τυπικής εργολαβικής κατασκευής των δεκαετιών 60΄-70΄, βιοτεχνικά κτίρια αντίστοιχης περιόδου, νεοκλασικά υπό κατάρρευση, ενώ υφίσταται πρόβλημα παρόδιας στάθμευσης. Η συγκοινωνιακή εξυπηρέτηση γίνεται με λεωφορεία και μετρό, υπάρχει δε έντονη εμπορική δραστηριότητα κυρίως από οικονομικούς μετανάστες. Οι παραπάνω παράγοντες καθώς και η εγγύτητα με το κέντρο της Αθήνας θεωρητικά δημιουργούν προοπτικές ανάπτυξης, πλην όμως η εγκατάσταση των οικονομικών μεταναστών σε συνδυασμό με το γεγονός ότι στην περιοχή καταγράφονται πολλοί οίκοι ανοχής και η μετεγκατάσταση τους σε άλλη περιοχή είναι αβέβαιη, δεν προοιωνίζουν βραχυπρόθεσμα ανάπτυξη και αναβάθμιση».

Έτσι, παρατηρούμε ότι το δικαστήριο καλείται κατά κύρια βάση να σταθμίσει παράγοντες όπως η αρτιότητα και το έτος κατασκευής, η ποιότητα του εσωτερικού, αν το ακίνητο βρίσκεται σε καλή ή σε υποβαθμισμένη κοινωνικά και οικονομικά περιοχή και αν βρίσκεται σε κεντρικό σημείο της περιοχής αυτής με εύκολη πρόσβαση σε υπηρεσίες, χώρους αναψυχής, το οδικό δίκτυο και τα μέσα μαζικής μεταφοράς.

Το σφάλμα μπορεί, όμως, να έγκειται στον τρόπο εκτίμησης, καθώς πολλές φορές γίνεται μόνο εξωτερική αυτοψία, με συνέπεια να μην λαμβάνεται υπ’ όψιν το εσωτερικό του κτιρίου και να υποβαθμίζεται η αξία του. Στην υπ’ αριθμόν 1306/2022 απόφαση του Ειρηνοδικείου Αθηνών έγινε δεκτό ότι «Πιθανολογείται όμως ότι η εμπορική αξία του ανωτέρω διαμερίσματος είναι μεγαλύτερη από αυτήν, που αναφέρεται στη ανακοπτόμενη έκθεση κατάσχεσης. Ειδικότερα [...] πραγματοποιήθηκε μόνο εξωτερική αυτοψία, χωρίς να συνυπολογιστεί στην αξία του διαμερίσματος η ανακαίνιση των εσωτερικών του χώρων. Ειδικότερα από την κατάθεση της μάρτυρος και τις προσκομισθείσες φωτογραφίες προκύπτει ότι το διαμέρισμα διαθέτει σύγχρονη πόρτα ασφαλείας με θυροτηλεόραση, ενώ έχουν ανακαινιστεί πλήρως η κουζίνα και το μπάνιο. Επίσης διαθέτει πατώματα σε καλή κατάσταση, κουφώματα αλουμινίου και σιδεριές ασφαλείας στις μπαλκονόπορτες [...]». Αντίστοιχα, και σε υπόθεση που είχαμε χειριστεί, εξεδόθη η υπ’ αριθμόν 107/2022 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου που διαλαμβάνει τα εξής σχετικά με το ζήτημα της εκτίμησης μόνο με εξωτερική αυτοψία: «Περαιτέρω, στην ίδια έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης εκτίθεται ότι λόγω της μη προσκόμισης στοιχείων σχετικά με τις επιφάνειες του κτιρίου, για τον υπολογισμό αυτών έγινε επιτόπια εξωτερική αυτοψία σε συνδυασμό με εμβαδομέτρηση που έγινε μέσω χαρτών της διαδικτυακής εφαρμογής google maps και υπάρχει πιθανότητα απόκλισης των επιφανειών. Επίσης, ότι λόγω της θέσης της πισίνας στο οικόπεδο, κατά την εξωτερική αυτοψία που διενεργήθηκε δεν ήταν δυνατός ο εντοπισμός της […] Σύμφωνα με τις παραδοχές της προρρηθείσας εκτίμησης για την οποία έχει γίνει εξωτερική και μόνο αυτοψία του ακινήτου[…] Όλα τα ανωτέρω και δη την κατάσταση του ακινήτου στο εσωτερικό αυτού ήταν αδύνατο να τα λάβει υπόψη ο συγκεκριμένος εκτιμητής, καθόσον δεν είχε τη δυνατότητα να προβεί σε εσωτερική αυτοψία […] Με βάση τα προσκομισθέντα στοιχεία, το Δικαστήριο συνεκτιμώντας την έκθεση του πιστοποιημένου εκτιμητή που διενήργησε εξωτερική αυτοψία στο κατασχεμένο ακίνητο με τις ειδικότερα αναφερόμενες ως άνω επισημάνσεις, τις προσκομιζόμενες από τον ανακόπτοντα εκθέσεις για τη σύνταξη των οποίων έγινε και εσωτερική αυτοψία με τις προαναφερόμενες και σε αυτές επισημάνσεις […] το παρόν Δικαστήριο κρίνει ότι η οικονομική αξία του ακινήτου, πιθανολογήθηκε ότι ανέρχεται στο ποσό των 460.000 ευρώ και όχι στο εκτιμώμενο ποσό των 230.000 ευρώ. Η κρίση του Δικαστηρίου δεν κλονίζεται από την κατάθεση του μάρτυρα των καθ’ ων η ανακοπή […] ενώ άλλωστε όπως ο ίδιος κατέθεσε έχει άπαξ επισκεφτεί την περιοχή […] και έχει απλά δει εξωτερικά το ακίνητο, χωρίς να είναι σε θέση να προσθέσει, πλην της προσωπικής του αντίληψης η οποία συνεκτιμήθηκε ουδέν κρίσιμο πραγματικό περιστατικό».

Επιπρόσθετα, δεν πρέπει να παραγνωρίζονται και άλλα στοιχεία και ιδιότητες του προς πλειστηριασμού ακινήτου. Για παράδειγμα, ακόμα και μία θέση στάθμευσης μπορεί να προσδώσει επιπλέον αξία και να ληφθεί μεταξύ άλλων υπ’ όψιν από το δικαστήριο (βλ. Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών 17/2023 «[...] καθώς και ότι ο εκάστοτε ιδιοκτήτης της εν λόγω αποθήκης έχει στο διηνεκές το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης της με αριθμό Ρ2 θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου του ισογείου ορόφου. Το γεγονός δε αυτό είναι κρίσιμο, αφού συνιστά σημαντικό πλεονέκτημα του διαμερίσματός της»).

Πέρα από τα ως άνω, πολύ ενδιαφέρον είναι ότι με την υπό κρίση ανακοπή μπορούν να διορθωθούν και άλλα σφάλματα της κατασχετήριας έκθεσης, ανεξάρτητα από την περιγραφή και την αξία του ακινήτου. Για παράδειγμα, το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς στην υπ’ αριθμόν 2133/2014 απόφαση του (αδημοσίευτη) έχει κρίνει πως πρέπει να διαγραφεί από την κατασχετήρια έκθεση η φράση «τα δικαιώματα του κήρυκα βαραίνουν τον υπερθεματιστή πλειοδότη», καθώς σύμφωνα με τα όσα ορίζει ο κώδικας πολιτικής δικονομίας στο άρθρο 932 τα έξοδα της εκτέλεσης (μεταξύ των οποίων και τα δικαιώματα του κήρυκα) βαραίνουν εκείνον κατά του οποίου στρέφεται η εκτέλεση, δεδομένου ότι τα έξοδα της εκτέλεσης αφαιρούνται από το πλειστηρίασμα και δεν υπολογίζονται στο ποσό που θα καταλήξει στα χέρια των δανειστών.

4. Αγορά ακινήτων μετά την πανδημία

Τέλος, δεν πρέπει να παραγνωρίζεται ότι, παρόλο που εξαιτίας του lockdown εν μέσω πανδημίας οι επενδύσεις και η κατασκευαστική δραστηριότητα υποχώρησαν προσωρινά, μέσα στο 2022 ανέκαμψαν ολοκληρωτικά, με συνέπεια η τιμή των ακινήτων να έχει αυξηθεί. Η συνολική, μάλιστα, αύξηση των τιμών των κατοικιών στην ευρωζώνη επιταχύνθηκε από ετήσια αύξηση περίπου 4% στο τέλος του 2019 σε σχεδόν 10% το πρώτο τρίμηνο του 2022 – ο υψηλότερος ρυθμός από τις αρχές του 1991. Χαρακτηριστικό είναι, ακόμα, ότι το 2022 οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα, σύμφωνα με τα στοιχεία που καταγράφει η Τράπεζας της Ελλάδος, αυξήθηκαν 68% έναντι του 2021. Ταυτόχρονα, η βραχυχρόνια μίσθωση των κατοικιών μέσω της πλατφόρμας Airbnb έχει εκτοξεύσει κατακόρυφα τα ενοίκια και τις τιμές των ακινήτων σε τουριστικά προσφιλείς περιοχές. Βέβαια, λόγω της ανόδου του επιτοκίου στα στεγαστικά δάνεια και του έως τώρα μαινόμενου πολέμου στην Ουκρανία προβλέπεται διεθνής ύφεση στην αγορά ακινήτων. 

Η εγχώρια, όμως, κτηματαγορά δεν φαίνεται να επηρεάζεται στο άμεσο μέλλον, με τις τιμές των ακινήτων να είναι διαρκώς ανοδικές. Αυτό εξηγείται από ποικίλους λόγους όπως ότι λόγω της δεκαετούς οικονομικής κρίσης οι τιμές είχαν μειωθεί τόσο πολύ, ώστε ακόμα υπολείπονται του επιπέδου προ κρίσης. Επίσης, τα περισσότερα κτίρια στην Ελλάδα δεν πληρούν τις σύγχρονες προδιαγραφές και δεν είναι φιλικά προς το περιβάλλον βάσει των νέων ενεργειακών προτύπων, οπότε εύλογο είναι οι λίγες συγκριτικά νέες κατασκευές να μην ικανοποιούν τη ζήτηση. Εξάλλου, όπως αναφέρθηκε με τον τουρισμό να αποτελεί τη βαριά βιομηχανία της χώρας, η οποία το 2022 άγγιξε τα προ πανδημίας επίπεδα σε προσέλευση τουριστών, πολλοί σπεύδουν να επενδύσουν σε ξενοδοχεία και καταλύματα. Ουσιαστικά, δηλαδή, με την αύξηση των τιμών και των ενοικίων τα εγχώρια ακίνητα έχουν καταστεί επενδυτικά προϊόντα για Έλληνες και ξένους.

Τα παραπάνω αντανακλώνται και σε πρόσφατες αποφάσεις της νομολογίας (Ειρηνοδικείο Αθηνών 730/2022: «[...]δοθέντος και του ότι το τελευταίο δεκαοκτάμηνο η αγορά ακινήτου εμφανίζει τάσεις ανάκαμψης ύστερα από την επί δέκα και πλεόν έτη σημαντική ύφεση στην οποία βρισκόταν», Ειρηνοδικείο Αθηνών 1207/2022: «Διαπιστώθηκε δε ότι η ζήτηση για αγορά ανάλογων ιδιοκτησιών είναι αυξημένη σε σχέση με πριν 4-5 χρόνια, μετριάστηκε κατά την εποχή του κορωνοιού, αλλά καλύπτεται πλήρως από την αντίστοιχη προσφορά»).

Συνεπώς, η ανακοπή διόρθωσης, παρόλο που στο παρελθόν χρησιμοποιούταν από τον οφειλέτη ως μέσο παρέλκυσης της διαδικασίας του πλειστηριασμού, δεδομένου ότι με την άσκησή της ο πλειστηριασμός αναβαλλόταν (πρόβλεψη που δεν ισχύει πια), λειτουργεί πλέον ευεργετικά και προωθεί την εκτελεστική διαδικασία, καθ’ ότι διορθώνονται σφάλματα στην περιγραφή του ακινήτου και η τυχόν λανθασμένη αξία του, με γνώμονα τόσο το συμφέρον του οφειλέτη όσο και του επισπεύδοντος δανειστή.