Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (Α.Ε.Ε.Α.Π.) – Προϋποθέσεις Σύστασης και Κίνητρα

Legal Insight

Μάιος 2024

Χριστίνα Καπουράνη, ΜΔΕ (mult.), PgCert, Υπ. Δ.Ν.

Περίληψη: Οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία είναι νομικά μορφώματα με συγκεκριμένο επενδυτικό σκοπό, την  απόκτηση και διαχείριση ακινήτων, καθώς και σχετικών δικαιωμάτων και συμμετοχών επ’ αυτών. Οι ΑΕΕΑΠ είναι, κατά κανόνα, εισηγμένες στο χρηματιστήριο και διαθέτουν ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς ως κίνητρο για τη σύσταση τους και, συνακόλουθα, για την ενθάρρυνση της επιχειρηματικότητας, ιδίως σε μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων. Στο ελληνικό δίκαιο, το θεσμικό πλαίσιο που διέπει τις εν λόγω ανώνυμες εταιρείας ειδικού σκοπού διαγράφει ο ν. 2778/1999, σε συνδυασμό, φυσικά, με το νόμο 4548/2018 περί ανώνυμων εταιρειών, καθώς και τα ειδικά καθεστώτα των επιμέρους φορολογιών. Παρακάτω θα προσπαθήσουμε, εν συντομία, να εκθέσουμε τις προϋποθέσεις που απαιτούνται για τη σύσταση μίας ΑΕΕΑΠ, τα κίνητρα, αλλά και τους κινδύνους αυτής.

Ι. Προϋποθέσεις για τη σύσταση και λειτουργία των ΑΕΕΑΠ: 

Για τη σύσταση των ΑΕΕΑΠ, πέραν των κλασικών προϋποθέσεων του εταιρικού δικαίου (εταιρική σύμβαση, καταστατικές προβλέψεις, δημοσίευσης στο ΓΕΜΗ, κ.ο.κ.), απαιτούνται και πρόσθετες, ενώ υπάρχουν και περαιτέρω διαφοροποιήσεις, όπως είναι, λόγου χάρη, οι υποχρεώσεις των μετόχων προς καταβολή αυξημένου μετοχικού κεφαλαίου. Ειδικότερα  για τη σύσταση ΑΕΕΑΠ απαιτείται: 

- Ελάχιστο μετοχικό κεφάλαιο ύψους 25.000.000€, το οποίο εισφέρεται ολοσχερώς κατά τη σύσταση της εταιρείας ή κατά τη μετατροπή από κλασική Α.Ε. ή άλλο εταιρικό σχήμα (αρ. 21 παρ. 2 ν. 2778/1999). Το μετοχικό κεφάλαιο μπορεί να αποτελείται και από εισφορές μέσων χρηματαγοράς, κινητών αξιών και ακινήτων. 

- Χορήγηση άδειας λειτουργίας από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς τόσο για τη σύσταση, όσο και για μετασχηματισμό από υφιστάμενο εταιρικό σχήμα. Για τη χορήγηση της άδειας εκτιμώνται, συγκεκριμένα, η οργάνωση, τα τεχνικά και οικονομικά μέσα της εταιρείας καθώς και η πείρα και αξιοπιστία μετόχων και διοικητών, ιδίως στο τομέα των επενδύσεων σε ακίνητα (αρ. 21 παρ. 3 νόμου). 

- Κατάθεση στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς ειδικού φακέλου με λεπτομερές επιχειρηματικό πλάνο ως προς τη χρήση των ακινήτων που θα επενδυθούν τα διαθέσιμα της εταιρείας, συμπεριλαμβανομένης και ειδικής ανάλυσης της στρατηγικής που θα χρησιμοποιηθεί για την επίτευξη των αναπτυξιακών της στόχων (Ίδ. και Ε. 43 ΕΚ). 

- Διαμόρφωση του εταιρικού σκοπού ώστε να περιλαμβάνει αποκλειστικά και μόνο την επένδυση σε ακίνητη περιουσία και τη διαχείριση αυτής. Ειδικότερα, σύμφωνα με το αρ. 22 του ν. 2778/1999, μία ΑΕΕΑΠ δικαιούται, κυρίως, να επενδύει σε: 

α) Ακίνητη περιουσία τουλάχιστον κατά 80% του ενεργητικού της. 

β) Ακίνητη περιουσία που εξυπηρετεί τις λειτουργικές της ανάγκες σε ποσοστό όχι μεγαλύτερο από το 10% του ενεργητικού της. 

γ) Μετοχές και μερίδια εταιρειών, αποκτώντας τουλάχιστον το 80% αυτών, με την προϋπόθεση ότι αυτές έχουν αποκλειστικό σκοπό την εκμετάλλευση ακινήτων και έχουν επενδύσει το σύνολο του παγίου κεφαλαίου τους σε ακίνητα.

- Υποχρεωτική εισαγωγή των μετοχών της στο Χρηματιστήριο εντός δύο (2) ετών από τη σύσταση της εταιρείας (αρ. 23. ν. 2778/1999). Υφίσταται δυνατότητα παράτασης της προθεσμίας εισαγωγής για άλλα τρία έτη (2 + 3), σε περιπτώσεις ανωτέρας βίας και μετά από αίτημα στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς. Η μη εισαγωγή στο Χρηματιστήριο, κατά τα ως άνω, οδηγεί σε ανάκληση της άδειας λειτουργίας και σε θέση της εταιρείας σε εκκαθάριση.

ΙΙ. Ευνοϊκό Φορολογικό καθεστώς: 

Από το συνδυασμό των αρ. 23 παρ. 4 και 31 παρ. 1, 3 του ν. 2778/1999 προκύπτει ότι:

- Οι ΑΕΕΑΠ επιβαρύνονται με ειδικό φόρο επί του συνόλου των επενδύσεων τους πλέον των ταμειακώς διαθεσίμων. 

- Ο φορολογικός συντελεστής είναι σταθερός ανερχόμενος σε 10% επί του εκάστοτε επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (Επιτοκίου Αναφοράς) προσαυξανομένου κατά μία (1) ποσοστιαία μονάδα. 

- Με την καταβολή του ως άνω ειδικού φόρου εξαντλείται η φορολογική υποχρέωση (εισοδήματος ή κεφαλαίου) με μέχρι και σε επίπεδο μετόχου. Έτσι, τα μερίσματα και η πώληση μετοχών ΑΕΕΑΠ είναι αφορολόγητα. 

- Η απαλλαγή, ωστόσο, δεν καταλαμβάνει το φόρο εισοδήματος για την υπεραξία που προκύπτει κατά την εισφορά ακινήτων. Οι μεταβιβάσεις, επίσης, ακινήτων από την εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία υπόκεινται σε φόρο μεταβίβασης ακινήτων με τον ισχύοντα συντελεστή. 

- Σε περίπτωση ανάκλησης της άδειας λειτουργίας της ΑΕΕΑΠ ανακαλούνται τα προβλεπόμενα για  αυτήν φορολογικά οφέλη, καθώς και οποιεσδήποτε άλλες ευνοϊκές για αυτήν φορολογικές  ρυθμίσεις που θεσπίζονται σε άλλους νόμους

ΙΙΙ. Πρόσθετες διατυπώσεις εταιρικού δικαίου και λογιστικής: 

Η λειτουργία μίας ΑΕΕΑΠ διαφέρει από αυτή μίας κλασική Α.Ε. Τούτο διότι, λόγω του σημαντικού επιχειρηματικού και αναπτυξιακού της έργου, τελεί υπό την εποπτεία της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς ως προς την οικονομική της πορεία. Έτσι, κατά τα ειδικώς προβλεπόμενα και στο νόμο (αρ. 21 παρ. 5 ν. 2778/1999), μία ΑΕΕΑΠ πρέπει: 

- Να λαμβάνει άδεια από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς για κάθε τροποποίηση του καταστατικού της και για κάθε αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου. 

- Να καταρτίζει της οικονομικές της καταστάσεις με βάση τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (ΔΠΧΑ) από τη σύσταση της. 

- Να δημοσιεύει κάθε ημερολογιακό εξάμηνο κατάσταση επενδύσεων και διαθεσίμων με χωριστή αναφορά στις κατηγορίες επενδύσεων. 

- Να προβαίνει σε ειδική αποτίμηση της αξίας των επενδύσεων της στο τέλος κάθε εταιρικής χρήσης.

iv. Κίνδυνοι: 

Οι ΑΕΕΑΠ αποτελούν μορφώματα με επιχειρηματικά πλεονεκτήματα καθώς δίνουν τη δυνατότητα προσέλκυσης θεσμικών επενδυτών σε μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων και ταχείας ρευστοποίησης περιουσιακών στοιχείων μέσω διαπραγμάτευσης στο χρηματιστήριο. Παρέχουν, δε, τη δυνατότητα οργανωμένης παροχής υπηρεσιών real estate και διασφαλίζουν την ευχέρεια στις συναλλαγές μέσω, κυρίως, των ως άνω φορολογικών ελαφρύνσεων. Αξίζει να σημειωθεί, ωστόσο, ότι η σύσταση και λειτουργία μίας ΑΕΕΑΠ θα πρέπει να αποτελέσει προϊόν ώριμης επενδυτικής, οικονομικής και λογιστικής εκτίμησης, προκειμένου να αποφασιστεί το κατά πόσο συμφέρει ή όχι το εγχείρημα στην κάθε περίπτωση μεμονωμένα. Τούτο διότι ο ως άνω ειδικός φόρος επενδύσεων εξαντλεί, κατ’ αρχήν, τη φορολογική υποχρέωση των εν λόγω εταιρειών, αλλά δεν έχει, πλέον, σταθερό συντελεστή, ως συνέβαινε κατά την αρχική πρόβλεψη του θεσμού (0,3% επί των επενδύσεων).  Έτσι, σήμερα, ο συντελεστής του φόρου συνδέεται με έναν μεταβαλλόμενο δείκτη, δηλαδή το επιτόκιο της ΕΚΤ, η άνοδος, δε, των επιτοκίων αυξάνει και τη βάση υπολογισμού του οικείου φόρου, επιβαρύνοντας αντίστοιχα τις εν λόγω εταιρείες. Η συμφέρουσα ή μη, με λίγα λόγια, σύστασης ΑΕΕΑΠ για κάθε επενδυτή θα πρέπει να κρίνεται μεμονωμένα με συγκεκριμένα οικονομικά στοιχεία.

Προς κατανόηση του συντελεστή φορολόγησης παρατίθεται το ακόλουθο παράδειγμα με βάση τα δημοσιευμένα οικονομικά στοιχεία λειτουργούσας στην Ελλάδα ΑΕΕΑΠ: 

Παράδειγμα: Από το μέσο όρο των μηνιαίων εκθέσεων αποτίμησης προκύπτει ότι το σύνολο αξίας ακινήτων και διαθεσίμων λειτουργούσας ΑΕΕΑΠ ανέρχεται σε 2.467.826.850,01 €. Το ποσό φόρου με βάση το συντελεστή για της ΑΕΕΑΠ ανέρχεται σε 35.783.489 €  (10% * 4,65 ΕΚΤ + 1,00 = 1,45). Στην περίπτωση, δε, που το ως νομικό πρόσωπο λειτουργούσε ως απλή ΑΕ και όχι ΑΕΕΑΠ, το ποσό του φόρου εισοδήματος, επί των αποτελεσμάτων προ φόρων ύψους 122.000.000, θα ανερχόταν πολλαπλασιαζόμενο με το συντελεστή φορολογήσης νομικών προσώπων (22%) σε 26.840.000 €. Είναι αντιληπτό, συνεπώς, ότι η αύξηση των επιτοκίων συνεπάγεται την πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση των ΑΕΕΑΠ, κλονίζοντας, επί της ουσίας, το ως άνω φορολογικό τους πλεονέκτημα, δημιουργώντας, παράλληλα, ανάγκη για νομοθετική επίλυση του ζητήματος.