Αγορά Ακινήτου σε Αναγκαστικό Πλειστηριασμό – Πλήρης Οδηγός FAQ

Η διαφάνεια που έχει φέρει το ηλεκτρονικό σύστημα πλειστηριασμών έχει συντελέσει στην αύξηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος. Μάλιστα τα πιστωτικά ιδρύματα έχουν κατασκευάσει ειδική ιστοσελίδα (landea.gr) όπου περιέχονται περισσότερα στοιχεία και πληροφορίες για τα εκπλειστηριαζόμενα ακίνητα (με δυνατότητα αναζήτησης και βάσει κριτηρίων), απ’ ότι στην δημόσια επίσημη βάση (e-auction.gr). Εξάλλου, σύμφωνα με το άρθρο 959 παρ. 8 ΚΠολΔ, οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί διενεργούνται μόνο εργάσιμη ημέρα Τετάρτη ή Πέμπτη ή Παρασκευή, από τις 10:00 έως τις 12:00 και από τις 14:00 έως τις 16:00, ενώ δεν μπορούν να διενεργηθούν πλειστηριασμοί από 1η έως και 31η Αυγούστου. Σε περίπτωση υποβολής προσφοράς κατά το τελευταίο λεπτό, δίδεται αυτόματη παράταση πέντε (5) λεπτών, με μέγιστη διάρκεια παρατάσεων μίας (1) ώρας από την ορισθείσα ώρα λήξης.
Δείτε αναλυτικά: Διαδικασία Συμμετοχής σε Ηλεκτρονικό Πλειστηριασμό (eauction)

Η τιμή πρώτης προσφοράς σε έναν πλειστηριασμό ταυτίζεται με την εμπορική αξία του ακινήτου, και άρα, συνήθως, δεν υπάρχει το στοιχείο της «ευκαιρίας». Ωστόσο, προτείνεται η τιμή πρώτης προσφοράς να μειώνεται αυτόματα μετά από δύο άγονες προσπάθειες στο 80% της αρχικής τιμής και κατόπιν, μετά και από την 3η άγονη προσπάθεια, στο 65% αυτής. Ειδικότερα, κατά το άρθρο 966 ΚΠολΔ, εάν κηρυχθεί άγονος ο 2ος πλειστηριασμός, στον 3ο η τιμή πρώτης προσφοράς μειώνεται αυτόματα κατά 20%· εάν κηρυχθεί άγονος και ο 3ος, στον 4ο μειώνεται κατά ένα επιπλέον 15%, ήτοι συνολικά κατά 35%. Εξάλλου, η τιμή πρώτης προσφοράς σε ένα πλειστηριασμό θα ήταν λογικό να συνδέεται με την τιμή βίαιης εκποίησης ενός ακινήτου (foreclosure value, distressed sale value) και όχι με την τιμή ελεύθερης πώλησης.
Δείτε αναλυτικά: Η Αυτόματη Μείωση της Τιμής Πρώτης Προσφοράς στους Πλειστηριασμούς Ακινήτων

Ρητά διευκρινίζεται στο άρθρο 965 παρ. 1 ΚΠολΔ ότι δεν μπορούν να πλειοδοτήσουν ο οφειλέτης-κύριος του ακινήτου, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού και οι υπάλληλοί του, ενώ σύμφωνα με την παρ. ε’ του άρθρου 1 του ν. 4354/2015 δεν μπορούν να πλειοδοτήσουν ούτε οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις, σε σχέση με ακίνητη περιουσία που συνδέεται με τα δάνεια και τις πιστώσεις που αυτές διαχειρίζονται. Διευκρινίζεται, επίσης, ότι στον ηλεκτρονικό πλειστηριασμό είναι επιτρεπτή η απευθείας πλειοδοσία στο όνομα τρίτου δυνάμει εντολής ή άλλης έννομης σχέσης· ως προβλέπεται στη διάταξη του άρθρου 1003 § 2 ΚΠολΔ, όποιος υπερθεματίζει για λογαριασμό τρίτου, οφείλει να υποβάλει ηλεκτρονικά ειδικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο. Εξάλλου, στις Ε.Δ.Α.Δ.Π. (Servicers) δεν επιτρέπεται η απόκτηση, διαμέσου πλειστηριασμού, ακίνητης περιουσίας που συνδέεται με τις πιστώσεις που αυτές διαχειρίζονται (ά. 5 παρ. 5 ν. 5072/2023).
Δείτε αναλυτικά: Πόσο Μεγάλο Ποσοστό Ακινήτων στους Πλειστηριασμούς Αποκτάται από REO Εταιρείες Τραπεζών

Για τη συμμετοχή ενός υποψηφίου πλειοδότη σε ηλεκτρονικό πλειστηριασμό απαιτείται η εγγραφή του στην υπηρεσία στην ιστοσελίδα εισόδου των υπηρεσιών www.eauction.gr. Στην ως άνω ιστοσελίδα μπορεί να συνδεθεί με τους κωδικούς που χρησιμοποιεί στο TAXISNet, ενώ, στη συνέχεια, ακολουθεί και ειδική διαδικασία ενεργοποίησης του λογαριασμού. Μετά την επιτυχή εγγραφή και μέχρι ώρα 15:00 δύο εργάσιμες ημέρες πριν την ημερομηνία διενέργειας του πλειστηριασμού, ο υποψήφιος πλειοδότης επιλέγει το ακίνητο και καταθέτει το 30% της τιμής της πρώτης προσφοράς στον υπάλληλο του πλειστηριασμού ως εγγυοδοσία. Ο υποψήφιος πλειοδότης μπορεί να καταθέσει το 30% είτε σε ειδικό ακατάσχετο επαγγελματικό λογαριασμό που διατηρείται σε Ελληνικό Τραπεζικό Ίδρυμα, είτε με εγγυητική επιστολή τράπεζας, διάρκειας τουλάχιστον ενός (1) μήνα, είτε με επιταγή που έχει εκδοθεί από τράπεζα ή άλλο πιστωτικό ίδρυμα. Δεν επιτρέπεται η κατάθεση της εγγύησης σε μετρητά.
Δείτε αναλυτικά: Διαδικασία Συμμετοχής σε Ηλεκτρονικό Πλειστηριασμό (eauction)

Απαιτείται η διενέργεια εκτεταμένου νομικού και πολεοδομικού/τεχνικού ελέγχου από εξειδικευμένο νομικό και μηχανικό: α) διενέργεια νομικού ελέγχου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολόγιο, β) διενέργεια ελέγχου στο αρμόδιο Πολεοδομικό Γραφείο από μηχανικό και επισκόπηση έκθεσης εκτίμησης, γ) υποβολή αίτησης με τεκμηρίωση εννόμου συμφέροντος ενώπιον του Προέδρου του Τριμελούς Συμβουλίου Διοίκησης του Πρωτοδικείου Αθηνών, προκειμένου να αποκτηθεί πλήρης εικόνα σχετικά με τυχόν ασκηθέντα ένδικα βοηθήματα εκ μέρους του οφειλέτη στο πλαίσιο της εκτελεστικής διαδικασίας, δ) νομική αξιολόγηση της πιθανότητας ευδοκίμησης τυχόν ασκηθέντων ένδικων βοηθημάτων. Εξάλλου, ο δικηγόρος του υποψηφίου πλειοδότη πρέπει να αναζητήσει τυχόν ασκηθέντα ένδικα βοηθήματα του οφειλέτη στα οικεία Πρωτοδικεία, πάντα ανεξαρτήτως της πληροφόρησης που παρέχει ο δανειστής — καθότι ο τελευταίος έχει συμφέρον να μη τονίσει ανακύψασες ακυρότητες ώστε να μην μειωθεί το πλειοδοτικό ενδιαφέρον.
Δείτε αναλυτικά: Το Επενδυτικό Ενδιαφέρον στην Αγορά Ακινήτων από Πλειστηριασμό

Μετά την κατακύρωση, ο υπερθεματιστής πρέπει να προβεί στις ακόλουθες ενέργειες: α) εντός 5 ημερών υποβάλλεται η δήλωση φόρου από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού, β) εντός 3 εργασίμων ημερών από την υποβολή της δήλωσης καταβάλλεται ο σχετικός φόρος, γ) εντός 10 εργασίμων ημερών καταβάλλεται από τον υπερθεματιστή το υπόλοιπο ποσό του πλειστηριάσματος και το τέλος χρήσης, αφότου αφαιρεθεί το ποσό που έχει καταβληθεί ως εγγυοδοσία. Ακολούθως, η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης καταχωρείται στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο, ώστε να επέλθει η μεταβίβαση του εμπράγματου δικαιώματος. Εντός 60 ημερών από την καταχώριση εκκινεί η προθεσμία για την κατάθεση ανακοπής προς ακύρωση του πλειστηριασμού εκ μέρους του οφειλέτη. Εάν δεν καταβληθεί το πλειστηρίασμα μέσα στις επόμενες από την όχληση 5 εργάσιμες ημέρες, η κατακύρωση θα ανατραπεί και η εγγυοδοσία θα καταπέσει.
Δείτε αναλυτικά: Συμμετοχή σε Πλειστηριασμό — Τα 5 Συνηθέστερα Ερωτήματα

Ο κυριότερος κίνδυνος που διατρέχει σήμερα ο υπερθεματιστής σε έναν πλειστηριασμό είναι η άσκηση ένδικων βοηθημάτων από τον τελευταίο κύριο του ακινήτου. Εάν η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης δεν έχει διενεργηθεί νόμιμα, η τελική πράξη κατακύρωσης κινδυνεύει από ακύρωση κατόπιν ανακοπής του οφειλέτη-παλαιού ιδιοκτήτη· ακόμα και μετά το πέρας του πλειστηριασμού και την καταβολή του πλειστηριάσματος, ο πλειστηριασμός μπορεί να ακυρωθεί με αποτέλεσμα ο νικήσας υπερθεματιστής να αναγκαστεί να αναμειχθεί σε ένα πολυετή δικαστικό αγώνα. Από όλα τα πιθανά ένδικα βοηθήματα, το πιο επικίνδυνο να ανατρέψει τον πλειστηριασμό είναι η ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης. Αν δεν έχει λάβει χώρα η αντίστοιχη ανακοπή μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία (45 ημέρες από την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης), τότε οι κίνδυνοι συμμετοχής ελαχιστοποιούνται. Ανάγλυφο παράδειγμα αποτελεί η απόφαση ΜΠρΑθ 1057/2019, όπου ακυρώθηκε η κατασχετήρια έκθεση λόγω ορισμού πλειστηριασμού πριν το 7μηνο από την ημέρα της κατάσχεσης.
Δείτε αναλυτικά: Αγορά Ακινήτου σε Αναγκαστικό Πλειστηριασμό: Παγίδες και Κίνδυνοι

Ο υποψήφιος πλειοδότης πρέπει να έχει υπόψη του ότι η μεταβίβαση ακινήτου δια αναγκαστικού πλειστηριασμού δεν συνιστά πρωτότυπο αλλά παράγωγο τρόπο κτήσης της ιδιοκτησίας. Με άλλα λόγια, ακόμα και να είναι έγκυρος ο διεξαχθείς πλειστηριασμός, ο τελευταίος δεν είναι ικανός να συντελέσει στη μεταβίβαση κυριότητας στον υπερθεματιστή εφόσον το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο δεν άνηκε στην ιδιοκτησία του οφειλέτη, δηλ. εφόσον έλειπε η εξουσία διάθεσης του τελευταίου. Σε αυτή την περίπτωση ο πραγματικός ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει αγωγή διεκδίκησης του ακινήτου μέσα σε πέντε έτη από την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, με πιθανό αποτέλεσμα να απολέσει τελικώς την κυριότητα ο νικήσας υπερθεματιστής. Εξάλλου, λοιπά εμπράγματα δικαιώματα τρίτων, εκτός υποθήκης και προσημείωσης — π.χ. δουλείες, όπως κυρίως η δουλεία οικήσεως — δεν αποσβένονται με τον πλειστηριασμό και άρα συνεχίζουν να βαρύνουν το ακίνητο.
Δείτε αναλυτικά: Αγορά Ακινήτου σε Αναγκαστικό Πλειστηριασμό: Παγίδες και Κίνδυνοι

Σημαντική είναι η επιβάρυνση που ενδέχεται να προκύψει από τα λεγόμενα «κρυφά βάρη» του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου, τα οποία το ακολουθούν και τελικώς βαρύνουν τον νέο ιδιοκτήτη. Ενδεικτικά αναφέρονται οι οφειλές από φόρο μεταβίβασης ακινήτου: κατά το άρθρο 5 § 3 του ν. 1587/1950, «επί πέντε έτη από της ημέρας της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου ευθύνεται αλληλεγγύως μετά του αγοραστού και πας οπωσδήποτε κάτοχος του μεταβιβασθέντος περιουσιακού στοιχείου διά τον φόρον μεταβιβάσεως και τας προσαυξήσεις» — βάρη τα οποία δεν είναι καταγεγραμμένα στα δημόσια βιβλία. Παρόμοια αφανή βάρη προβλέπονται και από άλλες διατάξεις (βλ. άρθρο 9 παρ. 6 ν. 2744/1999: αλληλέγγυα ευθύνη διαδόχων ιδιοκτητών για οφειλές υπέρ της Ε.ΥΔ.Α.Π. Α.Ε.). Ειδικά για τον φόρο κληρονομιάς, ωστόσο, ο Άρειος Πάγος (ΑΠ 12/1990) έκρινε ότι οι υπερθεματιστές κληρονομιαίων ακινήτων δεν είναι αλληλεγγύως υπεύθυνοι με τους κληρονόμους.
Δείτε αναλυτικά: Το Επενδυτικό Ενδιαφέρον στην Αγορά Ακινήτων από Πλειστηριασμό

Σήμερα δεν είναι δυνατή η εσωτερική επιτόπια επισκόπηση του πλειστηριαζόμενου ακινήτου από τον υποψήφιο πλειοδότη. Μόνο εξωτερικά είναι δυνατός ο οπτικός έλεγχος, το οποίο ήδη πράττει ο δικαστικός επιμελητής κατά την κατάσχεση του ακινήτου, όπου και λαμβάνει σχετικές φωτογραφίες (οι οποίες αναρτώνται στη συνέχεια στον ιστότοπο eauction.gr). Ο δικαστικός επιμελητής, ωστόσο, έχει τη δυνατότητα από το νόμο να εισέρχεται στο προς κατάσχεση ακίνητο — το οποίο θα του έδινε τη δυνατότητα να προχωρήσει σε περιγραφή του εσωτερικού του — αλλά στην πράξη σπάνια τούτο συμβαίνει λόγω φόβου προστριβών. Επομένως, ο υποψήφιος πλειοδότης δεν μπορεί σήμερα να έχει ακριβή εικόνα ούτε για την εσωτερική κατάσταση του ακινήτου αλλά ούτε και για τυχόν αυθαίρετες κατασκευές/αλλαγές χρήσης.
Δείτε αναλυτικά: Συμμετοχή σε Πλειστηριασμό — Τα 5 Συνηθέστερα Ερωτήματα

Η διαμόρφωση των δικαιωμάτων διαφοροποιείται ανάλογα με μία σειρά από παράγοντες, οι πλέον βασικοί από τους οποίους είναι: αν η σύμβαση μίσθωσης καταρτίσθηκε πριν ή μετά την επιβολή της κατάσχεσης, αν πρόκειται για μίσθωση επιχείρησης ή κατοικίας, και αν η μίσθωση αποδεικνύεται ή όχι από έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Όταν πρόκειται για ακίνητα μισθωμένα για την άσκηση επιχείρησης, ο νόμος ορίζει ότι «ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία». Στην περίπτωση που το μισθωμένο ακίνητο χρησιμοποιείται ως κατοικία, η καταγγελία δεν είναι δυνατή πριν παρέλθουν τρία έτη από την έναρξη της μίσθωσης, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 2 του ν. 1703/1987 — κίνδυνος που αποτυπώθηκε στην ΜΠρΘεσ 10634/2022, όπου ακυρώθηκε επιταγή αποβολής λόγω εσφαλμένης εκτίμησης του χαρακτήρα της μίσθωσης.
Δείτε αναλυτικά: Η Τύχη της Μίσθωσης Ακινήτου μετά τον Πλειστηριασμό — Δικαιώματα Υπερθεματιστή

Εφόσον ο κάτοχος του ακινήτου δεν αποχωρεί οικειοθελώς, ο υπερθεματιστής θα πρέπει να εκκινήσει διαδικασία αποβολής με δικαστικό επιμελητή — δηλαδή να ξεκινήσει μια νέα διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης η οποία μπορεί να προσβληθεί κι αυτή με αντίστοιχα ένδικα βοηθήματα (ανακοπές). Εδώ, ωστόσο, οι δυνατότητες άμυνας του προηγούμενου ιδιοκτήτη είναι αρκετά περιορισμένες. Παραμένει, ωστόσο, υπαρκτό ως ζήτημα καθότι ο υπερθεματιστής αφενός θα πρέπει να επιβαρυνθεί με επιπλέον δαπάνες για τη διαδικασία της αποβολής, αφετέρου κινητά πράγματα που βρίσκονται εντός του ακινήτου θα πρέπει να φυλαχθούν, εφόσον δεν τα μεταφέρει ο ιδιοκτήτης τους ή δεν λάβει χώρα πλειστηριασμός τους, για χρονικό διάστημα 6 μηνών.
Δείτε αναλυτικά: Η Τύχη της Μίσθωσης Ακινήτου μετά τον Πλειστηριασμό — Δικαιώματα Υπερθεματιστή

Αν ακυρωθεί τελεσίδικα ο πλειστηριασμός, τότε ο υπερθεματιστής σε σχέση με το πλειστηρίασμα πρέπει να προστατευθεί. Αν ο υπερθεματιστής δεν έχει μέχρι την τελεσίδικη ακύρωση καταβάλει το πλειστηρίασμα, μπορεί να αρνηθεί την καταβολή του. Δυνάμει της απόφασης που ακύρωσε τελεσίδικα την εκτέλεση και πιστοποίησης του υπαλλήλου ότι το πλειστηρίασμα έχει καταβληθεί και διανεμηθεί, ο υπερθεματιστής μπορεί να επισπεύσει εκ νέου πλειστηριασμό (άρθρο 1018 εδ. γ΄ ΚΠολΔ) και απολαμβάνει υπερπρονόμιο κατάταξης πρώτος αμέσως μετά τα έξοδα εκτέλεσης. Εξάλλου, με βάση την απορρέουσα από το άρθ. 904 ΑΚ αρχή, μπορεί να απαιτήσει την απόδοση του πλειστηριάσματος με αγωγή απευθυνόμενη πρωτίστως κατά της τράπεζας που επίσπευσε τον πλειστηριασμό και των λοιπών πιστωτών — ζήτημα που επέλυσε η ΟλΑΠ 5/2018.
Δείτε αναλυτικά: Η Προστασία του Υπερθεματιστή και τα Δικαιώματά του σε Περίπτωση Ακύρωσης του Πλειστηριασμού

Σε περίπτωση ματαίωσης ελλείψει πλειοδοτών (κήρυξη ως άγονου), ο επισπεύδων δανειστής μπορεί να αιτηθεί να κατακυρωθεί σε εκείνον το ακίνητο στην τιμή πρώτης προσφοράς. Σε περίπτωση μη υποβολής αίτησης, θα διενεργηθεί δεύτερος επαναληπτικός πλειστηριασμός σε νέα ημερομηνία εντός σαράντα (40) ημερών και με την ίδια τιμή πρώτης προσφοράς. Εάν κηρυχθεί άγονος και ο 2ος πλειστηριασμός, στον 3ο η τιμή πρώτης προσφοράς μειώνεται αυτόματα κατά 20%· εάν κηρυχθεί άγονος και ο 3ος, στον 4ο μειώνεται κατά ένα επιπλέον 15%, ήτοι συνολικά κατά 35%. Ένας ενδιαφερόμενος πλειοδότης είναι πιθανό, αφού ενημερωθεί και για τη μη συμμετοχή τυχόν άλλων πλειοδοτών, να αναμένει την κήρυξη των δύο πρώτων πλειστηριασμών άγονων ώστε να πλειοδοτήσει στον 3ο κατά σειρά πλειστηριασμό, όπου η τιμή αυτόματα θα είναι αρκετά μειωμένη.
Δείτε αναλυτικά: Η Αυτόματη Μείωση της Τιμής Πρώτης Προσφοράς στους Πλειστηριασμούς Ακινήτων

Ο υπερθεματιστής θα πρέπει να υπολογίσει στη δαπάνη απόκτησης και τα κάτωθι κόστη: αμοιβή συμβολαιογράφου και τέλη μεταγραφής. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου συνίσταται στην αμοιβή για τη σύνταξη της έκθεσης πλειστηριασμού και της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης· ως προς την τελευταία γίνεται δεκτό ότι οφείλεται το ήμισυ αυτής από τον υπερθεματιστή και το υπόλοιπο παρακρατείται από το πλειστηρίασμα (βλ. Εγκύκλιο υπ. αριθμ. 69/2016 Συντονιστικής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος). Επιπλέον, ο υπερθεματιστής θα επιβαρυνθεί και με τα τέλη μεταγραφής της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης, που ανέρχονται σε 5 ή 6 τοις χιλίοις, ανάλογα με το αν πρόκειται για μεταγραφή σε υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο αντίστοιχα, πλέον ΦΠΑ. Ωστόσο, ο υπερθεματιστής δεν θα έπρεπε να επιβαρυνθεί με επιπλέον κόστος για τον φόρο μεταβίβασης, ο οποίος τελικώς θα έπρεπε να παρακρατείται από το αντίστοιχο μέρος του πλειστηριάσματος (βλ. ΑΠ 837/1994 — αν και σύμφωνα με την συνήθως τηρούμενη πρακτική από τους συμβολαιογράφους -που βάσει και τη νομολογία επέχει πλέον ισχύ εθίμου- ο εν λόγω φόρος επιβαρύνει τον υπερθεματιστή).
Δείτε αναλυτικά: Πόσο Μεγάλο Ποσοστό Ακινήτων στους Πλειστηριασμούς Αποκτάται από REO Εταιρείες Τραπεζών