Ανακοπή κατά Κατάσχεσης και Πλειστηριασμού – Πλήρης Οδηγός FAQ για Πράξεις Αναγκαστικής Εκτέλεσης

Ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός πραγματοποιείται μέσω της πλατφόρμας ηλεκτρονικών πλειστηριασμών ΗΛ.ΣΥ.ΠΛΕΙΣ. (eauction.gr). Έτσι, οι πλειστηριασμοί ακινήτων λαμβάνουν χώρα αποκλειστικά με ηλεκτρονικά μέσα (ΗΛ.ΣΥ.ΠΛΕΙΣ.) ενώπιον Συμβολαιογράφου. Μετά την επίδοση της επιταγής προς πληρωμή, και αφού παρέλθει το χρονικό διάστημα των τριών εργάσιμων ημερών που παρέχεται στον οφειλέτη προς εκούσια συμμόρφωση, ο δανειστής δίνει εντολή σε δικαστικό επιμελητή να προχωρήσει σε κατάσχεση, για την οποία συντάσσεται έκθεση κατάσχεσης στην οποία ορίζεται η ημερομηνία πλειστηριασμού. Η ημερομηνία αυτή δεν μπορεί να ορισθεί νωρίτερα από 7 ούτε αργότερα από 8 μήνες από την ημέρα της κατάσχεσης.
→ Η διαδικασία του πλειστηριασμού και η άμυνα του οφειλέτη

Ο νόμος παρέχει στον καθ’ ου η εκτέλεση οφειλέτη το ένδικο βοήθημα της ανακοπής του 933 ΚΠολΔ, με την οποία μπορεί να προσβληθεί κάθε πράξη της αναγκαστικής εκτέλεσης (επιταγή προς πληρωμή, έκθεση κατάσχεσης, έκθεση πλειστηριασμού και κατακύρωσης, περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης κλπ). Η ανακοπή προς ακύρωση της κατασχετήριας έκθεσης ασκείται εντός 45 ημερών από την επίδοση της έκθεσης στον οφειλέτη, ενώ η ανακοπή προς ακύρωση πλειστηριασμού ακινήτου εντός 60 ημερών από τη μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης. Εξάλλου, αρχή της εκτελεστικής διαδικασίας αποτελεί η σταδιακή προσβολή των πράξεων εκτέλεσης: ο ανακόπτων οφείλει να αμφισβητεί κάθε επιμέρους πράξη εντός της προβλεπόμενης από τον νόμο προθεσμίας, καθώς, σε διαφορετική περίπτωση, αποκλείεται η προβολή των σχετικών λόγων σε μεταγενέστερο στάδιο.
→ Η διαδικασία του πλειστηριασμού και η άμυνα του οφειλέτη

Άκυρη θεωρείται η κατασχετήρια έκθεση στις εξής κυρίως περιπτώσεις: α) Εκπρόθεσμη δημοσίευση αποσπάσματος: αν το απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης δεν δημοσιευθεί εμπρόθεσμα στο δελτίο δικαστικών δημοσιεύσεων του e-ΕΦΚΑ (εντός 15 ημερών από την κατάσχεση κατ’ άρθρο 995 παρ. 4 ΚΠολΔ)· β) Ανεπαρκής περιγραφή ακινήτου: αν το κατασχεθέν ακίνητο δεν περιγράφεται με επαρκή σαφήνεια ώστε να καθίσταται δυνατή η ταυτοποίησή του. Όπως έχει κριθεί (ΕφΔωδ 205/2019, 211/2020), η ανεπαρκής περιγραφή του ακινήτου, σε τέτοιο βαθμό, ώστε να μην προκύπτει η ταυτότητά του, καθιστά άκυρη την κατασχετήρια έκθεση λόγω αοριστίας. Επίσης ελαττωματική είναι η έκθεση: γ) αν έγινε χωρίς να προηγηθεί εντολή εκτέλεσης προς δικαστικό επιμελητή επί του απογράφου κατ’ άρθρο 927 ΚΠολΔ (βλ. ΜΠρΑθ 726/2018)· δ) αν η έκθεση κατάσχεσης δεν επιδόθηκε νόμιμα στον οφειλέτη εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας και ε) σε περίπτωση ακυρότητας της επιταγής προς πληρωμή, το κύρος της οποίας επιδρά στις επόμενες πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης.
→ Λόγοι ακυρότητας κατασχετήριας έκθεσης και πλειστηριασμού ακινήτου

Το απόσπασμα της έκθεσης κατάσχεσης πρέπει να επιδίδεται κατά το άρθρου 995 παρ. 4 στους ενυπόθηκους δανειστές εντός 15 ημερών από την κατάσχεση, Σε πολλές περιπτώσεις, κατά τον χρόνο της κατάσχεσης, έχει προηγηθεί η μεταβίβαση της απαίτησης από την αρχική δικαιούχο δανείστρια – Τράπεζα σε νέα δικαιούχο εταιρεία ειδικού σκοπού. Με τη μεταβίβαση αυτή της απαίτησης επέρχεται και η συμμεταβίβαση τυχόν υποθηκών ή προσημειώσεων ως παρεπόμενων δικαιωμάτων. Ωστόσο, στην πράξη συναντάται συχνά το φαινόμενο να μην λαμβάνει χώρα η επίδοση του αποσπάσματος στην εταιρεία ειδικού σκοπού από τον δικαστικό επιμελητή αλλά στην αρχική δικαιούχο τράπεζα, παράλειψη την οποία εντοπίζουμε κατά τον έλεγχο του φακέλου του πλειστηριασμού. Η παράλειψη αυτή έχει ως συνέπεια το ανυπόστατο της επίδοσης και κατ’ επέκταση την κήρυξη ακυρότητας της του πλειστηριασμού. Η εν λόγω πλημμέλεια εμπίπτει στην προθεσμία προσβολής του πλειστηριασμού, ώστε μπορεί να προβληθεί εντός 60 ημερών από τη μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
→ Ακυρότητα πλειστηριασμού λόγω μη επίδοσης αποσπάσματος στον προσημειούχο δανειστή

Πέρα από τους τυπικούς λόγους ακυρότητας της εκτελεστικής διαδικασίας, ο ανακόπτων μπορεί να στηρίξει το ένδικο βοήθημά του και στην καταχρηστικότητα της εκτέλεσης κατ’ άρθρο 281 ΑΚ. Η εκτελεστική διαδικασία ακυρώνεται όταν η άσκηση του δικαιώματος προσκρούει στην αρχή της καλής πίστης και των χρηστών ηθών. Συγκεκριμένα, η εκτέλεση κρίνεται καταχρηστική στις εξής βασικές κατηγορίες περιπτώσεων: α) η αξία του κατασχεθέντος ακινήτου είναι δυσανάλογα μεγαλύτερη από τη φερόμενη απαίτηση (βλ. ΜΠρΑθ 4242/2014: κατάσχεση ακινήτου αξίας €92.868 για χρέος €2.320)· β) η εκτέλεση εκκινείται εν μέσω διαπραγματεύσεων για εξωδικαστικό διακανονισμό (βλ. ΕφΑθ 2604/2019)· γ) η εκτέλεση επισπεύδεται από πιστωτή χωρίς έννομη συμφέρον, διότι δεν θα λάβει παρά πολύ μικρό ποσό από το πλειστηρίασμα. Εξάλλου, στην ΜΠρΑθ 5095/2019 κρίθηκε καταχρηστική η εκτέλεση σε περίπτωση που ο εκτελεστός τίτλος αποκτήθηκε εν μέσω διαπραγματεύσεων για συναινετική ρύθμιση της οφειλής. Η αρχή της καλής πίστης επιβάλλει αποχή από εκτελεστικές πράξεις όσο ο δανειολήπτης ενεργεί με εμφανή πρόθεση ρύθμισης.
→ Ακύρωση κατάσχεσης λόγω καταχρηστικότητας

Σύμφωνα με τη νομοθετική διάταξη του άρθρου 973 ΚΠολΔ, αν για οποιονδήποτε λόγο ο πλειστηριασμός δεν έγινε κατά την ημέρα που είχε οριστεί, ο δανειστής μπορεί με δήλωσή του να τον επισπεύσει εκ νέου. Η νέα ημέρα του πλειστηριασμού ορίζεται σε δύο (2) μήνες από την ημέρα της δήλωσης και όχι πάντως μετά την παρέλευση τριών (3) μηνών. Ωστόσο, η δήλωση συνέχισης δύναται να πάσχει από ακυρότητα για τον λόγο ότι επιχειρείται ως πράξη εκτέλεσης καταχρηστικά από την πλευρά του επισπεύδοντος δανειστή. Στην ΜΠρΑθ 1042/2025 κρίθηκε καταχρηστική η συμπεριφορά εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων και ακυρώθηκε η δήλωση συνέχισης, διότι, ενώ είχε συμφωνηθεί η καταβολή ποσού 700.000 ευρώ για τη ρύθμιση της οφειλής, η δανείστρια αξίωσε την εξόφλησή του σε διάστημα μόλις πέντε (5) μηνών. Προβλέπεται ρητώς ότι οι αντιρρήσεις για το κύρος της δήλωσης συνέχισης ασκούνται με ανακοπή μέσα σε προθεσμία τριάντα (30) ημερών από την ανάρτηση στο δελτίο δικαστικών δημοσιεύσεων· η εκδιδόμενη απόφαση είναι ανέκκλητη.
→ Καταχρηστικότητα στη δήλωση συνέχισης πλειστηριασμού

Το άρθρο 1000 ΚΠολΔ παρέχει τη δυνατότητα αναστολής πλειστηριασμού ακινήτου για χρονικό διάστημα έως έξι (6) μηνών, υπό τον όρο καταβολής του ¼ του κεφαλαίου για το οποίο επισπεύδεται η εκτέλεση και των εξόδων της εκτελεστικής διαδικασίας. Προϋποθέσεις για τη χορήγηση της αναστολής: α) ο δανειστής δεν θα υποστεί βλάβη από την αναβολή του πλειστηριασμού και β) προσδοκάται ότι ο οφειλέτης θα ικανοποιήσεις μέσα στο χρονικό αυτό διάστημα τον δανειστή (π.χ. μέσω αναχρηματοδότησης ή πώλησης ακινήτου) ή θα επιτευχθεί μεγαλύτερο πλειστηρίασμα μετά τη σύντομη αναβολή. Η αίτηση κατατίθεται τουλάχιστον 15 εργάσιμες ημέρες πριν από τον πλειστηριασμό και συζητείται ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων. Η αναστολή χορηγείται μόνο μία φορά· ο οφειλέτης υποχρεούται να καταβάλει το ¼ μέχρι τις 10:00 π.μ. της ημέρας του πλειστηριασμού. Λ.χ. με τις ΜΠρΑθ 130/2024 και 131/2024, πιθανολογήθηκε ότι η αιτούσα θα ήταν σε θέση να καταβάλει το σύνολο της οφειλής εντός εξαμήνου μέσω αναχρηματοδότησης.
→ Δικαστική αναστολή πλειστηριασμού ακινήτου (άρθρο 1000 ΚΠολΔ)

Η ανακοπή προς ακύρωση του πλειστηριασμού αποτελεί την «ύστατη» προσπάθεια διάσωσης της ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη. Στρέφεται κατά του της ίδιας της πράξης του πλειστηριασμού και κατακύρωσης και κατά της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης. Η ανακοπή ασκείται εντός 60 ημερών από τη μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης στα κτηματολογικά βιβλία· το δικόγραφο της ανακοπής πρέπει επίσης να καταχωρισθεί στο βιβλίο διεκδικήσεων του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου. Ως λόγοι ανακοπής μπορούν να προβληθούν: α) ακυρότητα της κατάσχεσης που δεν προβλήθηκε στο προηγούμενο στάδιο, εφόσον τούτο ήταν αδύνατο, β) εξόφληση της οφειλής μετά την κατάσχεση, γ) καταχρηστική ή αντιφατική συμπεριφορά του δανειστή πριν τον πλειστηριασμό, δ) πλημμέλειες στην προδικασία (λ.χ. μη δημοσίευση αποσπάσματος στο δελτίο δικαστικών δημοσιεύσεων, μη κοινοποίηση αποσπάσματος σε προσημειούχους/ενυπόθηκους δανειστές — ΑΠ 1655/2001, ΑΠ 936/2020), ε) ελαττώματα κατά τη διενέργεια του πλειστηριασμού (ΟλΑΠ 3/2007).
→ Η ύστατη προσπάθεια διάσωσης ακίνητης περιουσίας — ανακοπή κατά πλειστηριασμού

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 18 του ν. 4738/2020: Από την οριστική υποβολή της αίτησης και μέχρι τη με οποιονδήποτε τρόπο περάτωση της διαδικασίας αναστέλλονται η λήψη αναγκαστικών μέτρων και η συνέχιση της διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης επί απαιτήσεων, κινητών και ακινήτων κατά του οφειλέτη. Η αναστολή δεν καταλαμβάνει: πλειστηριασμό ο οποίος έχει προγραμματιστεί εντός τριών (3) μηνών από την ημερομηνία οριστικής υποβολής της αίτησης, καθώς και οποιαδήποτε διαδικαστική ενέργεια προπαρασκευαστική της διενέργειας πλειστηριασμού από ενέγγυο πιστωτή (λ.χ. κοινοποίηση επιταγής προς πληρωμή, επιβολή κατάσχεσης). Είναι, ωστόσο, διάφορη η αυτόματη προστασία που παρέχεται μέσω του νόμου, από την προστασία που μπορεί να παρασχεθεί από τα αρμόδια δικαστήρια, όπου η κάθε περίπτωση εξετάζεται χωριστά. Εξάλλου, η ΜΠρΑθ 7529/2022, σε περίπτωση αιτήσεων που είχαν οριστικά υποβληθεί και η διαδικασία βρισκόταν στο στάδιο αξιολόγησης, διέταξε προσωρινά την αναστολή πλειστηριασμού ακινήτου έως την ολοκλήρωση της διαδικασίας.
→ Αναστολή εκτέλεσης κατά την υποβολή αίτησης στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό (2)

Το ζήτημα αυτό κρίθηκε με την απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου 1/2023: 56 δικαστές τάχθηκαν υπέρ της δυνατότητας των Servicers, σε απαιτήσεις που έχουν μεταβιβαστεί με τον ν. 3156/2003, να διενεργούν δικαστικές ενέργειες και πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης και 9 δικαστές κατά. Ωστόσο, οι οφειλέτες διατηρούν τα λοιπά μέσα άμυνας σε περίπτωση επίσπευσης εκτελεστικής διαδικασίας από τους servicers.
→ Πλειστηριασμοί: τι αλλάζει και τι όχι μετά την ΟλΑΠ 1/2023 για τους Servicers

Σε περίπτωση που το Δημόσιο ή ο e-ΕΦΚΑ προχωρήσουν σε μέτρα αναγκαστικής είσπραξης κατά το οφειλέτη, αυτός προστατεύεται με την ανακοπή του άρθρου 65 παρ. 2 ΚΕΔΕ, δια της οποίας θα ζητήσει την ακύρωση της αναγκαστικής εκτέλεσης. Η ανακοπή αυτή είναι απρόθεσμη. Ως προς την κατάσχεση εις χείρας τρίτου, κατά την πάγια νομολογία, το κατασχετήριο στα χέρια τρίτου δεν πάσχει από ακυρότητα εφόσον περιέχει σύντομη, αλλά σαφή αναφορά στην έννομη σχέση από την οποία προέρχεται η οφειλή (βλ. ΑΠ 884/2010, ΑΠ 259/2020)· η παντελής έλλειψη αναφοράς καθιστά το κατασχετήριο άκυρο ως αόριστο. Εξάλλου, μαζί με την Ανακοπή του άρθρου 65 παρ. 2 ΚΕΔΕ μπορεί να ασκηθεί και Αίτηση Αναστολής κατά τις ειδικότερες προβλέψεις του άρθρου 65 παρ. 4 ΚΕΔΕ· για να γίνει δεκτή δεν απαιτείται επικείμενος κίνδυνος, αλλά αρκεί να πιθανολογείται η ευδοκίμηση της Ανακοπής. Σημειώνεται ότι, σε περίπτωση αναγκαστικών μέτρων είσπραξης του Δημοσίου για την ικανοποίηση απαίτησης από φορολογική οφειλή, εφαρμόζονται ο Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας (ΚΦΔ) και ο Κώδικας Διοικητικής Δικονομίας (ΚΔΔ), οπότε το ένδικο βοήθημα που ασκείται είναι η ανακοπή του άρθρου 217 ΚΔΔ.
→ Ανακοπή ΚΕΔΕ μετά από αόριστο κατασχετήριο στα χέρια τρίτου

Ο οφειλέτης εναντίον του οποίου έχει κινηθεί διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, έχει το δικαίωμα, εφόσον μεσολαβήσει αμετάκλητη δικαστική απόφαση ακύρωσης της εναντίον του εκτέλεσης, να ζητήσει αποζημίωση για τη ζημία που υπέστη από την εκτέλεση, εάν συντρέχουν και οι προϋποθέσεις των άρθρων 914 ή 919 ΑΚ (άρθρο 940 παρ. 3 ΚΠολΔ). Κρίσιμη, ωστόσο, είναι η ΟλΑΠ 9/2010, σύμφωνα με την οποία είναι δυνατή η έγερση αυτοτελούς αγωγής για αποζημίωση εξαιτίας άδικης εκτέλεσης βάσει των γενικών περί αδικοπραξιών διατάξεων, ακόμη και όταν δεν έχει μεσολαβήσει αμετάκλητη ακύρωση της εκτέλεσης. Κατ’ αρχήν, ο κρίσιμος χρόνος για την έναρξη της παραγραφής αρχίζει από τότε που ο ζημιωθείς έλαβε γνώση των πρώτων επιζήμιων συνεπειών· η δε παραγραφή της αξίωσης είναι πενταετής.
→ Αξίωση αποζημίωσης λόγω άδικης εκτέλεσης (άρθρο 940 παρ. 3 ΚΠολΔ)