Εμπορικές Μισθώσεις | Μισθωτικές Αντιδικίες – Πλήρης Οδηγός FAQ

Σύμφωνα με το άρθρο 574 ΑΚ, «με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα.» Η εμπορική μίσθωση εντάσσεται στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995, ενώ «ο νόμος 4242/2014 μετέβαλε ριζικά το νομικό καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων», καταργώντας τις παλαιές προστατευτικές διατάξεις υπέρ του μισθωτή. Σήμερα οι εμπορικές μισθώσεις διέπονται κατά βάση από τις γενικές αρχές του ΑΚ και τις ρητές συμφωνίες των μερών.
Δείτε αναλυτικά: https://psarakislegal.com/agogi-apodosis-misthioy-kai-oi-schetikes-enstaseis-toy-misthoti

Ο νόμος 4242/2014 μετέβαλε ριζικά το νομικό καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων. Συγκεκριμένα, οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του νόμου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της. Παράλληλα, η καταγγελία μεταμέλειας δεν έχει εφαρμογή στις νέες μισθώσεις που καταρτίζονται μετά τις 28.2.2014.
Δείτε αναλυτικά: https://psarakislegal.com/i-kataggelia-metameleias-stis-emporikes-misthoseis-ypo-to-kathestos-toy-n-4242-2014-o-rolos-tis-dilosis-pliroforiakon-stoicheion-misthosis-meso-taxisnet

Μετά τον ν. 4242/2014, «οι εμπορικές μισθώσεις ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο». Κρίσιμης σημασίας είναι η υποχρεωτική δήλωση της μίσθωσης στο taxisnet: η δήλωση αποκτά καίρια θέση, τεκμηριώνοντας ισχυρά τυχόν μεταγενέστερες συμφωνίες, ενώ «η αποδεικτική δύναμή της ρυθμίζεται κατ’ άρθρο 448§3 ΚΠολΔ, δηλαδή παράγει πλήρη απόδειξη. Τροποποιήσεις που δεν δηλώνονται στο taxisnet αντιμετωπίζουν ισχυρά αποδεικτικά εμπόδια σε ενδεχόμενη αντιδικία.
Δείτε αναλυτικά: https://psarakislegal.com/i-kataggelia-metameleias-stis-emporikes-misthoseis-ypo-to-kathestos-toy-n-4242-2014-o-rolos-tis-dilosis-pliroforiakon-stoicheion-misthosis-meso-taxisnet

Κατά το άρθρο 288 ΑΚ, «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη». Για να δικαιολογηθεί αναπροσαρμογή μισθώματος, απαιτείται εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, να έχει επέλθει αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου που να καθιστά δυσανάλογη την καταβολή του συμφωνηθέντος μισθώματος. Επιπλέον, η συνδρομή των ειδικών συνθηκών θα πρέπει να έχει χαρακτήρα μόνιμο, ενώ ως κρίσιμος χρόνος λογίζεται ο χρόνος της πρώτης συζήτησης της αγωγής.
Δείτε αναλυτικά: https://psarakislegal.com/nomologiakoi-endeiktes-anaprosarmogis-misthomatos-vasei-arthroy-288-ak

Στην πράξη, το δικαστήριο προβαίνει στη σύγκριση δύο ποσών: του καταβαλλόμενου μισθώματος και του «ελεύθερου» — εκείνου που θα συμφωνείτο υπό τις τρέχουσες αγοραίες συνθήκες. Η νομολογία έχει δεχθεί ως λόγους αναπροσαρμογής: την πεζοδρόμηση οδού ή την κατασκευή μετρό (ΑΠ 423/2008), την οικονομική κρίση 2010–2015 (ΑΠ 595/2020, ΜΕφΠειρ 50/2021), τη μείωση τζίρου φαρμακείου (ΑΠ 928/2020), καθώς και την υπερπροσφορά εμπορικών χώρων στην αγορά (ΜΠρΑθ 2192/2010). Η αξίωση ασκείται με αγωγή και αξιολογείται με ημερομηνία αναφοράς την πρώτη συζήτηση.
Δείτε αναλυτικά: https://psarakislegal.com/nomologiakoi-endeiktes-anaprosarmogis-misthomatos-vasei-arthroy-288-ak

Η πανδημία του Covid-19 αποτελεί γεγονός ανωτέρας βίας. Κατά τον ΑΚ 596, «ο μισθωτής απαλλάσσεται από την καταβολή μισθώματος, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο για λόγους που δεν αφορούν τον ίδιο ή εμπίπτουν στη σφαίρα επιρροής του». Για τους μήνες Μάρτιο–Απρίλιο 2020, η ΠΝΠ 20/3/2020 απάλλαξε ρητά τον μισθωτή από το 40% του μισθώματος. Ωστόσο, η χρήση των άρθρων 288 και 388 ΑΚ απαιτούν μονιμότερη μεταβολή των συνθηκών και όχι παροδική, οπότε τα έκτακτα μέτρα περιορισμένης διάρκειας δεν δικαιολογούν αυτόματη μακροπρόθεσμη μείωση.
Δείτε αναλυτικά: https://psarakislegal.com/i-pandimia-toy-koronoioy-os-logos-mi-katavolis-enoikioy

Η αγωγή απόδοσης μισθίου ασκείται από τον εκμισθωτή όταν ο μισθωτής αρνείται να παραδώσει το ακίνητο μετά τη λήξη ή καταγγελία της μίσθωσης. Νομική βάση αποτελούν τα άρθρα 599 και 608 ΑΚ σε συνδυασμό με τις οικείες διατάξεις του π.δ. 34/1995. Η αγωγή εισάγεται στο Μονομελές Πρωτοδικείο κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 επ. ΚΠολΔ). Κρίσιμη λεπτομέρεια: «η απόφαση που κάνει δεκτή την αγωγή κηρύσσεται υποχρεωτικώς προσωρινά εκτελεστή», γεγονός που επιτρέπει την άμεση αποβολή του μισθωτή χωρίς αναμονή αμετακλησίας.
Δείτε αναλυτικά: https://psarakislegal.com/agogi-apodosis-misthioy-kai-oi-schetikes-enstaseis-toy-misthoti

Ο μισθωτής που αντιμετωπίζει αγωγή απόδοσης μισθίου έχει στη διάθεσή του σειρά ενστάσεων. Κατά τη νομολογία, αναγνωρίζονται ειδικότερα: «ένσταση εξόφλησης» (απόδειξη ότι τα μισθώματα έχουν καταβληθεί), «ένσταση συμψηφισμού» (ΑΚ 440 — αντίθετη απαίτηση του μισθωτή), «ένσταση επισχέσεως» (ΑΚ 325 — δικαίωμα κατακράτησης λόγω ανεκτέλεστης υποχρέωσης του εκμισθωτή), καθώς και «ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος» (ΑΚ 281). Η αποτελεσματική χρήση αυτών των ενστάσεων προϋποθέτει ορισμένη και τεκμηριωμένη προβολή τους ενώπιον του δικαστηρίου.
Δείτε αναλυτικά: https://psarakislegal.com/agogi-apodosis-misthioy-kai-oi-schetikes-enstaseis-toy-misthoti

Δύστροπος μισθωτής θεωρείται, καταρχήν, εκείνος που βρίσκεται σε υπερημερία, δηλαδή που καθυστερεί υπαίτια την καταβολή μισθωμάτων. Η νομολογία κρίνει ότι «επανειλημμένη δυστροπία υπάρχει όταν ο μισθωτής, παρά τη σχετική όχληση του εκμισθωτή, καθυστερεί την καταβολή μισθωμάτων σε δύο τουλάχιστον περιπτώσεις κατά τρόπο που δείχνει εμμονή στη μη εκπλήρωση της υποχρέωσής του» (ΑΠ 184/1994, ΑΠ 1547/1992). Η δυστροπία παρέχει στον εκμισθωτή δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης και ακολούθως άσκησης αγωγής απόδοσης, ενώ το δικαστήριο ερευνά συνολικά τη συμπεριφορά του μισθωτή.
Δείτε αναλυτικά: https://psarakislegal.com/agogi-apodosis-misthioy-kai-oi-schetikes-enstaseis-toy-misthoti

Στην εμπορική μίσθωση ισχύει ο ακριβώς αντίθετος κανόνας του άρθρου 11 π.δ. 34/1995, ήτοι της μη επιτρεπόμενης ολικής ή μερικής παραχώρησης του μισθίου σε τρίτον, εκτός αν υφίσταται αντίθετη ρητή συμφωνία των μερών. Επιτρέπεται πάντως μετά τριετία από τη σύναψη της σύμβασης η παραχώρηση σε εταιρεία με ελάχιστη συμμετοχή του μισθωτή κατά ποσοστό 35%. Σε κάθε περίπτωση, «η υπεκμίσθωση χωρίς δικαίωμα συνιστά κακή χρήση και παρέχει στον εκμισθωτή δικαίωμα καταγγελίας και αποζημίωσης κατά τον ΑΚ 594» (ΑΠ 15/1990).
Δείτε αναλυτικά: https://psarakislegal.com/h-ypekmisthosi-stin-astiki-kai-emporiki-misthosi

Σε περίπτωση πώλησης, «ο νέος κτήτορας εισέρχεται στη μισθωτική σχέση ως νέος εκμισθωτής από τη μεταγραφή της εκποιητικής σύμβασης», με αποτέλεσμα «η μίσθωση να μην θεωρείται νέα, ισχύουν δε όσα είχαν αρχικώς συμφωνηθεί (ΜΠρΘεσ 3526/2018). Σε περίπτωση πλειστηριασμού, «ο υπερθεματιστής έχει το δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση, και η λύση της επέρχεται μετά την πάροδο έξι μηνών από την καταγγελία» (άρ. 1009 ΚΠολΔ, ν. 4842/2021). Η εθελοντική μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης απαιτεί σύμπραξη και των τριών μερών.
Δείτε αναλυτικά: https://psarakislegal.com/i-metavivasi-tis-misthotikis-schesis

Κατά τον ΑΚ 590, «ο εκμισθωτής φέρει τα βάρη του μισθίου και τους φόρους που το βαρύνουν», ενώ «αναγκαίες δαπάνες βαρύνουν κατ’ αρχήν τον εκμισθωτή» (ΑΚ 575, 592). Αντίθετα, «οι δαπάνες κατανάλωσης ύδατος και ηλεκτρικού ρεύματος και η αναλογία στα κοινόχρηστα» βαρύνουν τον μισθωτή. Το τέλος χαρτοσήμου (3,6% συνολικά) «βαρύνει κατά το 1/2 τον εκμισθωτή και κατά το 1/2 τον μισθωτή», εκτός εάν η μίσθωση έχει παραταθεί αναγκαστικά. Προσοχή: «Το δικαίωμα του μισθωτή για απόδοση δαπανών παραγράφεται έξι μήνες μετά τη λήξη της μίσθωσης» (ΑΚ 603).
Δείτε αναλυτικά: https://psarakislegal.com/vari-kai-dapanes-toy-misthioy-poia-plironei-o-enoikiastis-kai-poia-o-idioktitis

Η παράβαση παρεπόμενης συμβατικής υποχρέωσης μπορεί να γεννήσει σοβαρή ευθύνη αποζημίωσης. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η αμετάκλητη επιδίκαση αποζημίωσης «ύψους 500.000 € λόγω παράβασης της υποχρέωσης εκτέλεσης εργασιών αποπεράτωσης». Το Εφετείο Αθηνών επιβεβαίωσε ότι «η μισθώτρια όφειλε να προβεί στις εργασίες αποπεράτωσης βάσει παρεπόμενης συμβατικής υποχρέωσης, η οποία δεν επηρέαζε τον μισθωτικό χαρακτήρα της σύμβασης» — απόφαση που επικυρώθηκε και από τον Άρειο Πάγο. Συμπέρασμα: Μία σύμβαση μπορεί να κρύβει κινδύνους που δεν είναι ορατοί κατά τον χρόνο κατάρτισης.
Δείτε αναλυτικά: https://psarakislegal.com/ypochreosis-apozimiosis-toy-ekmisthoti-ypsoys-500-000-eyro-gia-mi-apoperatosi-misthioy

Το ζήτημα διαφοροποιείται ανάλογα με τον χαρακτήρα των μισθωμάτων. Ως προς τα μελλοντικά μισθώματα, υφίσταται και η άποψη ότι «δεν δύνανται να κατασχεθούν, καθώς η οφειλή εξαρτάται από την αντιπαροχή» — εφαρμογή του άρθρου 69 ΚΠολΔ αποκλείεται (ΜΠρΑθ 274/2023). Αντίθετα, τα ήδη δεδουλευμένα μισθώματα επιδέχονται κατάσχεσης εις χείρας τρίτου: «υφίστανται ενεργείς ενοχικές αξιώσεις για τα μηνιαία μισθώματα, στην κατάσχεση των οποίων νομιμοποιούνταν να προβεί ο δανειστής» (ΕφΝαυπλ 246/2021). Ο μισθωτής που αρνείται αδικαιολόγητα εκθέτει τον εαυτό του σε ευθύνη για ψευδή δήλωση τρίτου.
Δείτε αναλυτικά: https://psarakislegal.com/apofasi-monomeloys-protodikeioy-athinon-peri-adynamias-kataschesis-mellontikon-misthomaton-eis-cheiras-tritoy

Οι αξιώσεις από μισθωτική σύμβαση — και κατά κύριο λόγο η αξίωση καταβολής μισθωμάτων — «υπόκεινται σε πενταετή παραγραφή κατά το άρθρο 250 αριθ. 16 ΑΚ. Η ίδια πενταετής παραγραφή εφαρμόζεται και στις συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing), καθώς αποτελούν «μεικτές συμβάσεις στις οποίες υπερισχύουν τα χαρακτηριστικά της μίσθωσης» (ΜΠρΑθ 70222/2024). Πρακτικό συμπέρασμα: ακόμη και απαιτήσεις από διαταγή πληρωμής μπορεί να έχουν παραγραφεί αν ο εκμισθωτής δεν προέβη έγκαιρα σε επίδοση — με αποτέλεσμα την ακύρωση της διαταγής.
Δείτε αναλυτικά: https://psarakislegal.com/apofasi-monomeloys-protodikeioy-athinon-peri-paragrafis-misthomaton-leasing