H Υπεκμίσθωση στην Αστική και Εμπορική Μίσθωση

Legal Insight

Δεκέμβριος 2022

Δάφνη Σφυρή, ΜΔΕ

Περίληψη: Η υπεκμίσθωση είναι επιτρεπτή στην αστική μίσθωση, εφόσον δεν συμφωνήθηκε ρητά το αντίθετο στη σύμβαση μίσθωσης, ενώ στην εμπορική μίσθωση η υπεκμίσθωση δεν είναι επιτρεπτή, εφόσον δεν συμφωνήθηκε ρητά το αντίθετο. Η μη επιτρεπτή υπομίσθωση του μισθίου συνιστά κακή χρήση αυτού και παρέχει στον εκμισθωτή δικαίωμα καταγγελίας της μισθωτικής σχέσης και αποζημίωσης για υπέρβαση της συμφωνημένης χρήσης.

Σε περιόδους οικονομικής/επιχειρηματικής ανασφάλειας και πληθωρισμού, η διατήρηση εκ μέρους του μισθωτή του δικαιώματος υπεκμίσθωσης του (μισθωμένου σε αυτόν) ακινήτου μπορεί να αποβεί για εκείνον οικονομικά σωτήρια. Συναντάται, λοιπόν, συχνά στην πράξη ο εξής προβληματισμός: Μπορεί ο μισθωτής να υπεκμισθώσει το ακίνητο που ο ίδιος εκμισθώνει σε τρίτο πρόσωπο έναντι οικονομικού ανταλλάγματος; Και εάν ναι, κάτω υπό ποιες προϋποθέσεις; Τι συνέπειες μπορεί να έχει για τα συμβαλλόμενα μέρη μία απαγορευμένη υπεκμίσθωση; Αρχικά, πριν υπεισέλθουμε στην ουσία των ως άνω ερωτημάτων, θα πρέπει να ορίσουμε την έννοια της υπομίσθωσης: Υπομίσθωση είναι η σύμβαση, με την οποία ο μισθωτής, ενεργώντας ως εκμισθωτής, παραχωρεί τη χρήση του μισθίου, την οποία απέκτησε με την κύρια μίσθωση, σε τρίτον (υπομισθωτή) με ορισμένο αντάλλαγμα-μίσθωμα και για ορισμένο χρόνο. Ο υπεκμισθωτής, δηλαδή, δεν είναι ο κύριος του μισθίου αλλά είναι και ο ίδιος μισθωτής αυτού.

Η απάντηση στα ως άνω ερωτήματα διαφέρει, αναλόγως, εάν η μίσθωση είναι αστική ή εμπορική. Αναλυτικότερα, στην αστική μίσθωση ισχύει ο κανόνας της ΑΚ 593 σύμφωνα με τον οποίο: «Ο μισθωτής έχει δικαίωμα, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο, να παραχωρήσει σε άλλον τη χρήση του μισθίου και ιδίως να το υπεκμισθώσει, ευθυνόμενος απέναντι στον εκμισθωτή για το πταίσμα του τρίτου. Μόνη η συναίνεση του εκμισθωτή στην υπεκμίσθωση ή στην παραχώρηση της χρήσης δεν απαλλάσσει το μισθωτή από την ευθύνη αυτή». Συνεπώς, εύκολα μπορεί να γίνει αντιληπτό ότι κανόνας στην αστική μίσθωση αποτελεί το επιτρεπτό της υπεκμίσθωσης, ανεξαρτήτως ύπαρξης ή μη ρητής συμφωνίας στο Συμφωνητικό Μίσθωσης περί του επιτρεπτού της υπεκμίσθωσης. Με ακόμη πιο απλά λόγια, μόνο εάν συμφωνήθηκε ρητά μεταξύ των μερών ότι δεν θα επιτρέπεται η υπεκμίσθωση του μισθίου, θα μπορεί να αντιταχθεί η σχετική απαγόρευση προς τον μισθωτή.

Εν αντιθέσει με την αστική μίσθωση, στην εμπορική μίσθωση ισχύει ο ακριβώς αντίθετος κανόνας του άρθρου 11 π.δ. 34/1995, ήτοι της μη επιτρεπόμενης ολικής ή μερικής παραχώρησης του μισθίου σε τρίτον, εκτός αν υφίσταται αντίθετη ρητή συμφωνία των μερών. Εξαίρεση εισάγεται μόνο για τις κάτωθι περιπτώσεις: «Επιτρέπεται πάντως μετά τριετία από τη σύναψη της σύμβασης η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε εταιρεία προσωπική ή περιορισμένης ευθύνης ή σε ιδιωτική κεφαλαιουχική εταιρεία ή σε ανώνυμη εταιρεία, που θα συσταθεί με ελάχιστη συμμετοχή και του μισθωτή κατά ποσοστό 35%. Έναντι του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρον και ο μισθωτής και η εταιρία στην οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου. Μεταβολή των προσώπων των εταίρων με σύμβαση, εκτός από το πρόσωπο του μισθωτή, επιτρέπεται για μία φορά. Δεύτερη μεταβολή επιφέρει λύση της μίσθωσης, εκτός αν υπάρχει έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή. Στις περιπτώσεις αυτές πρέπει να γνωστοποιείται εγγράφως στον εκμισθωτή μέσα σε προθεσμία τριάντα (30) ημερών τόσο η σύναψη των συμβάσεων όσο και τα στοιχεία εκείνων προς τους οποίους έγινε η παραχώρηση».

Συνεπώς, στην αστική μίσθωση, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το ανεπίτρεπτο της υπεκμίσθωσης στο Συμφωνητικό Μίσθωσης, η υπεκμίσθωση είναι επιτρεπτή, ενώ στην εμπορική, εφόσον δεν συμφωνήθηκε ρητά το επιτρεπτό της υπεκμίσθωσης στο Συμφωνητικό Μίσθωσης, η υπεκμίσθωση δεν είναι επιτρεπτή (με εξαίρεση τις ως άνω περιπτώσεις). Στο σημείο αυτό θα πρέπει να διευκρινισθεί ότι, τόσο στην αστική, όσο και στην εμπορική μίσθωση, εφόσον επιτρέπεται ή απαγορεύεται συμβατικά η υπομίσθωση, θεωρείται ότι επιτρέπεται ή απαγορεύεται αντίστοιχα και η παραχώρηση της χρήσης (ΕΑ 12018/87 ΕΔΠ/1988/307).

Τι γίνεται, όμως, στις περιπτώσεις, όπου ο μισθωτής, παρ’ όλο που τούτο δεν ήταν επιτρεπτό, υπεκμίσθωσε το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο; 

Αρχικά, ας διευκρινισθεί ότι η κατάρτιση (έστω και απαγορευμένης) υπομίσθωσης δεν επιφέρει μεταβολές στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του εκμισθωτή και του μισθωτή από τη σύμβαση μίσθωσης. Ο οφειλέτης του μισθώματος και κάθε παρεπόμενης οφειλής, καθώς και δανειστής της απαίτησης για παραχώρηση της χρήσης του μισθίου εξακολουθεί να είναι ο μισθωτής έναντι του εκμισθωτή, από την αρχική μισθωτική σχέση και ο υπεκμισθωτής έναντι του μισθωτή από τη σχέση υπεκμίσθωσης (Β. Βαθρακοκοίλης, ΕΡΝΟΜΑΚ - Ειδικό Ενοχικό (Άρθρα 496-618)).

Εντούτοις, η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου ή υπεκμίσθωσή του σε τρίτο, παρά την υφιστάμενη απαγόρευση, συνιστά κακή χρήση του μισθίου, με την έννοια της πραγματοποίησης ενέργειας αντίθετης προς τη σύμβαση χρήσης αυτού, και παρέχει στον εκμισθωτή δικαίωμα καταγγελίας της μισθωτικής σχέσης και αποζημίωσης για υπέρβαση της συμφωνημένης χρήσης σύμφωνα με το άρθρο 594 ΑΚ. Μάλιστα, τούτο ισχύει, όχι μόνο στις αστικές αλλά και στις εμπορικές μισθώσεις (ΑΠ 15/1990 Δ’ Τμήμα). 

Ο όρος στη σύμβαση μίσθωσης για την παροχή συναίνεσης εκ μέρους του εκμισθωτή για τη σύναψη υπεκμίσθωσης, νομίμως καταργείται/τροποποιείται προφορικά (και φυσικά εγγράφως) μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή (Β. Βαθρακοκοίλης, ΕΡΝΟΜΑΚ - Ειδικό Ενοχικό (Άρθρα 496-618)). Η προφορική/έγγραφη τροποποίηση της σύμβασης μίσθωσης ως προς το επιτρεπτό ή μη της σύναψης υπεκμίσθωσης αποτελεί τη συχνότερη γραμμή άμυνας του μισθωτή, εφόσον καταγγελθεί από τον εκμισθωτή η σύμβαση μίσθωσης ένεκα απαγορευμένης (κατά τα λεγόμενα του εκμισθωτή) υπεκμίσθωσης - κακής χρήσης του μισθίου. Παράλληλα, ο μισθωτής δύναται να προβάλλει ως άμυνα τυχόν ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος (άρθρο 281 ΑΚ), εφόσον ο εκμισθωτής με τη στάση του καλλιέργησε άμεσα ή έμμεσα την πεποίθηση στον μισθωτή ότι δεν θα καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης για την απαγορευμένη υπεκμίσθωση – κακή χρήση του μισθίου.

Παράλληλα, πρέπει να τονισθεί ότι ο υπομισθωτής δεν προστατεύεται αυτοτελώς έναντι του εκμισθωτή. Έτσι, λοιπόν, εάν για οποιοδήποτε λόγο καταγγελθεί/παύσει η ισχύς της αστικής ή εμπορικής μίσθωσης, όπως για παράδειγμα, εάν καταγγελθεί από τον εκμισθωτή η σύμβαση μίσθωσης λόγω της μη επιτρεπόμενης υπεκμίσθωσης (κακή χρήση του μισθίου), ο εκμισθωτής δικαιούται, κατά τη διάταξη του άρθρου 599 παρ. 2 ΑΚ να απαιτήσει το μίσθιο, τόσο από τον μισθωτή, όσο και από τον υπομισθωτή, ακόμη και αν η μεταξύ του μισθωτή και του υπομισθωτή σύμβαση υπεκμίσθωσης είναι και αυτή εμπορική μίσθωση (ΑΠ 306/2014, ΑΠ 1226/2012). Σε αυτήν, όμως, την περίπτωση, ο υπομισθωτής θα μπορεί να στραφεί κατά του μισθωτή και να αιτηθεί να αποζημιωθεί για τη ζημία που υπέστη από την παραβίαση της σύμβασής τους (υπεκμίσθωσης).

Ως εκ τούτου προκρίνεται – πριν την κατάρτιση μίας σύμβασης υπεκμίσθωσης – η επεξεργασία της κύριας σύμβασης μίσθωσης, ώστε να γίνει αντιληπτό, εάν είναι ή όχι επιτρεπτή η σύμβαση υπεκμίσθωσης, ώστε να αποτρέπονται μελλοντικές δικαστικές αντιδικίες.