Legal Insight
Οκτώβριος 2023
Γιώργος Ψαράκης, ΜΔΕ, LL.M., PgCert
(αναδημοσίευση από naftemporiki.gr)
Περίληψη: Είναι πραγματικότητα ότι τα τελευταία 2-3 χρόνια έχουμε δει απότομη αύξηση ενδιαφέροντος από εταιρείες και ιδιώτες που επιθυμούν να τοποθετηθούν επενδυτικά στον χώρο των εκπλειστηριαζόμενων ακινήτων. Οι αρχικές επιφυλάξεις και φόβοι, κατά τα πρώτα χρόνια λειτουργίας των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, έχουν πλέον αντικατασταθεί από ένα έντονο ενδιαφέρον για εύρεση ακινήτων όπου είτε λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος των οφειλετών να διορθώσουν την τιμή πρώτης προσφοράς, είτε λόγω της αυτόματης μείωσης της τιμής μετά από 2 άγονες προσπάθειες, οι αξίες απόκτησης είναι αρκετά δελεαστικές. Στο παρόν σχόλιο, παραθέτουμε κάποιες σκέψεις σχετικά με το ζήτημα αυτό και επισημαίνουμε τους ελέγχους που πρέπει να διενεργεί ένας φρόνιμα ενεργών επενδυτής.
Είναι πραγματικότητα ότι τα τελευταία 2-3 χρόνια έχουμε δει απότομη αύξηση ενδιαφέροντος από εταιρείες και ιδιώτες που επιθυμούν να τοποθετηθούν επενδυτικά στον χώρο των εκπλειστηριαζόμενων ακινήτων. Τούτο διότι μπορεί κανείς να εντοπίσει ακίνητα με αρκετά χαμηλή τιμή πρώτης προσφοράς, σε σχέση με τις εμπορικές τιμές της οικείας περιοχής και αυτό είναι που προσελκύει το ενδιαφέρον των επενδυτών. Οι αρχικές επιφυλάξεις και φόβοι, κατά τα πρώτα χρόνια λειτουργίας των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, έχουν πλέον αντικατασταθεί από ένα έντονο ενδιαφέρον για εύρεση ακινήτων όπου είτε λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος των οφειλετών να διορθώσουν την τιμή πρώτης προσφοράς, είτε λόγω της αυτόματης μείωσης της τιμής μετά από 2 άγονες προσπάθειες, οι αξίες απόκτησης είναι αρκετά δελεαστικές. Να σημειώσουμε ότι οι επίσημες εκτιμήσεις, που καθορίζουν την τιμή πρώτης προσφοράς σε έναν πλειστηριασμό, πολλές φορές γίνονται με ελλιπή στοιχεία ή εσφαλμένη μέθοδο (π.χ. με τη μέθοδο των συγκριτικών στοιχειών που είναι ακατάλληλη για ακίνητο επενδυτικό που αποφέρει μισθώματα όπου προκρίνεται η μέθοδος της κεφαλαιοποίησης εισοδήματος με ανάλυση προεξοφλημένων ταμειακών ροών κοκ) ή και χωρίς γνώση του εσωτερικού του ακινήτου, με αποτέλεσμα να αποκλίνουν αρκετά από την αγοραία αξία αυτού.
Ωστόσο, η συμμετοχή ιδιωτών για αγορά ακινήτου προς ιδιοκατοίκηση είναι λιγότερο συχνή καθώς δεν είναι αναπτυγμένη η αγορά προϊόντων χρηματοδότησης για απόκτηση ακινήτου από πλειστηριασμό. Άρα αυτό που παρατηρούμε συνήθως είναι συμμετοχή εταιρειών και διάφορων άλλων επενδυτικών σχημάτων με σκοπό την αγορά και εκμετάλλευση των ακινήτων (περαιτέρω πώληση/εκμίσθωση).
Ο κυριότερος κίνδυνος, εξάλλου, που διατρέχει σήμερα ο υπερθεματιστής είναι η άσκηση ένδικων βοηθημάτων από τον οφειλέτη. Ο οφειλέτης είναι πιθανόν να έχει ασκήσει ήδη ένδικα βοηθήματα κατά πράξεων εκτέλεσης ή και κατά του ίδιου του εκτελεστού τίτλου βάσει του όποιου λαμβάνει χώρα ο πλειστηριασμός. Η διαδικασία του πλειστηριασμού σ’ αυτή την περίπτωση δεν εμποδίζεται και επομένως είναι πιθανόν μετά τον πλειστηριασμό λ.χ. να ακυρωθεί τελικώς η κατασχετήρια έκθεση και άρα η ακυρότητα αυτή να συμπαρασύρει σε ακυρότητα και τον ίδιο τον πλειστηριασμό. Το πρόβλημα στην όλη διαδικασία είναι ότι οι ανακοπές κατά της κατάσχεσης (και της δήλωσης συνέχισης κ.ο.κ.) δεν αναρτώνται ηλεκτρονικά, ώστε να καταστούν γνωστές στους υποψήφιους πλειοδότες και να εκτιμηθούν από τους νομικούς τους παραστάτες. Άρα ο δικηγόρος του υποψήφιου πλειοδότη πρέπει να αναζητήσει τυχόν ασκηθέντα ένδικα βοηθήματα του οφειλέτη στα οικεία Ειρηνοδικεία/Πρωτοδικεία.
Σύνηθες, επίσης, φαινόμενο είναι το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο να «βαρύνεται» με ορισμένα ενοχικά δικαιώματα, όπως λ.χ. είναι αυτό της μίσθωσης. Πλέον ο νομοθέτης προστατεύει τον υπερθεματιστή, δίνοντάς του το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση ακινήτου στο οποίο ασκείται επιχείρηση, όποτε και για όσο χρονικό διάστημα κι αν αυτή καταρτίστηκε. Τούτο, ωστόσο, δεν ισχύει για τις μισθώσεις ακινήτων όπου δεν ασκείται επιχείρηση (π.χ. λογιστικά/δικηγορικά γραφεία κοκ) και η κατάρτιση των οποίων αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας σε χρόνο προγενέστερο της κατάσχεσης. Στις περιπτώσεις αυτές, ο υπερθεματιστής δεν μπορεί να αποβάλει τον μισθωτή και είναι αναγκασμένος να αναμείνει τη φυσιολογική λήξη της σύμβασης.
Περαιτέρω, ο υποψήφιος πλειοδότης πρέπει να έχει υπόψη του ότι η μεταβίβαση ακινήτου μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού δεν συνιστά πρωτότυπο αλλά παράγωγο τρόπο κτήσης της ιδιοκτησίας. Με άλλα λόγια, ακόμα και να είναι έγκυρος ο διεξαχθείς πλειστηριασμός, ο τελευταίος δεν είναι ικανός να συντελέσει στη μεταβίβαση κυριότητας στον υπερθεματιστή, εφόσον το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο δεν άνηκε στην ιδιοκτησία του οφειλέτη.
Οι ενέργειες που θα πρέπει άρα να γίνουν για να έρθει με ασφάλεια η κυριότητα του ακινήτου στον υπερθεματιστή είναι, κυρίως, οι εξής: α) διενέργεια ελέγχου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο προκειμένου να αποκτηθεί πλήρης εικόνα σχετικά με την κατάσταση του ακινήτου, β) αναζήτηση των ενδίκων βοηθημάτων που τυχόν έχουν ασκηθεί από πλευράς του οφειλέτη στο πλαίσιο της εκτελεστικής διαδικασίας και εκτίμηση πιθανής ευδοκίμησης αυτών, γ) έλεγχος ακυροτήτων προδικασίας πλειστηριασμού που μπορεί να επηρεάσουν την εγκυρότητα του ίδιου του πλειστηριασμού, δ) έλεγχος του πολεοδομικού φακέλου του υπό κατάσχεση ακινήτου, δ) έλεγχος ζητημάτων εκμίσθωσης σε χρόνο πριν την κατάσχεση, που μπορεί να επηρεάσουν τη δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης και άρα άμεσης εκμετάλλευσης του ακινήτου, ε) μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο σε συνδυασμό με την απόδοση της χρήσης του ακινήτου μέσω της διαδικασίας της αποβολής του τέως ιδιοκτήτη.
Δείτε όλα τα άρθρα
των Πλειστηριασμών