Legal insight
Μάρτιος 2024
Γιώργος Κεφαλάς, L.LM. mult., M.Sc.
(αναδημοσίευση από taxheaven.gr)
Περίληψη: Με τον αριθμό των διενεργούμενων πλειστηριασμών να αυξάνεται ραγδαία τα τελευταία έτη, όλο και πιο συχνά τίθεται το ερώτημα τι ισχύει ως προς τη μίσθωση του ακινήτου που πλειστηριάστηκε. Εξακολουθεί να ισχύει; Μπορεί ο υπερθεματιστής να αποβάλει τον μισθωτή; Αν ναι, υπό ποιες προϋποθέσεις; Υπάρχει κάποια ειδικότερη πρόβλεψη στην περίπτωση της μίσθωσης κατοικίας; Στα ερωτήματα αυτά προσπαθούμε να απαντήσουμε με το παρόν άρθρο.
1. Εισαγωγή
Τα τελευταία έτη έχει αυξηθεί σε σημαντικό βαθμό ο αριθμός των πλειστηριασμών ακινήτων. Συχνά τα ακίνητα που εκπλειστηριάζονται έχουν εκμισθωθεί, με αποτέλεσμα να ανακύπτει το ερώτημα ποια είναι η τύχη των εν λόγω μισθώσεων μετά τον πλειστηριασμό και σε ποιο βαθμό προστατεύεται ο εκάστοτε μισθωτής από τις ενέργειες του υπερθεματιστή.
Όπως αναλυτικά θα εκθέσουμε κατωτέρω, η διαμόρφωση των δικαιωμάτων διαφοροποιείται ανάλογα με μία σειρά από παράγοντες, οι πλέον βασικοί από τους οποίους είναι οι ακόλουθοι:
- Αν η σύμβαση μίσθωσης καταρτίσθηκε πριν ή μετά την επιβολή της κατάσχεσης επί του ακινήτου που πλειστηριάστηκε.
- Αν πρόκειται για μίσθωση επιχείρησης ή για μίσθωση κατοικίας.
- Αν η μίσθωση αποδεικνύεται ή όχι από έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.
2. Μίσθωση που έχει καταρτιστεί πριν από την επιβολή της κατάσχεσης και αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.
Στην περίπτωση που η μίσθωση έχει υπογραφεί πριν από την επιβολή της κατάσχεσης και επιπλέον αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (τέτοιο είναι και η ανάρτηση των στοιχείων της μίσθωσης στο taxisnet), κρίνεται ότι ο μισθωτής χρήζει της ευρύτερης τυχόν προστασίας από τον νομοθέτη. Η κατάσταση, πάντως, διαφοροποιείται αναλόγως αν πρόκειται για μίσθωση επιχείρησης ή κατοικίας. Ειδικότερα:
- Ακίνητα μισθωμένα για την άσκηση επιχείρησης
Καταρχάς, ως μίσθωση για την άσκηση επιχείρησης θεωρείται η μίσθωση όταν το μίσθιο ακίνητο χρησιμοποιείται για τη δραστηριοποίηση της επιχείρησης εντός αυτού (λ.χ. χρήση μισθίου ως βιοτεχνία κατασκευής ενδυμάτων). Ζήτημα τίθεται αν πρέπει να θεωρείται ότι υφίσταται μίσθωση για την άσκηση επιχείρησης και στην περίπτωση που η επιχείρηση αφορά το ίδιο το ακίνητο, κατεξοχήν δηλαδή στην περίπτωση εκμετάλλευσης του ακινήτου που πλειστηριάζεται (λ.χ. υπομίσθωσής του). Έτσι, η απόφαση υπ’ αριθμ. 10634/2022 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης ακύρωσε την επιταγή προς απόδοση του μισθίου που είχε κοινοποιήσει στη μισθώτρια επιχείρηση ο υπερθεματιστής, κρίνοντας ότι δεν υπάγεται στην έννοια της «μίσθωσης για την άσκηση επιχείρησης στο ακίνητο» η υπό κρίση περίπτωση, όπου η ανακόπτουσα εταιρεία μίσθωνε ακίνητα με σκοπό την περαιτέρω εκμίσθωσή τους ως κατοικίες.
Σε κάθε περίπτωση, έχει κριθεί ότι δεν αποτελούν επιχείρηση κατά την έννοια του ως άνω νόμου τα δικηγορικά γραφεία, τα ατομικά ιατρεία, οδοντιατρεία και κτηνιατρεία, τα ατομικά γραφεία διπλωματούχων μηχανικών και υπομηχανικών, τα συμβολαιογραφεία, τα γραφεία δικαστικών επιμελητών και άμισθων υποθηκοφυλακείων, καθώς και τα αναγνωρισμένα φιλανθρωπικά ιδρύματα. Στις περιπτώσεις, λοιπόν, αυτές ο υπερθεματιστής του ακινήτου υπεισέρχεται υποχρεωτικά στην υφιστάμενη μίσθωση και δεσμεύεται από τους όρους της.
Αντίθετα, όταν πρόκειται για ακίνητα μισθωμένα για την άσκηση επιχείρησης, ο νόμος ορίζει ότι «ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία». Συνεπώς, ο υπερθεματιστής έχει δύο δυνατότητες:
α) Να συνεχίσει τη μίσθωση, οπότε υπεισέρχεται στη θέση του προηγούμενου εκμισθωτή.
β) Να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε η μίσθωση λύεται μετά την παρέλευση έξι μηνών από την περιέλευση της καταγγελίας στον μισθωτή. Προθεσμία για την άσκηση του δικαιώματος καταγγελίας δεν τίθεται από τον νόμο στον υπερθεματιστή.
Προϋπόθεση, πάντως, για να προχωρήσει στην καταγγελία της μίσθωσης ο υπερθεματιστής είναι να έχει αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου. Αυτό συμβαίνει όταν, αφού καταβάλει το τίμημα στον συμβολαιογράφο, λάβει την περίληψη της έκθεσης κατακύρωσης και προβεί στη μεταγραφή της στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο.
- Ακίνητα μισθωμένα ως κατοικίες
Στην περίπτωση που το μισθωμένο ακίνητο χρησιμοποιείται ως κατοικία (είτε κύρια είτε δευτερεύουσα), ισχύουν καταρχήν τα ως άνω αναφερόμενα, ωστόσο διευκρινίζεται ότι η καταγγελία δεν είναι δυνατή πριν παρέλθουν τρία έτη από την έναρξη της μίσθωσης, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 2 του ν. 1703/1987. Η εν λόγω διάταξη προβλέπει ειδικότερα τα εξής: «Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο».
Συνεπώς, και στην περίπτωση που ο υπερθεματιστής αποκτά ακίνητο που είναι μισθωμένο ως κατοικία, έχει τις ακόλουθες δυνατότητες:
α) Να συνεχίσει τη μίσθωση, οπότε υπεισέρχεται στη θέση του προηγούμενου εκμισθωτή.
β) Να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε η μίσθωση λύεται μετά την παρέλευση έξι μηνών από την περιέλευση της καταγγελίας στον μισθωτή. Ωστόσο, δεν μπορεί να γίνει καταγγελία πριν παρέλθει το ελάχιστο διάστημα των τριών ετών που προβλέπεται από τον νόμο.
3. Μίσθωση που έχει καταρτιστεί μετά την επιβολή της κατάσχεσης και αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.
Στην περίπτωση μίσθωσης που καταρτίζεται μετά την επιβολή της κατάσχεσης, είτε πρόκειται για μίσθωση για την άσκηση επιχείρησης είτε για μίσθωση κατοικίας, ο νόμος προβλέπει ότι ο υπερθεματιστής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση εντός δύο μηνών από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης. Στην περίπτωση αυτή, η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο 2 μηνών από την κοινοποίηση της καταγγελίας, οπότε ο υπερθεματιστής μπορεί να αποβάλει πλέον τον μισθωτή από το ακίνητο.
Στις περιπτώσεις, λοιπόν, αυτές, ο μισθωτής κρίνεται άξιος ήσσονος προστασίας και για τον λόγο αυτόν περιορίζεται εκ του νόμου το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την καταγγελία έως τη λύση της μίσθωσης (δίμηνο αντί για εξάμηνο), ενώ δεν ισχύει έναντι του υπερθεματιστή και η ελάχιστη τριετής διάρκεια της μίσθωσης (στις περιπτώσεις που το μίσθιο χρησιμοποιείται ως κατοικία).
Σε περίπτωση, πάντως, που ο υπερθεματιστής δεν προχωρήσει εντός της προθεσμίας των δύο μηνών από την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης σε καταγγελία της μίσθωσης, τότε η μίσθωση συνεχίζεται κανονικά και ο ίδιος υπεισέρχεται στη θέση του εκμισθωτή.
Πρακτικό, πάντως, πρόβλημα έχει ανακύψει από το γεγονός της σημαντικής καθυστέρησης που διαπιστώνεται ως προς την καταχώριση/μεταγραφή της περίληψης της έκθεσης κατακύρωσης στα κατά τόπους κτηματολογικά γραφεία, η οποία ανατρέχει στον χρόνο της αίτησης, με συνέπεια συχνά ο υπερθεματιστής να αδυνατεί στην πράξη να τηρήσει την ως άνω δίμηνη προθεσμία. Το ζήτημα αυτό αναμένεται να κριθεί από τα δικαστήρια λόγω των ερμηνευτικών δυσχερειών που δημιουργεί.
4. Μίσθωση που έχει καταρτιστεί μετά την επιβολή της κατάσχεσης και δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.
Στην ειδικότερη δε περίπτωση που η μίσθωση δεν αποδεικνύεται από έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, τυγχάνει εφαρμογής το άρθρο 615 του Αστικού Κώδικα, όπου ορίζεται ότι ο νέος ιδιοκτήτης (εν προκειμένω ο υπερθεματιστής) μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από έναν μήνα, αν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και πριν από δύο μήνες, αν έχει διάρκεια μακρότερη από ένα έτος. Στην περίπτωση, δηλαδή, που η μίσθωση δεν έχει καταρτιστεί με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, περιστέλλεται ακόμη περισσότερο η προστασία του μισθωτή, καθώς η καταγγελία επιφέρει αμέσως τα αποτέλεσμά της, ενώ δεν τίθεται και προθεσμία από τον νόμο για την άσκησή της.
5. Αντί επιλόγου
Παρουσιάστηκαν ανωτέρω οι διαφορές εκδοχές ως προς την τύχη της μίσθωσης σε περίπτωση πλειστηριασμού του μισθωμένου ακινήτου. Η εξέλιξη της μίσθωσης εξαρτάται από μία σωρεία παραγόντων, οι πλέον σημαντικοί από τους οποίους είναι το αν ασκείται «επιχείρηση» στο μίσθιο ή αν πρόκειται για μίσθωση κατοικίας, καθώς και ο χρόνος υπογραφής της μίσθωσης, ιδίως αν είναι προγενέστερος ή μεταγενέστερος της κατάσχεσης. Οι μισθωτές, λοιπόν, πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί, τόσο κατά την κατάρτιση της μίσθωσης – πρέπει να ελέγχουν αν το ακίνητο είναι κατασχεμένο ή όχι – αλλά και σε περίπτωση αποβολής τους κατόπιν πλειστηριασμού, ώστε να γνωρίζουν τα δικαιώματά τους και τις δυνατότητες άμυνάς τους.
Δείτε όλα τα άρθρα
του Εμπορικού - Εταιρικού Δικαίου