Η Μεταβίβαση της Μισθωτικής Σχέσης

Legal Insight

Μάιος 2022

Δανάη Στάμαργα, ΜΔΕ

Περίληψη: Στην πράξη συμβαίνει συχνά να υπεισέρχεται σε μία μισθωτική σχέση είτε στη θέση του μισθωτή είτε στη θέση του εκμισθωτή ένα νέο πρόσωπο. Σε μία τέτοια περίπτωση γεννώνται ποικίλα ερωτήματα, όπως: Με ποιόν τρόπο μπορεί να λάβει χώρα εγκύρως η μεταβίβαση αυτή της μισθωτικής σχέσης; Τι ακριβώς συμβαίνει με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη μισθωτική σχέση; Ποια από αυτά μεταβιβάζονται στο νέο μέλος που εισέρχεται στη μίσθωση; Ποια εξακολουθούν να ανήκουν και να βαρύνουν αντίστοιχα το αρχικά συμβαλλόμενο μέρος το οποίο εξήλθε από τη σχέση; Η σύμβαση της μίσθωσης εξακολουθεί να ισχύει ως έχει ή αλλάζει ταυτότητα; Τα ερωτήματα αυτά και ορισμένα ακόμη επιχειρείται να απαντηθούν στο παρόν άρθρο.

1. Εισαγωγή

Οποιαδήποτε συμβατική σχέση μπορεί να μεταβιβαστεί ως σύνολο δικαιωμάτων και υποχρεώσεων από ένα πρόσωπο σε ένα άλλο. Τα δικαιώματα αυτά μπορούν να μεταβιβαστούν μέσω του θεσμού της εκχώρησης, ενώ οι υποχρεώσεις μπορούν να μεταβιβαστούν μέσω του θεσμού της αναδοχής χρέους. Στην περίπτωση αυτή λαμβάνει χώρα μία νέα σύμβαση μεταξύ τριών μερών: α) του μεταβιβάζοντος τη συμβατική σχέση, β) του αποκτώντος αυτή και γ) του αρχικώς αντισυμβαλλόμενου του μεταβιβάζοντος. Στον κανόνα αυτό υπάρχουν βέβαια και εξαιρέσεις, μπορεί δηλαδή μία συμβατική σχέση να μεταβιβαστεί και με συμφωνία μεταξύ δύο μερών ή ακόμα η μεταβίβαση να λάβει χώρα αυτοδικαίως εκ του νόμου. Ένα σύνηθες παράδειγμα μεταβίβασης συμβατικής σχέσης είναι η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης, η οποία θα μας απασχολήσει στο παρόν άρθρο.

2. Τρόπος μεταβίβασης: σύμπραξη αρχικά συμβαλλομένων μερών και αποκτώντος

Είτε πρόκειται για σύμβαση μίσθωσης κατοικίας είτε πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση όταν υπεισέρχεται ένα νέο πρόσωπο είτε στη θέση του μισθωτή είτε στη θέση του εκμισθωτή απαιτείται, κατ’ αρχήν, η σύμπραξη εκμισθωτή και μισθωτή καθώς και του τρίτου προς τον οποίο μεταβιβάζεται η μισθωτική σχέση, χωρίς να είναι απαραίτητο η μεταβιβαστική αυτή σύμβαση να περιβληθεί κάποιο τύπο. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται στην υπ’ αρ. 8/2021 απόφαση του Εφετείου Πειραιά «Η μεταβιβαστική σύμβαση μπορεί να είναι και άτυπη, το ίδιο δε και η συναίνεση του αντισυμβαλλομένου, η οποία συνήθως είναι ρητή δεν αποκλείεται όμως και σιωπηρή, όπως όταν μετά την ανακοίνωση της συμφωνίας μεταβίβασης μεταξύ εκμισθωτή και τρίτου ή μισθωτή και τρίτου, ο μισθωτής πληρώνει τα μισθώματα στο διάδοχο του εκμισθωτή ή αντίστοιχα ο εκμισθωτής τα εισπράττει από το διάδοχο του μισθωτή χωρίς επιφύλαξη ή διαμαρτυρία» (βλ. και ΑΠ 1510/1999  στις ΑΠ 973/2010 ΕφΑθ 4161/2001, ΕφΑθ 4156/2001). Είναι επίσης δυνατό να παρασχεθεί μεταγενέστερη έγκριση από το μέρος που δεν συμμετείχε στη μεταβίβαση και τότε τα αποτελέσματα της έγκρισης αυτής επέρχονται αναδρομικά από τη στιγμή που πραγματοποιήθηκε η μεταβίβαση (βλ. ΑΠ 561/2010 «Έτσι, αν μεταβιβάσει τη μισθωτική σχέση ο εκμισθωτής απαιτείται η συναίνεση του μισθωτή και αν μεταβιβάσει αυτήν ο μισθωτής η συναίνεση του εκμισθωτή. Η συναίνεση και στις δύο περιπτώσεις μπορεί να είναι σιωπηρή και να γίνει εκ των υστέρων με έγκριση, δηλαδή να λάβει γνώση της μεταβίβασης το μέρος της σύμβασης που δεν συμμετείχε στη μεταβίβαση και να μην αντιλέξει, εγκρίνοντας έτσι αυτήν σιωπηρά»). Επιπλέον η νομολογία έχει κρίνει ότι «η συναίνεση αυτή, μάλιστα, μπορεί να δοθεί και προκαταβολικά, αν υφίσταται σχετική πρόβλεψη στη μισθωτική σύμβαση, στην οποία μπορεί επιπλέον να προβλέπονται και οι όροι και εν γένει προϋποθέσεις, με τη συνδρομή των οποίων θα είναι δυνατή η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης» (ΜΠρΘεσ 3526/2018).

Σύμφωνα λοιπόν με όσα ειπώθηκαν, η ανακοίνωση της μεταβίβασης αποτελεί συγχρόνως και πρόταση για κατάρτιση της μεταβιβαστικής σύμβασης προς το μέρος που δεν συναίνεσε στη μεταβίβαση μέχρι τότε. Έτσι, αν η πρόταση αυτή γίνει δεκτή ολοκληρώνεται και η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης. Μόνη η σύμβαση μεταξύ παλαιού μισθωτή και τρίτου για μεταβίβαση της σχέσης στον δεύτερο, χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, δεν έχει κανένα αποτέλεσμα, δεν καθιστά τον τρίτο νέο μισθωτή και ,συνεπώς, ο τελευταίος δεν αποκτά κανένα δικαίωμα από τη μισθωτική σχέση (βλ. ΑΠ 1175/2019). Εννοείται ότι προκειμένου να λάβει χώρα μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης θα πρέπει η μίσθωση η οποία μεταβιβάζεται να είναι έγκυρη και ισχυρή, δεδομένου ότι από άκυρη ή μίσθωση που έχει λήξει δεν είναι δυνατόν να παραχθούν δικαιώματα και υποχρεώσεις, ώστε να γίνουν αντικείμενο εκχώρησης ή αναδοχής χρέους αντίστοιχα.

3. Διατήρηση όρων παλαιάς μίσθωσης

Όπως επισημαίνεται στην υπ’ αριθμ. 3526/2018 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης «Η μεταβιβαζόμενη σχέση δεν είναι νέα, αλλά συνέχεια της παλαιάς και, συνεπώς, η μίσθωση δεν θεωρείται νέα ούτε αλλάζει ταυτότητα, ισχύουν δε όσα είχαν αρχικώς συμφωνηθεί». Συνεπώς εξακολουθούν να ισχύουν όλοι οι συμφωνημένοι στην αρχική σύμβαση μίσθωσης όροι για τη διάρκεια, τη χρήση, το μίσθωμα, την αναπροσαρμογή αυτού, την εγγύηση, την ποινική ρήτρα. Αυτό βέβαια δεν σημαίνει ότι οι νέοι φορείς της σχέσης δεν έχουν το δικαίωμα να καταργήσουν την παλαιά σύμβαση και να συνάψουν μία νέα, με τους όρους που θα συμφωνήσουν οι ίδιοι, ή ακόμα και να τροποποιήσουν την παλαιά, διατηρώντας παράλληλα σε ισχύ ορισμένους από τους όρους της παλαιάς σύμβασης. Στην περίπτωση όμως που δεν προβούν σε κάποια τροποποίηση ή κατάργηση της υπάρχουσας σύμβασης και κατάρτιση νέας, είναι αυτονόητο ότι ο νέος μισθωτής ή εκμισθωτής θα ευθύνεται έναντι του αντισυμβαλλομένου του και θα οφείλει να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του βάσει των συμφωνηθέντων όρων του αρχικού συμφωνητικού μίσθωσης, στη διαμόρφωση του οποίου δεν είχε συμβάλει ενεργά ο ίδιος. Αυτό συμβαίνει καθότι, εκείνος που μεταβιβάζει αποκόβεται από κάθε ενοχικό δεσμό που απορρέει από τη μισθωτική σχέση και στη θέση του υπεισέρχεται εκείνος που αποκτά, με αποτέλεσμα ο νέος μισθωτής ή ο νέος εκμισθωτής να υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του παλαιού.

4. Υπεισέλευση στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις για το μέλλον (Αρχή μη αναδρομικότητας)

Όπως χαρακτηριστικά επισημαίνεται στην υπ’ αρ. 151/2021 απόφαση του Ειρηνοδικείου Πατρών «Ο ειδικός διάδοχος νέος μισθωτής δεν υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του δικαιοπαρόχου του μισθωτή, που προϋπήρχαν της μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης, εκτός αν κατά το περιεχόμενο της γενομένης κατά τα άρθρα 455, 471 και 477 ΑΚ συμφωνίας προκύπτει ότι συμφωνήθηκε και η μεταβίβαση αυτών». Με ορισμένα πρακτικά παραδείγματα αυτό σημαίνει ότι: 

α) Ο νέος εκμισθωτής μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα του για καταγγελία της μίσθωσης για τα μισθώματα που έγιναν ληξιπρόθεσμα και συνεπώς οφείλονται μετά τη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης, και όχι για τα μισθώματα που οφείλονταν στον παλαιό εκμισθωτή. Αντίστοιχα και ο παλαιός εκμισθωτής δεν έχει το δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης αν ο μισθωτής αρχίσει να καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος μετά τη μεταβίβαση. Το δικαίωμα αυτό θα ανήκει μονάχα στο νέο εκμισθωτή. 

β) Αντίθετα, δεν μπορεί ο νέος εκμισθωτής να απαιτήσει την καταβολή μισθωμάτων τα οποία είχαν καταστεί ληξιπρόθεσμα πριν από τη μεταβίβαση, καθώς το δικαίωμα αυτό ανήκει στον παλαιό εκμισθωτή. Το δικαίωμα αυτό θα μπορεί να το ασκήσει ο νέος εκμισθωτής μόνο κατ’ εξαίρεση, αν με τη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης ως συνόλου εκχωρήθηκαν στον νέο εκμισθωτή και τα ληξιπρόθεσμα πριν από τη μεταβίβαση μισθώματα. Όπου βέβαια σε μία τέτοια περίπτωση (εκχώρησης των ήδη ληξιπρόθεσμων πριν τη μεταβίβαση μισθωμάτων) ο τελευταίος (νέος εκμισθωτής) θα μπορεί και να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης λόγω δυστροπίας του μισθωτή, ο οποίος καθυστερούσε ήδη πριν από τη μεταβίβαση την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων. 

γ) Ο νέος μισθωτής μπορεί να ζητήσει αποζημίωση για την ύπαρξη ελαττωμάτων στο μίσθιο μόνο εφόσον αυτά υφίστανται μετά τη μεταβίβαση. 

δ) Ο μισθωτής δεν μπορεί να απαιτήσει την επιστροφή της εγγύησης από το νέο εκμισθωτή, παρά μόνο αν ο τελευταίος αναδέχθηκε το σχετικό χρέος ή αν έχει λάβει το ποσό της εγγύησης. Υποστηρίζεται όμως και η αντίθετη άποψη, ότι δηλαδή ο νέος εκμισθωτής ευθύνεται σε απόδοση της εγγύησης σε κάθε περίπτωση.

ε) Σε περίπτωση που έχει συμφωνηθεί με τη σύμβαση μίσθωσης η κατάπτωση ποινικής ρήτρας με την επέλευση κάποιου γεγονότος, τότε ο νέος φορέας την μισθωτικής σχέσης (νέος μισθωτής ή νέος εκμισθωτής) μπορεί να απαιτήσει την κατά τα άνω κατάπτωση της ποινής μόνο αν το γεγονός αυτό λάβει χώρα μετά τη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης.

Όπως ήδη προαναφέρθηκε και προκύπτει και από το ως άνω υπό β παράδειγμα, δεν αποκλείεται ανάλογα με το περιεχόμενο της συμφωνίας μεταβίβασης, με βάση πάντα και την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, τα μέρη να ορίσουν ότι μεταβιβάζονται και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις που γεννήθηκαν ήδη πριν από τη μεταβίβαση, ή ακόμα και να ορίσουν ότι αν και ο μεταβιβάζων αποκόπτεται από τη μισθωτική σχέση θα εξακολουθήσει να ευθύνεται εις ολόκληρον με το νέο φορέα της μισθωτικής σχέσης για τις υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτή.

5. Συνυπολογισμός χρόνου δικαιοπαρόχου για τον υπολογισμό της διάρκειας της μίσθωσης

Επιπλέον, εφόσον, όπως είπαμε και παραπάνω, δεν πρόκειται για νέα σύμβαση, είναι σημαντικό να γνωρίζουν και τα δύο μέρη ότι ο χρόνος που έχει παρέλθει μέχρι τη μεταβίβαση, συνυπολογίζεται όπου με βάση το νόμο αυτό έχει σημασία. Δηλαδή, έστω ότι μία επαγγελματική μίσθωση, η οποία με βάση το άρθρο 13 παρ. 1 εδ. β΄ του ν. 4242/2014 θα πρέπει να έχει ελάχιστη τριετή διάρκεια, καταρτίσθηκε το Μάρτιο του 2019, και τον Οκτώβριο του 2020 υπεισέρχεται, στη μίσθωση αυτή στη θέση του παλαιού μισθωτή ένας νέος μισθωτής. Σε αυτή την περίπτωση η ελάχιστη τριετής διάρκεια της μίσθωσης θα παρέλθει το Μάρτιο του 2022 και όχι τον Οκτώβριο του 2023. Αντίστοιχα, αν στην ίδια ως άνω συμβατική σχέση, τα αρχικώς συμβαλλόμενα μέρη είχαν συμφωνήσει ότι το μίσθωμα θα αρχίσει να αναπροσαρμόζεται δύο έτη μετά την έναρξη της σύμβασης, τότε η πρώτη αναπροσαρμογή του μισθώματος θα πρέπει να λάβει χώρα το Μάρτιο του 2021 και όχι τον Οκτώβριο του 2022 (βλ. 8/2002 ΕΦ ΔΩΔ και 109/2021 ΕΦ ΠΑΤΡ).

6. Διαφοροποίηση από υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης του μισθίου

Δεν πρέπει η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης να συγχέεται με την υπεκμίσθωση ή την παραχώρηση χρήσης του μισθίου, οι οποίες αποτελούν διαφορετικές από την κύρια σύμβαση μίσθωσης συμβάσεις, και ως εκ τούτου νέες, ενώ παράλληλα εξακολουθεί να υφίσταται και η μισθωτική σχέση μεταξύ των αρχικά συμβαλλομένων μερών. Σε αυτές τις περιπτώσεις, δηλαδή, δε λαμβάνει χώρα μεταβίβαση της κύριας μισθωτικής σχέσης, αλλά καταρτίζεται μία νέα εξ ολοκλήρου συμβατική σχέση, της οποίας φορείς είναι ο μισθωτής της κύριας σύμβασης μίσθωσης και ένα νέο τρίτο πρόσωπο (έτσι σε ΑΠ 455/2017 και ΑΠ 1255/2019 «Η παραχώρηση όμως αυτή της χρήσεως του μισθίου σε τρίτο είτε με υπεκμίσθωση είτε με σύσταση εταιρίας είναι σχέση παρεπόμενη, αναφορικά με την κύρια μίσθωση και δεν αλλοιώνει υποκειμενικά την μισθωτική σχέση, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων»). Είναι λοιπόν αυτονόητο ότι, η ύπαρξη κάποιου όρου στη σύμβαση μίσθωσης περί απαγόρευσης της παραχώρησης χρήσης ή της υπεκμίσθωσης, δεν ασκεί καμία επιρροή και δεν εμποδίζει τα μέρη να μεταβιβάσουν τη μισθωτική σχέση εάν το αποφασίσουν. Ενώ, σύμφωνα με όσα αναφέρθηκαν και ανωτέρω, η ύπαρξη ενός τέτοιου όρου περί απαγόρευσης των ως άνω συμβάσεων (δηλ. παραχώρησης της χρήσης του μισθίου και της υπεκμίσθωσης) θα εξακολουθεί να ισχύει και μετά τη μεταβίβαση τη μισθωτικής σχέσης, οπότε θα δεσμεύει και το νέο μέλος που θα εισέλθει σε αυτήν και το οποίο, αν είναι μισθωτής, δεν θα έχει το δικαίωμα να παραχωρήσει τη χρήση του μισθίου ακινήτου ούτε να το υπεκμισθώσει. Κάτι τέτοιο θα είναι δυνατό να συμβεί μόνο αν τα μέρη προβούν σε τροποποίηση του σχετικού συμβατικού όρου.

7. Μεταβίβαση με μονομερή ενέργεια του ενός συμβαλλόμενου μέρους

Κατ’ εξαίρεση των όσων αναφέρθηκαν παραπάνω, επιτρέπεται η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης με μονομερή ενέργεια του ενός συμβαλλόμενου μέρους στις παρακάτω περιπτώσεις:

α) Εκποίηση μισθίου ακινήτου

Η περίπτωση αυτή ρυθμίζεται στο άρθρο 614 ΑΚ για τις αστικές μισθώσεις, οι ρυθμίσεις της οποίας εφαρμόζονται αναλογικά και για τις εμπορικές με τη διαφορά ότι στις εμπορικές μισθώσεις δεν απαιτείται η μίσθωση να αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας προκειμένου ο νέος κύριος του ακινήτου να υπεισέλθει στη μισθωτική σχέση ως εκμισθωτής. Σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου, όπως είναι για παράδειγμα η πώληση του ακινήτου, ο νέος κτήτορας εισέρχεται στη μισθωτική σχέση ως νέος εκμισθωτής από τη μεταγραφή της εκποιητικής σύμβασης (βλ. ΕφΠειρ 177/2021). Στις αστικές μισθώσεις, δηλαδή τις μισθώσεις κατοικίας, απαραίτητη προϋπόθεση προκειμένου να συμβεί αυτό συνιστά η απόδειξη της μίσθωσης με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Επιπλέον, στις αστικές μισθώσεις είναι δυνατό να συμφωνηθεί ότι σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου ο νέος κτήτορας θα έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση ή ακόμα και ότι η μίσθωση θα λύεται αυτόματα δεδομένου ότι η εν λόγω διάταξη είναι ενδοτικού δικαίου. Τέλος, μία ακόμα διαφορά μεταξύ αστικών και εμπορικών μισθώσεων κατά την περίπτωση εκποίησης του μισθίου συνίσταται στο ότι στις αστικές μισθώσεις βάσει του άρθρου 616 ΑΚ «Οι προκαταβολές μισθωμάτων, που έγιναν στον εκμισθωτή που εκποίησε ή οι εκχωρήσεις μισθωμάτων, που έγιναν απ' αυτόν, καθώς και οι κατασχέσεις μισθωμάτων, που έγιναν από δανειστές του, είναι ανίσχυρες απέναντι στο νέο κτήτορα για μισθώματα πέρα από τρεις μήνες, που αρχίζουν από τότε που αυτός γνωστοποίησε στο μισθωτή την εκποίηση», κάτι που δεν ισχύει στις εμπορικές μισθώσεις.

β) Βαριά νόσος μισθωτή εμπορικής μίσθωσης

Στην περίπτωση βαριάς νόσου του μισθωτή εμπορικής μίσθωσης όπου σύμφωνα με το άρθρο 12 του π.δ. 34/1995, αν η νόσος αυτή συνεπάγεται την πλήρη ανικανότητα του μισθωτή να συνεχίσει την επιχείρηση που ασκεί στο μίσθιο, τότε ο τελευταίος έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει ολοκληρωτικά τη μισθωτική σχέση σε τρίτον εντός έτους από την επέλευση της νόσου ή ορθότερα από την επέλευση της πλήρους ανικανότητας. Παράλληλα, στο ίδιο άρθρο προβλέπεται ότι σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή το δικαίωμα αυτό μπορεί να ασκηθεί από τη σύζυγο ή τα τέκνα του μέσα σε ένα έτος από την αποδοχή της κληρονομίας. Στις περιπτώσεις αυτές απαιτείται σύμβαση μεταξύ του μισθωτή και εκείνου που υπεισέρχεται στη θέση του και έγγραφη αναγγελία από τον αρχικό μισθωτή ή τους κληρονόμους αυτού προς τον εκμισθωτή, η οποία θα πρέπει να περιέχει τους όρους της μεταβίβασης. Άρα δεν χρειάζεται εδώ σύμπραξη ή συναίνεση του εκμισθωτή. Εκείνο που παρουσιάζει ενδιαφέρον, καθώς συνιστά μία ακόμα διαφορά σε σχέση με όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω, είναι ότι στην περίπτωση αυτή, δηλαδή της μεταβίβασης μισθωτικής σχέσης λόγω  βαριάς νόσου του μισθωτή, ο αρχικός μισθωτής ή οι κληρονόμοι αυτού ευθύνονται εις ολόκληρον μαζί με το νέο μισθωτή έναντι του εκμισθωτή για όλες τις υποχρεώσεις που υπήρχαν ήδη κατά το χρόνο της μεταβίβασης (βλ. 6609/1997 ΕφΑθ). Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο εκμισθωτής δικαιούται να στραφεί κατά του παλαιού μισθωτή ή των κληρονόμων του και να ζητήσει την απόδοση της χρήσεως του μισθίου για επανειλημμένη δυστροπία υφιστάμενη κατά το χρόνο της μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης. Σημειώνεται επίσης ότι τα ανωτέρω εφαρμόζονται τόσο στις παλαιές όσο και στις νέες εμπορικές μισθώσεις, δηλαδή και σε εκείνες που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν. 4242/2014. Η βαρύτητα της νόσου κρίνεται από το αποτέλεσμα, και ως ανικανότητα θεωρείται η αδυναμία αυτοπρόσωπης διοίκησης της επιχείρησης, ασχέτως αν η συνέχιση της επιχείρησης είναι δυνατή με τη βοήθεια αντιπροσώπου ή προσωπικού. Ο δε χαρακτηρισμός της νόσου από ασφαλιστικό οργανισμό ως κοινής δεν δεσμεύει το δικαστήριο να την χαρακτηρίσει ως βαριά. Κατά τα λοιπά και σε αυτή την περίπτωση ισχύουν όσα αναφέρθηκαν και ανωτέρω, ότι δηλαδή δεν συνάπτεται νέα μίσθωση αλλά εξακολουθεί η παλιά, οι όροι της οποίας παραμένουν αναλλοίωτοι.

8. Άλλες περιπτώσεις εκ του νόμου μεταβίβασης μισθωτικής σχέσης

α) Θάνατος μισθωτή ή εκμισθωτή

Σε περίπτωση θανάτου είτε του μισθωτή είτε του εκμισθωτή, με βάση την ΑΚ 1710, υπεισέρχονται στη θέση του οι κληρονόμοι του είτε εκ διαθήκης ή εξ αδιαθέτου, εφόσον αποδεχθούν την κληρονομία, αυτοδικαίως και χωρίς να απαιτείται αναγγελία στον εκμισθωτή ή τον μισθωτή αντίστοιχα. Αυτό άλλωστε προκύπτει και από τη 612 ΑΚ όπου ρητά ορίζεται ότι οι κληρονόμοι του μισθωτή έχουν δικαίωμα να καταγγείλουν τη μίσθωση, ρύθμιση από την οποία προκύπτει ότι αυτοί υπεισέρχονται στη μισθωτική σύμβαση. Βέβαια η ως άνω διάταξη είναι ενδοτικού δικαίου, οπότε μπορεί  τα αρχικά συμβαλλόμενη μέρη να είχαν συμφωνήσει ότι σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή οι κληρονόμοι του δεν θα δικαιούνται να καταγγείλουν τη μίσθωση χωρίς σπουδαίο λόγο ή και αντίθετα ότι σε μία τέτοια περίπτωση η μίσθωση θα λύεται αυτομάτως χωρίς να απαιτείται καταγγελία αυτής.

β) Πλειστηριασμός μισθίου ακινήτου

Σε περίπτωση πλειστηριασμού του μισθίου ακινήτου ο υπερθεματιστής υπεισέρχεται μεν στη μίσθωση ως εκμισθωτής έχει όμως πλέον το δικαίωμα (μετά την τροποποίηση του άρ. 1009 ΚΠολΔ με το άρ. 81 ν. 4842/2021) είτε πρόκειται για εμπορική μίσθωση είτε πρόκειται για αστική μίσθωση να την καταγγείλει αμέσως, και η λύση της θα επέρχεται μετά την πάροδο έξι μηνών από την καταγγελία. Ο μόνος περιορισμός που υφίσταται εν προκειμένω και αναφορικά με τις αστικές μόνο μισθώσεις, είναι ότι προκειμένου ο υπερθεματιστής να μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση θα πρέπει να έχουν παρέλθει 3 έτη από την έναρξη αυτής, διαφορετικά ο μισθωτής προστατεύεται και εκείνος που αποκτά το ακίνητο δεν μπορεί να τον αποβάλει από τη χρήση του πριν την παρέλευση τριετίας από την έναρξη της μίσθωσης (βλ. ν. 1703/1987 όπως αυτός τροποποιήθηκε από τον ν. 2235/1994).

9. Επίλογος

Από όλα τα παραπάνω καθίσταται σαφές ότι, ανεξαρτήτως του τρόπου που κάποιος υπεισέρχεται ως εκμισθωτής ή μισθωτής στη θέση κάποιου άλλου, θα πρέπει πάντα να φροντίζει να λάβει γνώση άμεσα των όρων της αρχικώς καταρτισθείσας σύμβασης μίσθωσης μεταξύ του δικαιοπαρόχου του και του αντισυμβαλλομένου του, δεδομένου ότι εισέρχεται σε μία ήδη καταρτισθείσα έννομη σχέση, που αν και δεν συνέβαλε ο ίδιος ενεργά στην διαμόρφωση των όρων αυτής, από τη στιγμή που εισέρχεται και στο εξής καλείται να εφαρμόσει τους όρους αυτούς, αναλαμβάνοντας τις απορρέουσες από τη σχέση αυτή υποχρεώσεις και αποκτώντας τα αντίστοιχα δικαιώματα.