Η Αναγκαστική Εκτέλεση σε Βάρος Ξενοδοχειακών Μονάδων: οι Πρακτικές των Δανειστών

Legal Insight

Σεπτέμβριος 2022

Γιώργος Ψαράκης, ΜΔΕ, LL.M., PgCert

(αναδημοσίευση από capital.gr)

Περίληψη: Άρθρο που σταχυολογεί την παλέτα των επιθετικών ενεργειών των δανειστών σε βάρος περιουσίας ξενοδοχειακών μονάδων βάσει της μέχρι σήμερα πρακτικής.

Στην Ελλάδα, της σχετικά αναπτυγμένης τουριστικής βιομηχανίας, υπάρχουν εκατοντάδες ξενοδοχειακές μονάδες οι οποίες και προσπαθούν να επιβιώσουν από τα διάφορα κύματα είτε της πρόσφατης οικονομικής κρίσης, είτε της πανδημίας, είτε, των συνεπειών του πληθωρισμού. Οι ελληνικές ξενοδοχειακές μονάδες αποτελούνται, σε ένα μεγάλο μέρος τους, από κατασκευές και εγκαταστάσεις οι οποίες γίνανε πραγματικότητα με τη βοήθεια τραπεζικής χρηματοδότησης. Οι επιχειρηματίες άλλοτε λαμβάνανε τραπεζικό δανεισμό (με τη μορφή μακροπρόθεσμων δανειακών συμβάσεων, ομολογιακών δανείων κτλ.) και άλλοτε μισθώνανε τη ξενοδοχειακή μονάδα με χρήση του θεσμού της χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing). Ποιοι είναι, όμως, οι κίνδυνοι που αντιμετωπίζουν όταν έρχονται αντιμέτωποι με τα πιστωτικά ή χρηματοδοτικά ιδρύματα; και ποια είναι τα μέσα των τραπεζών, και πλέον των Servicers, για την αναγκαστική είσπραξη των οφειλομένων από τις ξενοδοχειακές μονάδες;

1. Αναγκαστική Κατάσχεση και Πλειστηριασμός

Η αναγκαστική κατάσχεση είναι το πιο σύνηθες μέσο στην αναγκαστική είσπραξη οφειλομένων. Η τράπεζα, αφού προχωρήσει σε καταγγελία του δανείου κοκ, δίνει εντολή για αναγκαστική κατάσχεση της ακίνητης περιουσίας της εταιρείας, η οποία αποτελείται από τις ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις. Λαμβάνει χώρα άρα η δέσμευση του ακινήτου/των ακινήτων και κατόπιν μέσα σε 7-8 μήνες προγραμματίζεται να διενεργηθεί ο πλειστηριασμός. Επειδή οι αξίες είναι σχετικά υψηλές, δεν είναι, συνήθως, εύκολο να βρεθεί υπερθεματιστής στον αρχικό πλειστηριασμό, ιδίως από 1/1/2022 που ισχύει η αυτόματη μείωση της τιμής πρώτης προσφοράς στο 80% της αρχικής μετά το άγονο των δύο πρώτων πλειστηριασμών. Πιθανόν, μάλιστα, οι υποψήφιοι πλειοδότες να αναμένουν τη μείωση της τιμής της πρώτης προσφοράς στο 65% της αρχικής, η οποία και θα επέλθει στον 4ο κατά σειρά πλειστηριασμό, εφόσον οι 3 προηγούμενοι είναι άγονοι. Οι υποψήφιοι πλειοδότες, εξάλλου, είναι επιφυλακτικοί στο να προχωρούν σε υψηλές προσφορές στο πλαίσιο ενός πλειστηριασμού, για τον λόγο ότι σκοπεύουν να αποκτήσουν την κυριότητα μιας ξενοδοχειακής μονάδας για την οποία δεν είναι σε θέση να γνωρίζουν πολλά (εφόσον ο οφειλέτης δεν έχει λόγο να είναι συνεργάσιμος και να παρέχει πληροφορίες). Δεν γνωρίζουν δηλ. περί τυχόν ύπαρξης αυθαίρετων κατασκευών, περί τυχόν ύπαρξης των απαραίτητων προϋποθέσεων για λήξη ή διατήρηση της αδείας κτλ. 

Επίσης, στο πλαίσιο ενός πλειστηριασμού, η πρώτη κίνηση των οφειλετών (εκτός των λοιπών ένδικων βοηθημάτων που έχουν στη φαρέτρα τους, όπως λ.χ. ανακοπές κατά διαταγών πληρωμής, κατασχετήριων εκθέσεων κτλ.) είναι να ασκήσουν την ανακοπή διόρθωσης τιμής, δηλ. ένα ένδικο βοήθημα με το οποίο υποστηρίζουν, με απλά λόγια, ότι η τιμή πρώτης προσφοράς πρέπει να καθοριστεί υψηλότερα από αυτή που έχει ορίσει ο δικαστικός επιμελητής με τη συνδρομή εκτιμητή (από το Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών). Κι επειδή οι μέθοδοι εκτίμησης ενός ακινήτου ποικίλουν, όπως επίσης και τα συγκριτικά στοιχεία των οποίων γίνεται χρήση, είναι σχετικά εύκολο να υποστηριχθεί βασίμως η εφαρμογή μιας διαφορετικής μεθόδου που θα καταλήγει σε ένα διαφορετικό αποτέλεσμα (όπως επίσης, και να υποστηριχθεί ένα σχετικά διαφορετικό αποτέλεσμα στο πλαίσιο της ίδιας μεθόδου). Για παράδειγμα στα ξενοδοχεία που είναι σε λειτουργία, συνήθως, γίνεται χρήση της μεθόδου «κεφαλαιοποίησης εισοδημάτων» που απορρέουν από τη λειτουργία ενός ξενοδοχείου, υποθέτοντας μια αποδοτική και αποτελεσματική διαχείριση και λειτουργία (βλ. και μέθοδο «αποσβεσμένου κόστους», μέθοδο «κόστους αντικατάστασης» κοκ). Χαρακτηριστική είναι η υπ’ αριθμ. 84/2021 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου, η οποία και αφορά σε διόρθωση τιμής πρώτης προσφοράς πλειστηριασμού ξενοδοχειακής μονάδας: «Προκειμένου να γίνει αυτό δεν μπορεί να παραβλεφθεί ότι η ευρέως χρησιμοποιούμενη μέθοδος, για την κρινόμενη περίπτωση, είναι αυτή των ταμειακών ροών, όπως συνάγεται απ’ την πλειοψηφία των εκθέσεων, μεταξύ των οποίων και από την ως άνω υπό στοιχείο έκθεση, η οποία είχε συνταχθεί με εντολή της Ά ανακόπτουσας, μετά από αίτηση της οποίας εφαρμόστηκε επιπλέον και η μέθοδος του αποσβεσμένου κόστους, όπως έχει ρητώς επισημανθεί σε αυτήν. Όμως, δεδομένων των αποκλίσεων σε σχέση με την αυτοτελή αξία του ακινήτου και των κτιριακών εγκαταστάσεών του, οι οποίες αδιαμφισβήτητα είναι εξαιρετικά ιδιαίτερες, κρίνεται ότι δεν μπορεί να παραβλεφθεί η τελευταία στον συνυπολογισμό και, προς τούτο, η τελική αξία θα πρέπει να πιθανολογηθεί από το Δικαστήριο από συνδυασμό των ανωτέρω αποτελεσμάτων και να οριστεί στο ποσό των δέκα πέντε εκατομμυρίων ευρώ 15.000.000€…».

Αυτή τη στιγμή είναι προγραμματισμένοι να λάβουν χώρα 50 περίπου πλειστηριασμοί ξενοδοχειακών μονάδων σε όλη την Ελλάδα, με τιμές πρώτης προσφοράς που φτάνουν μέχρι και τα 4,5 εκατομμύρια ευρώ. 

2. Εφαρμογή Νόμου Δένδια (ν. 4307/2014) 

Πριν λίγα χρόνια (ιδιαίτερα μεταξύ 2016-2019), και πριν τη θέση σε ισχύ του νέου Πτωχευτικού Κώδικα του 2020, εκτενής εφαρμογή είχε γίνει του λεγόμενου «νόμου Δένδια» (νόμος 4307/2014) για την απομάκρυνση ξενοδοχειακών επιχειρήσεων από τα χέρια των μετόχων τους. Σε περιφερειακά δικαστήρια, ωστόσο, δεν είχε τύχει τόσο επιτυχούς εφαρμογής ο εν λόγω νόμος, λόγω μάλλον ιδιαίτερης αντιμετώπισης των εκεί περιπτώσεων από τις τοπικές δικαστικές αρχές. Τελικά ο νόμος καταργήθηκε με το νέο Πτωχευτικό Κώδικα και πλέον δεν είναι δυνατή η χρήση του.

Η διαδικασία αν και τιτλοφορούνταν «ειδική διαχείριση», στην ουσία αποτελούσε διαδικασία εκποίησης, εκκαθάρισης, του ενεργητικού της περιουσίας της επιχείρησης. Ο φορέας της επιχείρησης έχανε το ενεργητικό του, έμενε ένα άδειο «κουφάρι», ενώ η ίδια η επιχείρηση πέρναγε στα χέρια άλλου φορέα μέσω δημόσιου πλειοδοτικού διαγωνισμού. Στον τελευταίο δεν υπήρχε τιμή πρώτης προσφοράς (άρα miminum ποσό πλειοδοσίας) και ο διαχειριστής δεν δικαιούταν να κηρύξει άγονο τον διαγωνισμό σε περίπτωση που δεν κρινόντουσαν συμφέρουσες οι προσφορές. Επομένως, χάριν της ταχύτητας της διαδικασίας, η επιχείρηση μπορούσε να εκποιηθεί και σε χαμηλότερη της τρέχουσας αξίας, το οποίο όμως μπορούσε να είναι επωφελές για το πιστωτικό ίδρυμα σε όρους παρούσας αξίας.

Ο εν λόγω νόμος έδινε, με απλά λόγια, τη δυνατότητα στα πιστωτικά ιδρύματα, μέσα σε λίγους μήνες, να πάρουν τις ξενοδοχειακές επιχειρήσεις από τα χέρια των μετόχων/εταίρων τους και να τις πουλήσουν σε τρίτους φορείς, λαμβάνοντας εκείνες μέρος ή το σύνολο των οφειλομένων. Επρόκειτο, πράγματι, για ένα «υπερόπλο» στα χέρια των δανειστών. 

3. Αναγκαστική Εκτέλεση και Αποβολή Μισθωμένου βάσει Σύμβασης Leasing Ξενοδοχείου

Η περίπτωση αυτή αφορά σε ξενοδοχειακές μονάδες που δεν ανήκουν στον φορέα που τις διαχειρίζεται αλλά έχουν μισθωθεί σε αυτόν από μια εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing). Εκεί οι εταιρείες leasing, σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής δόσεων, προχωρούν σε καταγγελία της σύμβασης και μεταβαίνουν μέσα σε λίγες ημέρες με δικαστικό επιμελητή στις εγκαταστάσεις του ξενοδοχείου ώστε να αποβάλλουν το μισθωτή από αυτό (με βάση το συμβολαιογραφικό έγγραφο χρηματοδοτικής μίσθωσης που αποτελεί τίτλο εκτελεστό). Τα θέματα που ενδέχεται να τεθούν στην περίπτωση αυτή στο πλαίσιο δικαστικής διαμάχης, αφορούν κυρίως σε ακυρότητες της εκτελεστικής διαδικασίας (ακυρότητες της επιταγής προς εκτέλεση κοκ) και σε τυχόν ακυρότητες της καταγγελίας της σύμβασης leasing (καταχρηστικότητα κυρίως). Η επιχείρηση αμύνεται στο πλαίσιο άσκησης αίτησης λήψης ασφαλιστικών μέτρων ώστε να «παγώσει» τη διαδικασία της αποβολής και, επειδή τα ζητήματα αυτά καθυστερούν να κριθούν τελεσίδικα από τα δικαστήρια, πιθανή είναι η προσωρινή απαγόρευση αποβολής με όρο την καταβολή ορισμένου χρηματικού ποσού είτε ως εγγυοδοσία είτε απευθείας στο δανειστή (βλ. λ.χ. υπ΄αριθμ. 3973/2022 απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών όπου έκρινε τα εξής: «Επίσης πιθανολογήθηκε ότι η αιτούσα θα υποστεί ανεπανόρθωτη βλάβη αν συνεχιστεί η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης, αφού η έξωσή της από το μίσθιο ακίνητο θα επιφέρει την οικονομική καταστροφή της, δεδομένου μάλιστα, ότι διανύουμε ήδη την καλοκαιρινή τουριστική περίοδο. Από τα παραπάνω πραγματικά περιστατικά, που γίνονται δεκτά, πιθανολογείται ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις για να ανασταλεί η αναγκαστική εκτέλεση της από 21-3-2022 επιταγής προς πληρωμή που ζητείται υπό τον όρο καταβολής στην καθ’ ης 100.000 ευρώ εκ μέρους της αιτούσας…».

4. Ελεύθερη πώληση πριν τον πλειστηριασμό βάσει άρθρου 998 παρ. 6 ΚΠολΔ

Βάσει του άρθρου 998 παρ. 6 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, είναι δυνατή η ελεύθερη πώληση του κατασχεθέντος ακινήτου μετά από αίτηση του οφειλέτη προς το δικαστήριο, το οποίο και επιτρέπει αυτή με συγκεκριμένο τίμημα και πριν τη διεξαγωγή του πλειστηριασμού. Με άλλα λόγια, ενώ έχει ήδη κατασχεθεί το ακίνητο, η τράπεζα (ή ο servicer κτλ.) μαζί με τον οφειλέτη, αποφασίζουν από κοινού να πωληθεί η ξενοδοχειακή μονάδα πριν τον πλειστηριασμό με τη διαδικασία της εν λόγω διάταξης χωρίς διεξαγωγή πλειοδοτικού διαγωνισμού μέσω του E-auction.gr. Η λύση αυτή είναι, ενίοτε, προτιμητέα για την τράπεζα καθότι υπάρχει χώρος να γίνει νομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου (due diligence) από τον υποψήφιο αγοραστή πριν την ελεύθερη πώλησή του και, επίσης, δεν τίθενται τα εμπόδια περί ύπαρξης ενημεροτήτων (ασφαλιστικών, φορολογικών), ανυπαρξίας αυθαίρετων κατασκευών και ευθύνης αγοραστή (βάσει άρθρων 479, 939 ΑΚ) που υφίστανται στην συναινετική πώληση εκτός του άρθρου 998 ΚΠολΔ. Η εν λόγω διαδικασία (σε συνδυασμό με το due diligence που διενεργείται), επίσης, πιθανόν να έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση του τιμήματος καθότι στην περίπτωση του πλειστηριασμού, εξ αιτίας της ασυμμετρίας στην πληροφόρηση, οι υποψήφιοι πλειοδότες προχωράνε σε μειωμένες προσφορές λόγω φόβου για κρυφά ελαττώματα κτλ. Το δικαστήριο εξάλλου δέχεται την αίτηση περί ελεύθερης πώλησης του άρθρου 998, αν πιθανολογεί ότι δεν καταστρατηγούνται τα συμφέροντα του δανειστή που διενέργησε την κατάσχεση αλλά και των λοιπών δανειστών που μέχρι εκείνη τη στιγμή έχουν αναγγελθεί. 

Φυσικά δεν λείπουν και οι ενστάσεις περί του εσφαλμένου νομοθέτησης της εν λόγω διαδικασίας, όπου γίνεται λόγος για προώθηση της αδιαφάνειας και των συνεννοημένων πωλήσεων προς αποφυγή του ρίσκου της πλειοδοτικής διαδικασίας. Σχετικώς έχει παρατηρηθεί ότι «… η όλη αυτή, ξαφνική και απρόβλεπτη μεταβολή του τρόπου ρευστοποιήσεως του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου οδηγεί σε αδικαιολόγητη απομάκρυνση πλειοδοτών και, κατ’ επέκταση, σε στρέβλωση του διά της πλειοδοσίας οικονομικού ανταγωνισμού, που αποβαίνει εν τέλει εις βάρος τόσο των δανειστών όσο, εξίσου, και του καθ’ ου». 

Για το ζήτημα αυτό, ενδιαφέρουσα είναι η πρόσφατη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (4402/2022), που έκανε δεκτή την αίτηση του οφειλέτη και επέτρεψε την ελεύθερη πώληση ξενοδοχειακής μονάδας στο ποσό τουλάχιστον των 22 εκατομμυρίων ευρώ, ενώ η τελευταία είχε κατασχεθεί το Μάιο του 2022 και ο πλειστηριασμός ήταν να λάβει χώρα τον Δεκέμβριο του 2022, με τιμή πρώτης προσφοράς τα 19.015.000 ευρώ. Τελικά πράγματι η μονάδα πωλήθηκε στο τίμημα αυτό, των 22 εκατομμυρίων ευρώ, το οποίο θα ήταν, πιθανόν, δύσκολο να επιτευχθεί χωρίς τη συνεργασία του οφειλέτη, ο οποίος και προφανώς έδωσε όλες τις απαραίτητες πληροφορίες στον αγοραστή, ώστε να πετύχει το καλύτερο δυνατόν αποτέλεσμα. Η εν λόγω δικαστική απόφαση αναφέρει τα εξής: «Εξάλλου, έχει παρατηρηθεί ότι οι πλειστηριασμοί με τιμή πρώτης προσφοράς τόσο υψηλή όπως στην προκειμένη περίπτωση οδηγούνται πολλές φορές σε ματαιώσεις, λόγω έλλειψης πλειοδοτών, με αποτέλεσμα να παρατηρούνται σημαντικές καθυστερήσεις στην ολοκλήρωσή τους, που συνεπάγονται με τη σειρά τους αύξηση των εξόδων της εκτέλεσης, σημαντική καθυστέρηση στην ικανοποίηση της εξοπλισμένης με εκτελεστό τίτλο αξίωσης και τελικώς μείωση της αξίας της κατασχεθείσας περιουσίας. Στην προκείμενη δε περίπτωση ενόψει της συνεχιζόμενης οικονομικής κρίσης και των οικονομικών συνθηκών, που έχουν διαμορφωθεί λόγω της πανδημίας COVID-19 και του πολέμου στην Ουκρανία, καθώς και της αναστολής των επενδυτικών κινήσεων, πιθανολογείται ότι ο ως άνω ορισθείς την 30η Δεκεμβρίου 2022 πλειστηριασμός ενδέχεται να ματαιωθεί και δη να αποβεί άκαρπος ελλείψει πλειοδοτών και να προσδιορισθεί σε ακόμη μεταγενέστερο χρονικό σημείο».

Συνοψίζοντας, ανάλογα με τις εκάστοτε νομοθετικές διατάξεις σε ισχύ, ποικίλουν και οι τρόποι αναγκαστικής είσπραξης οφειλών ξενοδοχειακών μονάδων. Παραπάνω αναφέραμε τη συνήθη πρακτική, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι δεν υφίστανται και λοιποί τρόποι αναγκαστικής είσπραξης, που όμως δεν προτιμώνται στις περισσότερες των περιπτώσεων (όπως λ.χ. αναγκαστική διαχείριση άρθρου 1034 επ. ΚΠολΔ, επιθετική εξυγίανση άρθρου 34 παρ. 2 νέου Πτωχευτικού Κώδικα, υποβολή αίτησης πτώχευσης κοκ). Αυτό που αξίζει να παρατηρηθεί, και προκύπτει από τα ανωτέρω, είναι ότι λόγω της ιδιαιτερότητας των ακινήτων που στεγάζουν ξενοδοχειακές μονάδες, απαιτούνται ιδιαίτεροι χειρισμοί και από την πλευρά του δανειστή αλλά και από αυτήν του οφειλέτη.