Βάρη και Δαπάνες του Μισθίου: Ποια πληρώνει ο Ενοικιαστής και ποια ο Ιδιοκτήτης;

Περίληψη: Όταν συνάπτεται μία σύμβαση μίσθωσης ακινήτου ο εκμισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει τη χρήση του μισθίου ακινήτου σε ένα άλλο πρόσωπο, τον μισθωτή, έναντι ανταλλάγματος, δηλαδή μισθώματος. Έτσι ο μισθωτής αναλαμβάνει, από την πλευρά του την υποχρέωση να καταβάλλει στον εκμισθωτή το συμφωνημένο μίσθωμα. Τι γίνεται όμως με τα λοιπά έξοδα που βαρύνουν το μίσθιο όπως είναι για παράδειγμα οι φόροι, τα τέλη, οι δαπάνες κατανάλωσης ύδατος και ηλεκτρικού ρεύματος κλπ; Στο παρόν άρθρο θα προσπαθήσουμε να απαντήσουμε περιπτωσιολογικά στο ερώτημα ποιον βαρύνουν τα διάφορα έξοδα του μισθίου, τον μισθωτή ή τον εκμισθωτή.

1. Ο κανόνας:

Σύμφωνα με την ΑΚ 590 «Ο εκμισθωτής φέρει τα βάρη του μισθίου και τους φόρους που το βαρύνουν». Ως βάρη νοούνται οι δαπάνες κατανάλωσης ύδατος και ηλεκτρικού ρεύματος, η αναλογία του μισθίου στις δαπάνες κοινοχρήστων της οροφοκτησίας στην οποία αυτό υπάγεται, τα διάφορα τέλη (αποχετεύσεως ή αποκομιδής απορριμμάτων) κ.ά.. Ενώ στους φόρους συγκαταλέγονται οι διάφοροι φόροι (δημόσιοι ή δημοτικοί) και τα τέλη που βαρύνουν το μίσθιο ακίνητο, όπως ο ΕΝΦΙΑ, το τέλος φωτισμού (ίδ. σχετικά την ΑΠ 573/1996), ο φόρος ακαλύπτων χώρων κλπ.

Σημειώνεται ότι ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για τα βάρη του μισθίου εάν αυτά σχετίζονται με την επαγγελματική δραστηριότητα του μισθωτή η οποία ασκείται στο μίσθιο.

2. Ενδοτικό δίκαιο – Η συνήθης πρακτική:

Η ως άνω διάταξη είναι ενδοτικού δικαίου. Αυτό σημαίνει ότι τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν μεταξύ τους και κάτι διαφορετικό, χωρίς όμως αυτή η μεταξύ τους συμφωνία να δεσμεύει και τους τρίτους, όπως πχ το Δημόσιο (ίδ. σχετικά την υπ’ αρ. 7303/2000 ΕφΑθ). Έτσι, ακόμα και εάν στη σχέση μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή για κάποιο βάρος ή φόρο του μισθίου, έχει συμφωνηθεί να ευθύνεται ο μισθωτής, τότε έναντι των τρίτων εξακολουθεί και πάλι να ευθύνεται ο εκμισθωτής-κύριος του ακινήτου. Δηλαδή, εάν για παράδειγμα μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή έχει συμφωνηθεί ότι ο μισθωτής θα υποχρεούται να καταβάλλει κάθε μήνα στον εκμισθωτή πλέον του μισθώματος και το αντίτιμο για την κατανάλωση του ύδατος που αντιστοιχεί στη συγκεκριμένη χρονική περίοδο, ναι μεν ο εκμισθωτής θα έχει δικαίωμα να αξιώσει από το μισθωτή το εν λόγω ποσό, έναντι όμως της ΕΥΔΑΠ υπεύθυνος προς απόδοση του οφειλόμενου ποσού παραμένει ο εκμισθωτής. Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση του ηλεκτρικού ρεύματος, κατά την οποία στην πράξη ο μισθωτής συνάπτει τη σχετική σύμβαση με τον πάροχο ηλεκτρικής ενέργειας ο ίδιος απευθείας στο όνομά του, οπότε και ευθύνεται ο ίδιος έναντι του παρόχου.

Βάσει λοιπόν των ανωτέρω είναι ιδιαίτερα σύνηθες στην πράξη να συμφωνείται μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή ότι ορισμένα βάρη του μισθίου θα αποτελούν μίσθωμα και θα βαρύνουν, ως εκ τούτου, τον μισθωτή. Σε περίπτωση τέτοιας συμφωνίας, η καθυστέρηση καταβολής των εν λόγω βαρών παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης και να ζητήσει την απόδοση του μισθίου. Τέτοια βάρη, συνήθως, είναι:

· Το τέλος χαρτοσήμου μαζί με την επιβάρυνση του ΟΓΑ, που συνολικά ανέρχεται σε ποσοστό 3,6% του μισθώματος. Το εν λόγω τέλος επιβάλλεται στις εμπορικές μισθώσεις και βάσει του άρθρ. 13 § 2 εδ. ζ΄ και 4 εδ. α΄ του Κώδικα Τελών Χαρτοσήμου βαρύνει κατά το ½ τον εκμισθωτή και κατά το ½ τον μισθωτή (εκτός και εάν η διάρκεια της μίσθωσης έχει παραταθεί αναγκαστικά, οπότε βαρύνει ολόκληρο τον μισθωτή). Ωστόσο, συχνά στην πράξη τα μέρη συμφωνούν το τέλος χαρτοσήμου να βαρύνει αποκλειστικά τον μισθωτή, καθιστάμενο με αυτό τον τρόπο μέρος του μισθώματος.

· Η δαπάνη κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος, νερού, τηλεφώνου (ακόμα και όταν οι σχετικές παροχές παραμένουν στο όνομα του εκμισθωτή), αλλά και οι δαπάνες για δημοτικούς φόρους και τέλη (όπως π.χ. αποχέτευσης, ιδ. και ΑΠ 859/1982) κατά συνήθεια ή και κατόπιν σχετικής συμφωνίας συνήθως βαρύνουν, ομοίως, τον μισθωτή, καθώς εκείνος είναι που κάνει χρήση του ακινήτου και, ως εκ τούτου, καταναλώνει το ρεύμα, το νερό κλπ (ίδ. σχετικά ΜΠρΘεσ 620/2014 κατά την οποία «σε περίπτωση σιωπής της σύμβασης πρέπει να ερμηνευτεί, στα πλαίσια των ερμηνευτικών κανόνων των άρθρ. 173 και 200 ΑΚ, ότι οι δαπάνες κατανάλωσης νερού και ηλεκτρικού ρεύματος, αφού αναφέρονται στην παραχώρηση της χρήσης, πρέπει να θεωρούνται ως μίσθωμα εκτός και εάν ρητώς έχουν εξαιρεθεί και έχουν αναληφθεί από τον εκμισθωτή», καθώς και την ΑΠ 1133/1995 για την περίπτωση που τα εν λόγω έξοδα έχει συμφωνηθεί να βαρύνουν τον μισθωτή). Σημειώνεται ότι τα δημοτικά τέλη καθαριότητας και φωτισμού βαρύνουν πάντοτε τον υπόχρεο σε πληρωμή του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος, για το λόγο αυτό θα πρέπει να δηλώνεται στη ΔΕΗ το όνομα εκείνου που πράγματι χρησιμοποιεί το ακίνητο, ούτως ώστε, ο σχετικός λογαριασμός κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος να εκδίδεται στο όνομά του και να βαρύνεται και ο ίδιος με τα ως άνω τέλη καθαριότητας και φωτισμού.

· Οι δαπάνες κοινοχρήστων. Πολύ συχνά στην πράξη, στα μισθωτήρια περιλαμβάνεται όρος βάσει του οποίου ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να καταβάλλει και την αναλογία που βαρύνει το μίσθιο επί των κοινοχρήστων δαπανών της οικοδομής, καθώς εκείνος κάνει στην πραγματικότητα χρήση των κοινοχρήστων χώρων της οικοδομής, καταναλώνοντας το σχετικό ηλεκτρικό ρεύμα κλπ. Στην περίπτωση αυτή έχει κριθεί ότι η αναλογία αυτή στις κοινόχρηστες δαπάνες αποτελεί μέρος του μισθώματος (ίδ. ΜΠρΘεσ 620/2014). Περαιτέρω, είναι πιθανό να γίνεται διάκριση στο σχετικό όρο μεταξύ των δαπανών που βαρύνουν τον ιδιοκτήτη εκμισθωτή και εκείνων που βαρύνουν τον μισθωτή. Ακόμη όμως και στην περίπτωση που δεν γίνεται τέτοια διάκριση τότε και πάλι ο όρος αυτός θα πρέπει να ερμηνεύεται με βάση την καλή πίστη λαμβανομένων υπόψη και των συναλλακτικών ηθών. Δεδομένου, λοιπόν, ότι ο εκμισθωτής οφείλει να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, υποχρεούται να προβαίνει και σε αποκατάσταση τυχόν ελαττωμάτων του που παρεμποδίζουν τη συμφωνημένη χρήση, καθώς και στις αναγκαίες επισκευές ώστε τόσο αυτό, όσο και οι κοινόχρηστοι χώροι αυτού (ανελκυστήρας, κλιμακοστάσιο, σύστημα κεντρικής θέρμανσης αυτού κ.λπ.) να διατηρούνται κατάλληλοι για τη συμφωνημένη χρήση (ίδ. και κατωτέρω υπό 3. αναγκαίες δαπάνες). Έτσι, οι δαπάνες επισκευής του ανελκυστήρα ή της κεντρικής θέρμανσης (π.χ. αντικατάσταση βασικών εξαρτημάτων, συρματόσχοινου, θύρας, λέβητα κ.λπ), ο χρωματισμός των κοινών μερών της οικοδομής κ.λπ. βαρύνουν των εκμισθωτή, ενώ οι τακτικές δαπάνες συντήρησης και λειτουργίας (μηνιαία συντήρηση, καύσιμο κ.λπ.) ως τρέχουσες δαπάνες βαρύνουν τον μισθωτή. Δεν αποκλείεται, ωστόσο, τα συμβαλλόμενα μέρη να συμφωνήσουν και κάτι διαφορετικό, ότι δηλαδή όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες θα βαρύνουν τον εκμισθωτή ή τον μισθωτή.

3. Αναγκαίες δαπάνες:

Αναγκαίες δαπάνες είναι εκείνες, που όπως προαναφέρθηκε, είναι αντικειμενικά απαραίτητες για τη διατήρηση του μισθίου κατάλληλου για τη συμφωνημένη χρήση. Οι δαπάνες αυτές μπορεί να αφορούν εργασίες συντήρησης και επισκευής του μισθίου και βαρύνουν κατ’ αρχήν των εκμισθωτή (ΑΚ 575 και 592). Στην περίπτωση, δε, που καταβληθούν από τον μισθωτή, τότε ο τελευταίος μπορεί να τις αναζητήσει με βάση τη σύμβαση ή τις διατάξεις για τα πραγματικά ελαττώματα του μισθίου (ΑΚ 578), ή τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλοτρίων ή τον αδικαιολόγητο πλουτισμό. Συνήθως, ο μισθωτής θα προβεί ο ίδιος στις δαπάνες αυτές, παρότι δεν τον βαρύνουν, είτε προκειμένου να διατηρηθεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, σε περίπτωση που ο εκμισθωτής αμελεί να προβεί σε αυτές, είτε προκειμένου να αποφευχθεί ουσιώδης, άμεσος και επικείμενος κίνδυνος χειροτέρευσης ή καταστροφής του μισθίου (π.χ. αντικατάσταση σπασμένων υαλοπινάκων ή σωληνώσεων ύδρευσης, μόνωσης της στέγης από την οποία εισέρχονται στο μίσθιο τα νερά της βροχής, αποκατάσταση σωλήνων νερού, αποχέτευσης, κεντρικής θέρμανσης, ανελκυστήρα, θερμοσίφωνα, ηλεκτρικής εγκατάστασης - ΕφΑθ 7389/2006, στήριξη θεμελίων, αποκατάσταση ζημιών από σεισμούς - 346/1980 ΜΠρΘεσ, ενώ σύμφωνα με την υπ’ αρ. 65/2008 ΑΠ κρίθηκε ως αναγκαία δαπάνη και η τοποθέτηση πόρτας ασφαλείας).

Σε περίπτωση ολικής καταστροφής του μισθίου ο μισθωτής δεν δικαιούται να απαιτήσει δαπάνες εξ ολοκλήρου ανακατασκευής, αλλά ούτε και να απαιτήσει την ανακατασκευή, καθώς η σύμβαση μίσθωσης λύεται.

4. Επωφελείς δαπάνες:

Επωφελείς δαπάνες θεωρούνται εκείνες που επιφέρουν αντικειμενικά αύξηση της αγοραίας αξίας του μισθίου π.χ. δαπάνες για ανέγερση οικοδομήματος στο μίσθιο ακίνητο ή για φύτευση καρποφόρων δέντρων στο μίσθιο χέρσο κτήμα, τοποθέτηση συστήματος κλιματισμού κλπ. Οι δαπάνες αυτές αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλοτρίων (ΑΚ 591 § 2 έδ. α΄). Έτσι, σε περίπτωση που έγιναν προς το συμφέρον του εκμισθωτή και σύμφωνα με την πραγματική ή την εικαζόμενη θέλησή του, ο μισθωτής μπορεί να τις αναζητήσει από τον εκμισθωτή με βάση τις διατάξεις για την εντολή (736 ΑΚ), ενώ σε κάθε άλλη περίπτωση αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (737 και 904 επ. ΑΚ). Στην περίπτωση αυτή, απαιτείται είτε πραγματική εξοικονόμηση δαπάνης για τον εκμισθωτή είτε περιέλευση σε αυτόν οικονομικής αξίας που έχει πράγματι επωφελή γι’ αυτόν επίπτωση (ίδ. σχετικά την υπ’ αρ. 1031/2008 ΕφΠατρ κατά την οποία «Εν προκειμένω, δηλαδή είναι κρίσιμο, αν ο εξαναγκασθείς σε πλουτισμό εκμισθωτής α) εξοικονόμησε στην πραγματικότητα δαπάνες στις οποίες άλλως οπωσδήποτε θα προέβαινε ή όφειλε να προβεί και β) αν περιήλθε σ’ αυτόν οικονομική αξία, η οποία έχει πράγματι επωφελή γι' αυτόν επίπτωση, αποβλέποντας προς τούτο στις συγκεκριμένες υποκειμενικές συνθήκες του λήπτη του πλουτισμού. Έτσι λ.χ. δαπάνη επί αλλοτρίου πράγματος που αυξάνει την αγοραία αξία του ή τις δυνατές εξ αυτού προσόδους (πχ μισθώματα), στην πραγματικότητα δεν αποβαίνει προς όφελος του κυρίου, αν αυτός προτίθεται να διατηρήσει, το πράγμα στη δική του αποκλειστικά χρήση, αδυνατώντας ή μη έχοντας συμφέρον με βάση τις υποκειμενικές συνθήκες υπό τις οποίες αυτός τελεί να ρευστοποιήσει ή άλλως να εκμεταλλευθεί τούτο. Μόνο, λοιπόν, εάν και καθήν έκταση υπάρχει πραγματικός και συγκεκριμένος πλουτισμός υποχρεούται κατά την αυτή έκταση ο πλουτήσας σε επιστροφή του πλουτισμού»). Κατά τον ίδιο τρόπο αποδίδονται και οι πολυτελείς δαπάνες, δηλαδή, εκείνες που γίνονται για την ικανοποίηση των ιδιαίτερων αισθητικών απαιτήσεων ή ιδιοτροπιών του μισθωτή, όπως είναι για παράδειγμα η αντικατάσταση ειδών υγιεινής με πολυτελέστερα, το ζωγράφισμα των τοίχων από διαπρεπή ζωγράφο κλπ.

Στην πράξη είναι σύνηθες να παραιτείται ο μισθωτής από το δικαίωμα αναζήτησης των ανωτέρω δαπανών (ΕφΘεσ 2446/2006), ακόμα και εάν οφείλονται σε ελάττωμα του μισθίου (ΜΠρΑθ 3592/1997).

Σημειώνεται ότι δεν μπορούν να θεωρηθούν επωφελείς για το μίσθιο οι δαπάνες αντικατάστασης στις οποίες προέβη ο μισθωτής. Έτσι, αν το μίσθιο έχει συγκεκριμένη διαμόρφωση χώρου, η οποία δεν εξυπηρετεί το μισθωτή και αυτός προβαίνει σε νέα διαρρύθμιση, με αντικατάσταση της παλιάς διαρρύθμισης του χώρου, η δαπάνη αυτή δεν μπορεί να θεωρηθεί σε κάθε περίπτωση επωφελής για τον εκμισθωτή και έτσι ο μισθωτής δεν έχει πάντα δικαίωμα να αξιώσει τις εν λόγω δαπάνες.

Το δικαίωμα του μισθωτή για απόδοση των ως άνω δαπανών (αναγκαίων, επωφελών, πολυτελών) παραγράφεται έξι μήνες μετά τη λήξη της μίσθωσης (603 ΑΚ). Το ποσό, δε, που αποδίδεται σε περίπτωση επωφελούς δαπάνης είναι εκείνο κατά το οποίο αυξήθηκε η αξία του μισθίου και υπό την προϋπόθεση ότι η αύξηση αυτή σώζεται. Εάν η αύξηση της αξίας του μισθίου ανέρχεται σε ποσό μεγαλύτερο του ποσού της δαπάνης, τότε ο μισθωτής δικαιούται να ζητήσει μόνο το ποσό της δαπάνης.

5. Φθορές ή μεταβολές:

Σε περίπτωση φθορών του μισθίου, ακόμη και εάν αυτές προέκυψαν από την εκ μέρους του μισθωτή συμφωνημένη ή συνηθισμένη χρήση (ΑΚ 592), ο εκμισθωτής υποχρεούται να προβεί στις σχετικές εργασίες συντήρησης και επισκευής. Η εν λόγω διάταξη, είναι, ομοίως, ενδοτικού δικαίου, συνεπώς και πάλι τα μέρη έχουν τη δυνατότητα να συμφωνήσουν διαφορετικά. Αντίθετα, σε περίπτωση βλάβης ή καταστροφής του μισθίου από υπαιτιότητα του μισθωτή ή των προσώπων για τα οποία αυτός ευθύνεται (π.χ. συνοίκων του), ανακύπτει υποχρέωση του μισθωτή για αποζημίωση του εκμισθωτή (ίδ. ΕφΛαρ 175/2004 η οποία έκρινε ότι «Επειδή από τις διατάξεις των άρθρων 574, 599 §1, 600, 335 και 336 εδ. α' του ΑΚ συνάγεται ότι σε περίπτωση που ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης δεν μπορεί να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε γιατί τούτο καταστράφηκε ή έπαθε βλάβη από πυρκαγιά και δεν ήταν ασφαλισμένο, είναι μεν κατ' αρχήν υπόχρεος σε αποζημίωση του εκμισθωτή όταν η πυρκαγιά οφείλεται σε αμέλεια αυτού ή των συνοίκων του»).

Συνεπώς, εάν δεν έχει συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό, ο μισθωτής δεν ευθύνεται και, ως εκ τούτου, δεν υποχρεούται να αποκαταστήσει τις οφειλόμενες στη συμφωνημένη χρήση αλλοιώσεις των χρωματισμών (τοίχων, θυρών ή παραθύρων), της ταπετσαρίας ή της μοκέτας, ενώ, αντίθετα, ευθύνεται για παράδειγμα για τη βλάβη του πατώματος την οφειλόμενη σε νερά που ο ίδιος ο μισθωτής δεν πρόσεξε και τα άφησε να λιμνάσουν για μακρό διάστημα, ή για φθορές που προκλήθηκαν στο δάπεδο του μισθίου για την αποκατάσταση των οποίων απαιτείται στοκάρισμα, ή για τη φθορά κλειδαριάς που απαιτεί αποκατάσταση. Τα δικαστήρια έχουν κρίνει ότι δεν οφείλονται στη συνήθη χρήση η καταστροφή του τοίχου πρόσοψης (ΕφΑθ 7729/1996) καθώς και οι φθορές που προέρχονται από αφαίρεση θερμαντικών σωμάτων ή ασφαλειών από τον ηλεκτρικό πίνακα, από την εκσκαφή του τοίχου της τουαλέτας για τη μεταφορά ύδατος σε άλλο σημείο και από το μη καθαρισμό της ταπετσαρίας και τη βαφή των τοίχων (ΕφΛαρ 143/2007).

6. Επίλογος

Από τα ανωτέρω συνάγεται ότι κατ’ αρχήν τα περισσότερα από τα έξοδα των μισθίων ακινήτων φαίνεται να βαρύνουν εκ του νόμου τον εκμισθωτή. Ωστόσο, στην πράξη, παρατηρείται ότι είτε κατόπιν σχετικής συμφωνίας μεταξύ των συμβαλλομένων μερών είτε βάσει των πραγματικών περιστατικών της εκάστοτε περίπτωσης μπορεί να βαρύνουν είτε τον εκμισθωτή είτε τον μισθωτή. Για το λόγο αυτό, κατά τη σύναψη μίας σύμβασης μίσθωσης συνίσταται ιδιαίτερη προσοχή στους επιμέρους όρους που θα συμφωνήσουν τα μέρη, καθώς μπορεί να βρεθούν υπεύθυνα για την απόδοση δαπανών που εκ του νόμου μπορεί να βάρυναν τον αντισυμβαλλόμενό τους.