Αγωγή Απόδοσης Μισθίου και οι σχετικές Ενστάσεις του Μισθωτή

Legal Insight

Φεβρουάριος 2024

Γιώργος Ζαούρης, Δικηγόρος

Περίληψη: Σε προηγούμενο άρθρο, με αφορμή την ανάλυση του νομικού πλαισίου που διέπει την ανακοπή διόρθωσης τιμής πρώτης προσφοράς (ά. 954 παρ. 4 ΚΠολΔ), μιλήσαμε για την ανοδική πορεία των τιμών στην ελληνική κτηματαγορά. Η ολοένα αυξανόμενη τιμή αγοράς αλλά και ενοικίασης ενός ακινήτου σε συνδυασμό με την οικονομική ύφεση που παρατηρείται οδηγεί αναπόφευκτα στη δυσχέρεια πολλών μισθωτών να καταβάλουν το συμφωνηθέν μίσθωμα. Κατ’ επέκταση η μη καταβολή των μισθωμάτων στους εκμισθωτές, δημιουργεί την απαίτηση των τελευταίων να αποχωρήσει ο μισθωτής και το μίσθιο να επιστρέψει σε αυτούς. Στο παρόν άρθρο θα μιλήσουμε για τις ενστάσεις που μπορεί να προβάλλει ο μισθωτής στην αγωγή απόδοσης του μισθίου που ασκεί εναντίον του ο εκμισθωτής, στην αγωγή δηλαδή με αίτημα να επιστρέψει το μίσθιο στην κατοχή του ιδίου του εκμισθωτή.

1. Έννοια της μίσθωσης 

Για τις ανάγκες της παρούσας ανάλυσης χρειάζεται να δούμε τί είναι, καταρχήν, η μίσθωση. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 574 του Αστικού Κώδικα: «Με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα». Πρόκειται, λοιπόν, για μία σύμβαση διαρκή ανάμεσα στον εκμισθωτή που παρέχει τη χρήση του μισθίου για όλο το συμφωνηθέν διάστημα στον μισθωτή, ο οποίος αντίστοιχα καταβάλλει το συμφωνηθέν μίσθωμα για όλη τη διάρκεια της χρήσης. Σε αντίθεση με τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, πρόκειται για μία σύμβαση ενοχική, δηλαδή αντικείμενο της σύμβασης είναι απλώς η χρήση του μισθίου και όχι μεταβίβαση της κυριότητάς του.

Η μίσθωση μπορεί να είναι ορισμένου ή αορίστου χρόνου, ανάλογα τη συμφωνία των μερών. Η αορίστου χρόνου μίσθωση (ΑΚ 608 παρ. 2) λήγει με καταγγελία του καθενός από τους συμβαλλομένους, ενώ η ορισμένου χρόνου απλά με την παρέλευση της συμφωνηθείσας διάρκειας. Αν ο μισθωτής παραμείνει στο μίσθιο μετά την παρέλευση της συμφωνηθείσας διάρκειας και συνεχίσει να καταβάλλει κανονικά τα μισθώματα, με τη σύμφωνη γνώμη του εκμισθωτή, τότε η σύμβαση μίσθωσης μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου και λύεται πλέον μόνο με καταγγελία καθενός από τα μέρη. Ωστόσο, και στην ορισμένου χρόνου μίσθωση μπορεί υπό προϋποθέσεις να χωρήσει καταγγελία. 

2. Σχετικά με τη αγωγή απόδοσης του μισθίου – Απόδοση λόγω λήξης της μίσθωσης ή καταγγελίας

Η λήξη της μίσθωσης ή η καταγγελία της, συνεπάγονται μεταξύ άλλων την  υποχρέωση του μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο όπως το παρέλαβε (ΑΚ 599), δηλαδή αποκομίζοντας από το μίσθιο κάθε τι δικό του που είχε εισκομίσει προς εξυπηρέτηση των αναγκών του. Θεμέλιο της αξίωσης του εκμισθωτή για απόδοση του μισθίου είναι, λοιπόν, η ίδια η σύμβαση μίσθωσης.

Σε περίπτωση άρνησης του μισθωτή να εγκαταλείψει το μίσθιο, τότε ο εκμισθωτής δικαιούται να ασκήσει την αγωγή απόδοσης του μισθίου κατά του μισθωτή (ή των συμμισθωτών από κοινού εφόσον είναι περισσότεροι). Εφόσον το μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα 600 ευρώ τότε η αγωγή ασκείται στο αρμόδιο κατά τόπο Ειρηνοδικείο (ά. 14 ΚΠολΔ), ειδάλλως στο αρμόδιο κατά τόπο Μονομελές Πρωτοδικείο.

Στην αγωγή πρέπει, σε κάθε περίπτωση, να γίνεται μνεία για καταρτισμένη εγκύρως σύμβαση μίσθωσης, για τον λόγο απόδοσης του μισθίου (τη λήξη ή τη λύση της μίσθωσης λόγω καταγγελίας), για την νομιμοποίηση και το έννομο συμφέρον του ενάγοντος και ορισμένο αίτημα απόδοσης του μισθίου, όπου το τελευταίο θα περιγράφεται λεπτομερώς προκειμένου να μην ανακύπτουν αμφιβολίες σχετικά με την ταυτότητα του και απορριφθεί η αγωγή ως αόριστη.

Μάλιστα, η απόφαση που κάνει δεκτή την αγωγή κηρύσσεται υποχρεωτικώς προσωρινά εκτελεστή με την έννοια ότι ο εκμισθωτής έχει απευθείας, με την έκδοση της πρωτόδικης απόφασης, στα χέρια του έναν εκτελεστό τίτλο για να αποβάλλει τον μισθωτή από το μίσθιο, (ά. 910 αρ. 1 ΚΠολΔ). 

3. Αγωγή απόδοσης για καθυστέρηση του μισθώματος από δυστροπία

Δύστροπος μισθωτής θεωρείται, καταρχήν, εκείνος που βρίσκεται σε υπερημερία, που δεν έχει καταβάλλει, δηλαδή, εμπρόθεσμα τα μισθώματα. Γίνεται δε αυτός υπερήμερος με δικαστική ή εξώδικη όχληση, εκτός αν για την καταβολή του μισθώματος έχει συμφωνηθεί δήλη ημέρα, οπότε αρκεί μόνη η παρέλευση αυτής (ΑΠ 1133/1995, ΑΠ 1547/1992).

Σε μία τέτοια περίπτωση που ο μισθωτής καθυστερεί να καταβάλλει μέρος ή και ολόκληρο το μίσθωμα, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης τουλάχιστον πριν ένα μήνα αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκεια της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο και πριν δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις (597 ΑΚ). Ο μισθωτής σε αυτή την περίπτωση, αν καταβάλλει το καθυστερούμενο μίσθωμα και τυχόν έξοδα για την καταγγελία, αναιρεί τα αποτελέσματα της καταγγελίας.

Ο νόμος, εναλλακτικά, σε περίπτωση υπαίτιας καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων, επιφυλάσσει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να προβεί στην άσκηση αγωγής απόδοσης του μισθίου, χωρίς να έχει καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης και πριν τη λήξη της.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με το άρθρο 66 του Εισαγωγικού Νόμου του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας: «Αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση, και αν δεν την κατάγγειλε κατά το άρθρο 597 Α.Κ. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης».

Ο νόμος παρέχει, λοιπόν, το δικαίωμα στον εκμισθωτή να προχωρήσει άμεσα στην άσκηση αγωγής, εφόσον ο μισθωτής υπαιτίως καθυστέρησε να προχωρήσει στην καταβολή του συμφωνηθέντος μισθώματος και να ζητήσει την απόδοση του μισθίου.

Κάτωθι, θα αναλύσουμε ενδεικτικά πιθανές ενστάσεις που μπορεί να προβάλλει ο μισθωτής προς απόρριψη της αγωγής που ασκείται εναντίον του, σε συνάρτηση με τον λόγο που ασκείται η αγωγή απόδοσης του μισθίου.

4. Δικονομικές ενστάσεις σχετικά με την αγωγή

Παραδείγματος χάριν, ο μισθωτής μπορεί να προβάλλει την ένσταση αοριστίας της αγωγής, την ένσταση έλλειψης νομιμοποίησης και την ένσταση ελλείψεως εννόμου συμφέροντος: 

4.1 Ενστάσεις σχετικά με τη σύμβαση.

A) Ένσταση ακυρότητας της σύμβασης μίσθωσης. Για παράδειγμα ο μισθωτής μπορεί να προβάλλει:

Την ένσταση εικονικότητας της σύμβασης μίσθωσης: Δηλαδή αν η (νέα) σύμβαση μίσθωσης συνήφθη εικονικά, δηλαδή φαινομενικά, χωρίς να υπήρχε πρόθεση μεταβολής της νομικής κατάστασης που προϋπήρχε, τότε ο μισθωτής μπορεί να προβάλλει τη σχετική ένσταση, που θα οδηγήσει στην κατ’ ουσίαν απόρριψη της αγωγής (ΑΠ 681/2016). Προϋπόθεση είναι και τα δύο μέρη να είχαν γνώση της εικονικότητας της σύμβασης (ΑΚ 139).

Β) Την ένσταση έλλειψης εγκυρότητας της σύμβασης μίσθωσης: Στην περίπτωση που στη σύμβαση μίσθωσης έχουν εμφιλοχωρήσει ελαττώματα που συνεπάγονται την ακυρότητα της (π.χ. ακυρότητα υπογραφών λόγω δικαιοπρακτικής ανικανότητας του ενός μέρους), τότε η μίσθωση ουδέποτε καταρτίστηκε και η αγωγή απόδοσης θα απορριφθεί, εφόσον εδράζεται σε ανίσχυρη σύμβαση (ΑΠ 909/91). Σε μία τέτοια περίπτωση, όπως και στην εικονικότητα, ως λύση θα προτεινόταν η άσκηση της διεκδικητικής αγωγής ή της αγωγής απόδοσης της νομής. 

Επίσης, η ακυρότητα της μίσθωσης συμπαρασύρει και τις τυχόν υπομισθώσεις του μισθίου, που έχουν συναφθεί στη συνέχεια, λόγω του παρεπομένου χαρακτήρα της υπομίσθωσης, η οποία δεν μπορεί να υπάρξει παρά μόνο σε σχέση με την κυρία μίσθωση, ακόμα και αν η ίδια (υπομίσθωση) είναι μεταξύ υπεκμισθωτή και υπομισθωτή κατά πάντα έγκυρη (ΑΠ 281/2020, ΑΠ 1192/2013). 

4.2 Λοιπές ενστάσεις ουσίας

A) Ένσταση εξόφλησης: Εδώ ο μισθωτής χρειάζεται να αποδείξει πως έχει καταβάλλει νόμιμα τα οφειλόμενα μισθώματα (ΑΚ 416 επ.) και συγκεκριμένα πως έχει καταβάλλει:

i) στον εκμισθωτή (Η καταβολή μπορεί να γίνει και από τρίτον π.χ. τον υπομισθωτή ή τον/την σύζυγο σε μίσθωση οικογενειακής στέγης, εφόσον αφορά την εξόφληση του μισθώματος του μισθωτή),

ii) εμπρόθεσμα,

iii) με τον τρόπο που συμφωνήθηκε (συνήθως δηλαδή σε χρήματα, καθώς ο εκμισθωτής μπορεί να αρνηθεί άλλον τρόπο καταβολής όπως π.χ. την έκδοση συναλλαγματικής ή επιταγής – ΑΠ 1408/1990, ΑΠ 363/1993) και 

iv) ότι η καταβολή του οφειλόμενου ποσού είναι πλήρης και όχι μερική. Η καταβολή, για να είναι προσήκουσα, πρέπει να είναι πλήρης, να περιλαμβάνει δηλαδή όχι μόνο το κυρίως μίσθωμα, αλλά και όλα τα παρακολουθήματά του και εν γένει παρεπομένως οφειλόμενα τούτου ποσά, όπως τόκοι υπερημερίας, τέλη χαρτοσήμου, κοινόχρηστες δαπάνες κλπ. (ΑΠ 902/1996, ΜονΠρΘεσ 5230/1995, ΜονΠρΑθ 2898/1993).

Σε περίπτωση άσκηση αγωγής απόδοσης του μισθίου λόγω δυστροπίας η καταβολή όλων των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων που οφείλονται έως την ημέρα της συζήτησης της αγωγής απόδοσης, καθώς και των δικαστικών εξόδων που δημιουργήθηκαν με την άσκησή της, καταργεί τη δίκη που ανοίχθηκε με την τελευταία, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία, οπότε δεν εφαρμόζονται τα ανωτέρω. Επανειλημμένη δυστροπία υπάρχει όταν ο μισθωτής, παρά τη σχετική όχληση του εκμισθωτή, καθυστερεί την καταβολή μισθωμάτων σε δύο τουλάχιστον περιπτώσεις κατά τρόπο που δείχνει εμμονή στη μη εκπλήρωση της υποχρέωσής του για πληρωμή του μισθώματος, ενός ή περισσοτέρων της κάθε περίπτωσης (ΑΠ 184/1994, ΑΠ 1547/1992). Ο χρόνος που μεσολαβεί μεταξύ δύο καθυστερήσεων δεν έχει σημασία (ΕφΑθ 25/1985). 

B) Ένσταση συμψηφισμού: Ο συμψηφισμός επιφέρει απόσβεση των μεταξύ δύο προσώπων αμοιβαίων απαιτήσεων, όσο καλύπτονται, αν είναι ομοειδείς κατά το αντικείμενο και ληξιπρόθεσμες (ΑΚ 440) Νομολογιακά έχει κριθεί ότι: «Ο μισθωτής, όταν υπάρχει συμφωνία συμψηφισμού, οφειλόμενων μισθωμάτων, με τις γενόμενες εκ μέρους του δαπάνες επί του μισθίου, παραδεκτώς προτείνει σε συμψηφισμό ανταπαίτησή του, λόγω δαπανών επί του μισθίου, προς την απαίτηση των οφειλόμενων μισθωμάτων, εφόσον οι συμψηφιζόμενες απαιτήσεις συνυπήρξαν […] πριν από την κατάθεση της αιτήσεως για έκδοση διαταγής αποδόσεως του μισθίου και άρα ήδη αποσβέννυνται αμοιβαία από τότε που συνυπήρξαν» (ΑΠ 337/2001). Επίσης, σύμφωνα με την ΕφΑθ 9099/1990: «Κατά την ως ορθότερη θεωρούμενη άποψη αρκεί η προτεινόμενη σε συμψηφισμό ανταπαίτηση να γεννήθηκε κατά τη διάρκεια της προθεσμίας καταγγελίας. Περαιτέρω κατά την ορθή έννοια της παραπάνω διατάξεως δεν χωρεί συμψηφισμός εναντίον απαιτήσεως για την οποία ο δανειστής άσκησε δικαίωμα καταγγελίας ή υπαναχωρήσεως γιατί τότε δημιουργήθηκε νέα κατάσταση η οποία δεν μπορεί εκ των υστέρων να ανατραπεί»).

Γ) Ένσταση παραγραφής: Η άσκηση της αγωγής υπόκειται σε εικοσαετή παραγραφή (ΑΚ 249), η οποία εκκινεί από τον χρόνο της λύσης ή της λήξης της μίσθωσης, όταν και γεννιέται η αξίωση προς απόδοση του μισθίου. Κατ’ εξαίρεση στην αγωγή απόδοσης του μισθίου λόγω δυστροπίας του μισθωτή, όπου δεν υφίσταται καταγγελία, η εικοσαετία εκκινεί από την καθυστέρηση του μισθώματος, αφού τότε γεννάται η σχετική αξίωση.

Ωστόσο, η αξίωση καταβολής των μισθωμάτων υπόκειται σε πενταετή παραγραφή (ΑΚ 250 αρ. 16). Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι αν ο εκμισθωτής δεν καταγγείλει (ΑΚ 597) και δεν προχωρήσει στην άσκηση της αγωγής εντός των πέντε ετών από τον χρόνο που ο μισθωτής όφειλε να καταβάλλει το εκάστοτε μίσθωμα, τότε η αγωγή του θα εδράζεται σε παραγεγραμμένα μισθώματα και θα απορριφθεί.

Τέλος, σύμφωνα με το άρθρο 602 του Αστικού Κώδικα οι αξιώσεις του εκμισθωτή για αποζημίωση, εξαιτίας φθορών ή μεταβολών στο μίσθιο, παραγράφονται ύστερα από έξι μήνες αφότου το ανέλαβε. 

Δ) Ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος (ΑΚ 281): Αν και δύστροπος θεωρείται  o μισθωτής ήδη από την παρέλευση της συμφωνηθείσας ημέρας καταβολής του μισθώματος, η άσκηση αγωγής για αμελητέα καθυστέρηση ενός μισθώματος είναι καταχρηστική και αντίκειται στην καλή πίστη (ΑΚ 288). Αντίστοιχη λύση προκρίνεται και όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει ένα μικρό, πλην όμως ασήμαντο σε σχέση με το καταβληθέν ποσό εκ του μισθώματος. Έχει κριθεί νομολογιακά ότι είναι καταχρηστική η άσκηση αγωγής, όταν ο εκμισθωτής για διάστημα μεγαλύτερο των τριών ετών εισέπραττε τα μισθώματα χωρίς να εφαρμόσει τη ρήτρα αναπροσαρμογής που είχε συμφωνηθεί, δημιουργώντας στον μισθωτή την πεποίθηση ότι δεν θα την εφαρμόσει ποτέ (ΜΠρΘεσ 29998/2001). Δεν είναι, ωστόσο, καταχρηστική η άρνηση του εκμισθωτή να συναινέσει σε παράταση της παλιάς ή σύναψη νέας μίσθωσης (ΑΠ 428/2000).

Ε) Ένσταση δημόσιας κατάθεσης: Εφόσον ο μισθωτής είχε προσφέρει προσηκόντως το οφειλόμενο από τον ίδιο μίσθωμα στον εκμισθωτή, τότε ο τελευταίος κατέστη υπερήμερος και, συνεπώς, ο μισθωτής μπορεί να προχωρήσει σε δημόσια κατάθεση του ποσού στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΑΚ 427 επ.), προτείνοντας τη σχετική ένσταση, δεδομένου ότι η οφειλή του έχει, με αυτό τον τρόπο, αποσβεστεί. Για την προσήκουσα προσφορά του μισθώματος ισχύουν οι ίδιες προϋποθέσεις με την εξόφληση, όπως αναλύονται στην αντίστοιχη ένσταση.

ΣΤ) Ένσταση επισχέσεως: Ο μισθωτής, εφόσον έχει ανταξιώσεις κατά του εκμισθωτή π.χ. από δαπάνες επισκευής του μισθίου, μπορεί με την ένσταση επίσχεσης (ΑΚ 325), να παρακρατήσει το μίσθιο μέχρι ο εκμισθωτής να εκπληρώσει τη δική του υποχρέωση. Την ίδια ένσταση έχει ο μισθωτής και όταν εξοφλεί τα οφειλόμενα μισθώματα, χωρίς όμως ο εκμισθωτής να του χορηγεί εξοφλητική απόδειξη για τον λόγο αυτόν.

Ζ) Ένσταση ελλείψεως υπαιτιότητας σχετικά με τη δυστροπία: Ο μισθωτής ως οφειλέτης μπορεί να προβάλλει τον ισχυρισμό ότι η καθυστέρηση πληρωμής του μισθώματος ή μερική πληρωμή του οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη (ά. 330 και 342 ΑΚ) οπότε αίρεται η υπερημερία του, άρα και η δυστροπία του. Δυστροπία δεν υπάρχει και το τεκμήριο ευθύνης του μισθωτή ανατρέπεται κατά το άρθρο 342 ΑΚ, αν ο μισθωτής ισχυριστεί και αποδείξει ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΜΕφΠειρ 169/2020, ΑΠ 1606/1999). Η οικονομική δυσχέρεια του μισθωτή (αντίστοιχα και η πτώχευση) σε οποιαδήποτε αιτία και αν οφείλεται δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής του μισθώματος (ΜΕφΘεσ 199/2015). Ωστόσο, ο μισθωτής, αρκεί, κατ’ ένσταση, να ισχυριστεί και αποδείξει ότι, εξαιτίας πραγματικού ελαττώματος του μισθίου (π.χ. φθορές στην περγκολα επικίνδυνες για τη σωματική ακεραιότητα, υγρασία στους τοίχους που κατστρέφουν τα κουφώματα που παρεμποδίζουν τη συμφωνηθείσα χρήση – ΜεφΑθ 5702/2022), εμποδίζεται η ελεύθερη και ανενόχλητη χρήση αυτού σε τέτοιο βαθμό (ολικά ή μερικά), ώστε το δικαίωμα χρήσης του να καθίσταται πλέον χωρίς περιεχόμενο. Υπάρχει, επίσης, η δυνατότητα για μειωμένη καταβολή του μισθώματος μέχρι την αποκατάσταση των φθορών. Ο ισχυρισμός αυτός αποτελεί ένσταση καταλυτική της αγωγής για απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας και εάν ευδοκιμήσει επιφέρει την απόρριψή της.

Η) Ένσταση που αφορά την τροποποίηση της μισθωτικής σύμβασης (συγκεκριμένα ως προς τη δυστροπία): Ο μισθωτής μπορεί να ισχυριστεί ότι με μεταγενέστερη συμφωνία τροποποιήθηκε η μισθωτική σύμβαση π.χ. ως προς τον χρόνο καταβολής των μισθωμάτων και να αποδείξει πως δεν υφίσταται κάποια οφειλή μισθωμάτων ή καθυστερημένη καταβολή τους (δυστροπία).

5. Αντί επιλόγου

Οι ενστάσεις που μπορεί να προβάλλει ο μισθωτής ποικίλουν και διαφοροποιούνται ως προς το περιεχόμενο τους με βάση το ιστορικό της κάθε αγωγής. Γι’ αυτό σημαντικό να αξιολογηθούν πέρα από τα τυπικά στοιχεία της αγωγής όλα τα πραγματικά περιστατικά που τη θεμελιώνουν, καθώς κάθε έλλειψη ή ανακρίβεια μπορεί να οδηγήσει με την προβολή της κατάλληλης ένστασης στην απόρριψη της αγωγής.