Η Νεοεισαχθείσα Έννοια του «Ευάλωτου Οφειλέτη» και το Ζήτημα της «Διάσωσης» της Πρώτης Κατοικίας του

Legal Insight

Ιούνιος 2023

Χριστίνα Κολιάτου, ΜΔΕ, PgCert

Περίληψη: Στον Νόμο 4738/2020 προβλέπονται ειδικά μέτρα μέριμνας της πρώτης κατοικίας των ευάλωτων οφειλετών – φυσικών προσώπων στο στάδιο, είτε της απαλλαγής τους από τις οφειλές τους, με ταυτόχρονη ρευστοποίηση της περιουσίας τους (στο πλαίσιο κήρυξής τους σε πτώχευση), είτε της περίπτωσης που σε βάρος της κύριας κατοικίας τους επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή. Λόγος γίνεται για «διάσωση» της πρώτης κατοικίας τους, ωστόσο η εν λόγω έννοια μόνο κατ’ επίφαση θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί πρακτικά, δεδομένου ότι ο ευάλωτος οφειλέτης, σε περίπτωση εφαρμογής του ισχύοντος νομοθετικού πλαισίου, επί της ουσίας χάνει το δικαίωμα κυριότητας και νομής επ’ αυτής και διατηρεί μόνο το δικαίωμα κατοχής της ως μισθωτής, με δυνατότητα μελλοντικής μόνο επαναπόκτησής της. Στο παρόν άρθρο, θα παρατεθούν οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για τον χαρακτηρισμό ενός οφειλέτη ως «ευάλωτου», αλλά και οι δυνατότητες που προβλέπονται στον Ν. 4738/2020 υπέρ αυτού, προκειμένου να αποφύγει την έξωσή του από την κύρια κατοικία του, σε περίπτωση επίσπευσης αναγκαστικής εκτέλεσης ή εκποίησής της στο πλαίσιο της διαδικασίας πτώχευσης.

1. Έννοια ευάλωτου οφειλέτη

Ευάλωτος χαρακτηρίζεται ο οφειλέτης (φυσικό πρόσωπο), στο πρόσωπο του οποίου πληρούνται σωρευτικά τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια που ισχύουν, σύμφωνα με το άρθρο 3 του Ν. 4472/2017, σε συνδυασμό με το άρθρο 4 της κατ’ εξουσιοδότηση εκδοθείσας κοινής υπουργικής απόφασης υπό στοιχεία ΥΑ 716//2021 (ΥΑ 71670 ΦΕΚ Β 4500 2021). Έτσι λοιπόν, ευάλωτος οφειλέτης είναι το πρόσωπο που το ετήσιο εισόδημά του ανέρχεται σε ποσό έως 7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενο κατά 3.500 ευρώ, για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού. Στο νοικοκυριό με απροστάτευτο/α τέκνο/α (ενν. το ανήλικο μέλος του νοικοκυριού που είναι ορφανό και από τους δύο γονείς ή που κανείς γονέας δεν μπορεί να ασκήσει τη γονική του μέριμνα, λόγω ασθενείας, αναπηρίας, κράτησης ή στρατιωτικής θητείας και που η επιμέλειά του έχει ανατεθεί με δικαστική απόφαση σε μέλος του νοικοκυριού), ορίζεται επιπλέον προσαύξηση 3.500 ευρώ για κάθε απροστάτευτο τέκνο. Το συνολικό εισόδημα δε, δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 21.000 ευρώ ετησίως, ανεξαρτήτως της σύνθεσης του νοικοκυριού. Παράλληλα, η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας του νοικοκυριού, όπως αυτή προσδιορίζεται για τον υπολογισμό του συμπληρωματικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. με τις διατάξεις του Ν.4223/2013 (Α` 287) και προκύπτει από την τελευταία εκδοθείσα πράξη προσδιορισμού φόρου, δεν μπορεί να υπερβαίνει στο σύνολό της το ποσό των 120.000 ευρώ για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενη κατά 15.000 ευρώ, για κάθε πρόσθετο μέλος και έως του ποσού των 180.000 ευρώ κατά ανώτατο όριο. Ως κύρια κατοικία δε, νοείται το ακίνητο το οποίο έχει δηλώσει ο οφειλέτης ως κατοικία του στην τελευταία φορολογική δήλωση εισοδήματός του, που προηγείται της αίτησης του άρθρου 219 του Ν.4738/2020 (περί μεταβίβασης της κύριας κατοικίας στον Φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης) ή, όπως προκύπτει από άλλα στοιχεία, που αποδεικνύουν επαρκώς τη χρήση του συγκεκριμένου ακινήτου ως κύρια κατοικία του, σε περίπτωση που έχει μεταβληθεί η κύρια κατοικία του οφειλέτη, από τον χρόνο υποβολής της τελευταίας φορολογικής του δήλωσης. Τίθεται δε και περιουσιακό κριτήριο σύμφωνα με το οποίο προβλέπεται όριο καταθέσεων για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό στις 7.000 ευρώ, για το νοικοκυριό αποτελούμενο από δύο μέλη στις 10.500 ευρώ, για το νοικοκυριό αποτελούμενο από τρία μέλη στις 14.000 ευρώ, για το νοικοκυριό αποτελούμενο από τέσσερα μέλη στις 17.500 ευρώ και για το νοικοκυριό αποτελούμενο από 5 μέλη και πάνω στις 21.000 ευρώ. 

2. Μεταβίβαση της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη στον Φορέα μεταβίβασης και επαναπόκτησης

Προκειμένου ο ευάλωτος οφειλέτης να «προστατεύσει» την κύρια κατοικία του, θα χρειαστεί να υποβάλει αρχικά, ενώπιον της Ειδικής Γραμματείας Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, αίτηση πιστοποίησης/βεβαίωσης ότι είναι πράγματι ευάλωτος, η οποία και του χορηγείται μέσω της σχετικής ηλεκτρονικής πλατφόρμας που έχει δημιουργηθεί για τον σκοπό αυτό (σημ. στο πλαίσιο λειτουργία της, διενεργούνται σχετικοί έλεγχοι (π.χ. εισοδημάτων, περιουσίας κλπ), με σκοπό την πρόληψη /αντιμετώπιση των στρατηγικών κακοπληρωτών), σύμφωνα με τη διαδικασία της υπό στοιχεία 96550 ΕΞ 2021 κοινής απόφασης των Υπουργών Οικονομικών και Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων (Β’ 3571) και αποδεικνύει ότι πληρούνται οι απαραίτητες προϋποθέσεις του Νόμου. Έπειτα, υποβάλει αίτηση προς τον Φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης, ως ορίζεται στο άρθρο 218 του Ν. 4738/2020 (Σημ. ότι μέχρι σήμερα δεν έχει συσταθεί, ενώ η επίσημη λειτουργία του έχει μετατεθεί για το β’ εξάμηνο του 2024), ο οποίος αναλαμβάνει εκ του νόμου την υποχρέωση απόκτησης της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη, που υποβάλει σχετική αίτηση, τη μίσθωσή του σε αυτόν, και τη μεταβίβασή του σε αυτόν, υπό τις ειδικότερες προϋποθέσεις των άρθρων 219, 220 και 222 του Ν. 4738/2020.

Με την τελευταία αίτηση, λοιπόν, ο οφειλέτης αιτείται να αποκτήσει ο ανωτέρω Φορέας την κύρια κατοικία του (δια της απαιτούμενης μεταβίβασης), με το σχετικό τίμημα της μεταβίβασης να αποδίδεται από τον Φορέα στους δανειστές του οφειλέτη, αλλά, παράλληλα, και να παραχωρηθεί στον οφειλέτη εκ μέρους του ανωτέρω Φορέα η κατοχή της κύριας κατοικίας του, στο πλαίσιο μίσθωσής της από τον τελευταίο. Ο οφειλέτης δηλαδή μεταβιβάζει το ακίνητο του στον αρμόδιο Φορέα και παραμένει πλέον μέσα σε αυτό ως απλός μισθωτής. Σε περίπτωση πτώχευσης, το τίμημα για τη μεταβίβαση του ακινήτου (που ισούται με την εμπορική αξία της κατοικίας, σύμφωνα με την έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή) αποδίδεται από τον Φορέα απευθείας στον σύνδικο για τη διανομή στους πιστωτές, σύμφωνα με τους όρους του Ν. 4738/2020. Σε περίπτωση που το αίτημα υποβάλλεται, λόγω επίσπευσης αναγκαστικής εκτέλεσης εις βάρος του οφειλέτη, το τίμημα της μεταβίβασης του ακινήτου αποδίδεται από τον Φορέα στον υπάλληλο του πλειστηριασμού. Η καταβολή του τιμήματος συνεπάγεται τη μεταβίβαση της κυριότητας στον Φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης, καθώς και τη ματαίωση του πλειστηριασμού, σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης.  Αξίζει να επισημανθεί, η προθεσμία υποβολής των σχετικών αιτήσεων είναι εντός 60 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης του κατασχετηρίου εγγράφου ή της δημοσίευσης της απόφασης που κηρύσσει τον ευάλωτο οφειλέτη σε πτώχευση στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας του άρθρου 213 του Ν. 4738/2020. 

3. Μίσθωση της κύριας κατοικίας εκ μέρους του ευάλωτου οφειλέτη

Η διάρκεια της μίσθωσης (στην πράξη σύμβασης αντίστροφης χρηματοδοτικής μίσθωσης τύπου «sale and lease back»), ορίζεται σε δώδεκα έτη κατά μέγιστο χρονικό όριο, ενώ το μίσθωμα θα υπολογίζεται βάσει της υπουργικής απόφασης που θα εκδοθεί και βάσει της αξίας της μεταβιβαζόμενης κύριας κατοικίας. Πρακτικά, η μίσθωση θα αντιμετωπίζεται σαν δάνειο, δηλαδή κάθε μίσθωμα θα λογίζεται σαν δόση αποπληρωμής δανείου («χορηγούμενου στον οφειλέτη») αποτελούμενο από κεφάλαιο (εμπορική αξία της κύριας κατοικίας) και τόκο (σημ. το οποίο θα υπολογίζεται με βάση την απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος, αναπροσαρμοζόμενο με επιτόκιο αναφοράς των Πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας). Σημειώνεται δε, ότι προβλέπεται η δυνατότητα καταβολής στεγαστικού επιδόματος 70 ευρώ ανά άτομο προσαυξανόμενο κατά 35 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος του νοικοκυριού και έως 210 ευρώ κατά ανώτατο όριο, το οποίο θα καταβάλλεται από το Ελληνικό Δημόσιο απευθείας στον Φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης σε μερική εξόφληση του μισθώματος. Τυχόν μη καταβολή ωστόσο, τριών μισθωμάτων εκ μέρους του οφειλέτη και η μη συμμόρφωσή του εντός μηνός από τη σχετική όχληση, συνεπάγεται την αυτοδίκαιη καταγγελία της μίσθωσης, την απώλεια του δικαιώματος επαναγοράς, αλλά και την υποχρέωση του ευάλωτου οφειλέτη προς απόδοση της κατοικίας του.

4. Επαναγορά της κύριας κατοικίας εκ μέρους του ευάλωτου οφειλέτη

Κατά το άρθρο 222 του Ν. 4738/2020, εάν ο οφειλέτης εκπληρώσει τις ανωτέρω υποχρεώσεις του και καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων που αντιστοιχούν στη συμφωνούμενη διάρκεια μίσθωσης, δύναται να ασκήσει το διαπλαστικό δικαίωμα του επαναγοράς και επαναπόκτησης της κύριας κατοικίας του, έναντι τιμήματος επαναγοράς που θα υπολογίζεται σύμφωνα με την απόφαση του Υπουργού Οικονομικών που θα εκδοθεί (αντιστοιχεί δε κατά προσέγγιση στην εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς). Προβλέπεται δε, δικαίωμα πρόωρης άσκησης του ανωτέρω δικαιώματος επαναγοράς, ήτοι πριν τη λήξη της διάρκειας της σχετικής μίσθωσης, με την προϋπόθεση βέβαια ότι ο οφειλέτης θα προκαταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων που εκκρεμούν. Αξίζει να σημειωθεί ότι το δικαίωμα απόκτησης της κύριας κατοικίας δεν μπορεί να εκχωρηθεί σε τρίτο, μπορεί όμως να κληρονομηθεί, ενώ παράλληλα επιτρέπεται και η αναδοχή χρέους, στο πλαίσιο της οποίας, κάποιος τρίτος δύναται να αναδεχθεί το χρέος του οφειλέτη και να αναλάβει να το αποπληρώσει.

5. Το ενδιάμεσο πρόγραμμα συνεισφοράς του Δημοσίου και αναστολής εκτελέσεων στο πλαίσιο του Ν. 4916/2022

Στο πλαίσιο των ανωτέρω και μέχρι τη σύσταση του Φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης για την εφαρμογή του ανωτέρω πλάνου «διάσωσης», ο Ν. 4916/2022, προβλέπει ένα ενδιάμεσο πρόγραμμα στήριξης του ευάλωτου οφειλέτη για την προστασία της κύριας κατοικίας του, δια της αναστολής της αναγκαστικής εκτέλεσής της εις βάρος του, αλλά και δια της ειδικής συνεισφοράς του Δημοσίου. Το εν λόγω ενδιάμεσο πρόγραμμα περιλαμβάνει κρατική επιδότηση έως 80% της δόσης του στεγαστικού δανείου της κύριας κατοικίας των ευάλωτων οφειλετών, από 70 έως 210 ευρώ μηνιαίως, για διάστημα 15 μηνών, καθώς και αναστολή μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης των πιστωτών εις βάρος της κύριας κατοικίας (π.χ. κατασχέσεις, πλειστηριασμοί και εξώσεις). Ειδικότερα, στο πλαίσιο του ανωτέρω νόμου, κάθε φυσικό πρόσωπο για το οποίο έχει εκδοθεί, κατόπιν σχετικής αίτησής του, βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη, δικαιούται να υποβάλει αίτηση για την αναστολή της αναγκαστικής εκτέλεσης ή της εκποίησης στο πλαίσιο της πτώχευσης και τη συνεισφορά του Δημοσίου στην απομείωση των υποχρεώσεων του, μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της Ειδικής Γραμματείας Διαχείρισης Χρέους, που δημιουργήθηκε για τον σκοπό αυτό, και εντός 60 ημερών από την επιβολή της σχετικής κατάσχεσης ή την κήρυξη της πτώχευσης. Σημειώνεται σε κάθε περίπτωση, ότι η υποβολή όλων των αιτήσεων ολοκληρώνεται με το πέρας των 15 μηνών από την έναρξη λειτουργίας της ανωτέρω ειδικής ηλεκτρονικής πλατφόρμας υποβολής, δηλαδή βάσει της ισχύουσας διάταξης, μέχρι τις 15.12.2023 ή μέχρι τη λειτουργία του Φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης, βάσει όποιου γεγονότος λάβει χώρα πρώτο. 

Σε περίπτωση που η εν λόγω αίτηση γίνει δεκτή, στο πλαίσιο της οποίας ο ευάλωτος οφειλέτης δηλώνει ότι συναινεί στη μεταβίβαση της κύριας κατοικίας του στον Φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης κατά τη λήξη της περιόδου αναστολής (ενδιάμεσου προγράμματος), αναστέλλεται η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης υπό τον όρο καταβολής από τον οφειλέτη μηνιαίας δόσης, που υπολογίζεται από τη διαδικτυακή  πλατφόρμα της ΕΓΔΙΧ, βάσει της αξίας της κύριας κατοικίας του, στο πλαίσιο της οποίας το Δημόσιο συνεισφέρει ένα μέρος της δόσης. Πιο συγκεκριμένα, ο ευάλωτος οφειλέτης έχει την υποχρέωση καταβολής δόσης προς τον πιστωτή/σύνδικο, σε μηνιαία βάση, η οποία προσδιορίζεται σε 3,5% επί της αξίας της κύριας κατοικίας, διαιρούμενης δια 12, περιλαμβανομένης σε αυτήν της συνεισφοράς του Δημοσίου. Η συνεισφορά του Δημοσίου, για τους ευάλωτους οφειλέτες ανά κατηγορία υπολογίζεται για τον αιτούντα σε 70 ευρώ ανά μήνα και για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού με προσαύξηση κατά 35 ευρώ τον μήνα. Στη μονογονεϊκή οικογένεια χορηγείται επιπλέον προσαύξηση 35 ευρώ τον μήνα, στα νοικοκυριά με απροστάτευτο/α τέκνο/α, χορηγείται επιπλέον προσαύξηση 35 ευρώ τον μήνα για κάθε απροστάτευτο τέκνο.  Ως ανώτατο όριο του Επιδόματος Στέγασης ορίζονται τα 210  ευρώ μηνιαίως, ανεξαρτήτως της σύνθεσης του νοικοκυριού.

Η συνεισφορά του Δημοσίου και η σχετική αναστολή της αναγκαστικής εκτέλεσης ή εκποίησης στο πλαίσιο πτώχευσης δεν μπορεί να ξεπεράσει τους 15 μήνες από την ημερομηνία αποδοχής της σχετικής αίτησης του ευάλωτου οφειλέτη, με το πέρας των οποίων παύει αυτοδικαίως, και η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης ή εκποίησης στο πλαίσιο της πτώχευσης συνεχίζεται από το σημείο στο οποίο βρισκόταν κατά τον χρόνο που επήλθε η αναστολή. Σε περίπτωση που επέλθει πριν τη συμπλήρωση των ανωτέρω 15 μηνών, η έναρξη λειτουργίας του Φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης, η συνεισφορά του Δημοσίου διακόπτεται για το μέλλον και ο ευάλωτος οφειλέτης προβαίνει στη μεταβίβαση της κύριας κατοικίας του σε αυτόν, βάσει της ανωτέρω προρρηθείσας διαδικασίας.

6. Αναστολή της εκτέλεσης στο πλαίσιο του ενδιάμεσου προγράμματος του Ν. 4916/2022

Σε περίπτωση που παρά την έκδοση βεβαίωσης ευάλωτου οφειλέτη και υποβολή αίτησης για την υπαγωγή στο ανωτέρω ενδιάμεσο πρόγραμμα αναστολής της εκτέλεσης και συνεισφοράς του Δημοσίου (η οποία είτε έχει γίνει δεκτή, είτε αναμένεται η έκδοση αποφάσεως επ’ αυτής, είτε έχει παρέλθει άπρακτη η προθεσμία των δέκα εργασίμων ημερών για την έκδοση απόφασης επ’ αυτής), το εκάστοτε πιστωτικό ίδρυμα ή εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων δεν προχωρήσει σε αναστολή του επισπεύδοντος πλειστηριασμού, ο ευάλωτος οφειλέτης δύναται να αξιώσει τούτο από το αρμόδιο κατά τόπον Μονομελές Πρωτοδικείο, για την προσωρινή ρύθμιση κατάστασης κατά το άρθρο 732 ΚΠολΔ. 

Ενδεικτικά, στο πλαίσιο των προαναφερομένων, παρατίθεται σχετικό χωρίο της προσφάτως εκδοθείσας υπ’ αριθμ. 15/2023 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πατρών η οποία ανέστειλε την υπό κρίση διαδικασία εκτελέσεως και τον προσεχή πλειστηριασμό της κύριας κατοικίας του αιτούντος – ευάλωτου οφειλέτη διαλαμβάνοντας τα εξής: «[…]είναι δυνατή η κατ` εξαίρεση και για λόγους επιείκειας αναστολή της εκτελεστικής διαδικασίας για σύντομο χρονικό διάστημα (μέχρι την έκδοση της ανωτέρω αποφάσεως εγκρίσεως, μετά την οποία και υπό τον όρο της καταβολής της δόσης που ορίζεται στο άρθρο 20 θα ανασταλεί εκ του νόμου η εκτελεστική διαδικασία) υπό τη μορφή της προσωρινής ρυθμίσεως καταστάσεως, προκειμένου να αποφευχθεί η δημιουργία μόνιμων και μη δυσχερών καταστάσεων σε βάρος του οφειλέτη, ενώ τυχόν αναστολή θα ισχύσει εκ των πραγμάτων και όσον αφορά τη δεύτερη αιτούσα – συνοφειλέτρια […] Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει ν’ ανασταλεί η συνέχιση της διαδικασίας της αναγκαστικής εκτελέσεως της πρώτης κατοικίας των αιτούντων, που επισπεύδεται από την καθ’ ης η αίτηση και επιβλήθηκε δυνάμει της υπ’ αριθμ. ..../26-05-2022 έκθεσης αναγκαστικής κατάσχεσης ακίνητης περιουσίας της δικαστικής επιμελήτριας στο Πρωτοδικείο Βόλου ..... και του υπ’ αριθμ. ..../2020 απογράφου πρώτου εκτελεστού της υπ’ αριθμ. …. διαταγής πληρωμής του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών με την κάτωθι αυτού από …. επιταγή προς εκτέλεση και, ειδικότερα, ν’ ανασταλεί ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός του ακινήτου το οποίο έχει κατασχεθεί με την ανωτέρω έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης […]».

Χρήσιμο θα ήταν να σημειωθεί στο σημείο αυτό, παράλληλα με τα ήδη προρρηθέντα, ότι η διενέργεια αναγκαστικής εκτέλεσης από τον εκάστοτε επισπεύδοντα δανειστή, παρά την πλήρωση των προϋποθέσεων χαρακτηρισμού ενός οφειλέτη ως ευάλωτου και τη χορήγηση σχετικής βεβαίωσης για αυτό, δύναται να θεμελιώσει λόγο ανακοπής της επίμαχης διαδικασίας εκτέλεσης, επί τη βάσει της καταχρηστικής εκ μέρους του πιστωτή επιβολής της, όπως εξάλλου ήδη διέλαβε η υπ’ αριθμ. 109/2022 απόφαση του Εφετείου Πειραιώς στο πλαίσιο κρίσης της επί ασκηθείσας ενώπιον της αίτησης αναστολής της προόδου της εκτελεστικής διαδικασίας. Παράλληλα, στη σημερινή πρακτική, τόσο οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις, όσο και τα ίδια τα πιστωτικά ιδρύματα υπό το πνεύμα και της παλαιότερης απόφασης της Ολομέλειας των Προέδρων Δικηγορικών Συλλόγων για την αποχή των δικηγόρων από τις διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης για επίσπευση πλειστηριασμών, με εντολείς Τράπεζες ή εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, κατά της πρώτης κατοικίας ευάλωτων οφειλετών, προχωρούν στην αναστολή πλειστηριασμών, δίχως να βασίζονται απόλυτα στις διατάξεις των ανωτέρω νόμων και στην προβλεπόμενη διαδικασία (ενδεικτικά περί συναίνεσης μεταβίβασης της κύριας κατοικίας κλπ.), αρκούμενοι στον χαρακτηρισμό του οφειλέτη ως ευάλωτου, γεγονός που θα ήταν σκόπιμο, ο ευάλωτος οφειλέτης να έχει υπόψη του, αλλά και να χρησιμοποιήσει, προκειμένου να αποφύγει έστω και προσωρινά την αναγκαστική εκτέλεση εις βάρος της κύριας κατοικίας του.

7. Αντί επιλόγου

Όπως προκύπτει από τα ανωτέρω, στο πλαίσιο του Ν. 4738/2020, δεν προστατεύεται ευθέως η κύρια κατοικία του οφειλέτη, ωστόσο ο τελευταίος σε περίπτωση που πληροί της προϋποθέσεις για να χαρακτηριστεί «ευάλωτος», έχει τη δυνατότητα αποφυγής της έξωσής του από αυτή και διασφάλισης ότι δεν θα την απολέσει οριστικά. Επί της ουσίας, ο ευάλωτος οφειλέτης μεταβιβάζει την κύρια κατοικία του στον Φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης (εν αντιθέσει με τα όσα προέβλεπαν οι προγενέστεροι νόμοι, ήτοι ο Ν. 3869/2010 για τα «υπερχρεωμένα νοικοκυριά» και ο Ν. 4605/2019 ως διάδοχος του προηγούμενου νόμου για την προστασία της κύριας κατοικίας, στο πλαίσιο των οποίων η κύρια κατοικία παρέμενε στην κυριότητα του οφειλέτη), τη μισθώνει για 12 έτη καταβάλλοντας το οριζόμενο μηνιαίο μίσθωμα και έπειτα την επαναποκτά, καταβάλλοντας το τίμημα επαναγοράς της, έχοντας για αυτό το αποκλειστικό πρώτο προνόμιο, εφόσον έχει οικονομικά ανακάμψει ή εφόσον λάβει πιθανόν ένα νέο στεγαστικό δάνειο. Αν και η εν λόγω δυνατότητα δεν φαντάζει πολύ ελκυστική, δεδομένου ότι απαιτεί τη συναίνεση του οφειλέτη για τη μεταβίβαση της κύριας κατοικίας του στον Φορέα μεταβίβασης, ίσως αποτελεί μονόδρομο για ορισμένους ευάλωτους οφειλέτες που δεν επιτυγχάνουν μία βιώσιμη συμφωνία ρύθμισης της οφειλής τους και παράλληλα, απειλούνται με επικείμενο πλειστηριασμό και συνεπαγόμενη αποβολή τους από την κύρια κατοικία τους.