Legal Insight
Ιούνιος 2024
Μαριλένα Γιαννίκα, Ασκούμενη Δικηγόρος
Περίληψη: Ο νόμος 4242/2014 τροποποίησε σημαντικά τις εμπορικές μισθώσεις που συνάπτονται μετά την 28.2.2014, καθορίζοντας ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ανεξαρτήτως της αρχικής συμφωνίας. Ελευθέρωση από τη μίσθωση βάσει της "καταγγελίας μεταμέλειας" δεν υφίσταται πλέον, ωστόσο οι συμβαλλόμενοι έχουν μεγαλύτερη ελευθερία διαμόρφωσης της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης με μεταγενέστερη συμφωνία τους, αποδεικνυόμενη με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, συμπεριλαμβανομένων των ηλεκτρονικών εγγράφων μέσω taxisnet. Η δήλωση μίσθωσης στο taxisnet έχει πλήρη αποδεικτική ισχύ και διασφαλίζει τη σύμπτωση των δηλώσεων βουλήσεως των μερών, συνεπώς μπορεί να αποδειχθεί σημαντικό «όπλο» για έναν μισθωτή ή εκμισθωτή που επιθυμεί την απαρέγκλιτη τήρηση συμφωνηθέντων όρων στα πλαίσια της σύμβασης.
Ο νόμος 4242/2014 (ΦΕΚ Α’ 50/28.2.2014), μετέβαλε ριζικά το νομικό καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων που έχουν συναφθεί μετά την έναρξη της ισχύος του, ήτοι μετά την 28.2.2014, ιδίως αναφορικά με το δικαίωμα των συμβαλλόμενων μερών στην καταγγελία τους. Συγκεκριμένα, με την διάταξη του άρθρου 13 παρ. 1 του εν λόγω νόμου ορίζεται πως: «..οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της».
Προκειμένου να αποκρυσταλλωθεί έτι περισσότερο η βούληση του νομοθέτη για τη θέσπιση της παρούσας διάταξης, ανατρέχοντας στην αιτιολογική έκθεση του νόμου, αναφέρονται τα ακόλουθα: «Η τριετής διάρκεια που προβλέπει η ρύθμιση δεν δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, εάν οι ίδιοι θέλουν να συμφωνήσουν μεγαλύτερη διάρκεια, και με νεότερη συμφωνία είναι δυνατή η λύση της σύμβασης και πριν από τη λήξη της τριετούς διάρκειας. […] Με τον τρόπο αυτό δίνεται η δυνατότητα αναθέρμανσης της αγοράς εμπορικών ακινήτων, αφού ελεύθερα οι συμβαλλόμενοι μπορούν να ορίζουν την διάρκεια της μίσθωσης χωρίς τον κίνδυνο δέσμευσης του ακινήτου για μεγάλο χρονικά διάστημα [..]».
Βάσει των ανωτέρω μπορούν να εξαχθούν τα εξής συμπεράσματα:
1. Η «καταγγελία μεταμέλειας» υπό το καθεστώς του παλαιού νόμου, ήτοι δυνατότητα έγγραφης καταγγελίας της μίσθωσης από το μισθωτή μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης με ισχύ της καταγγελίας μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίηση της, δεν έχει εφαρμογή στις νέες μισθώσεις που καταρτίζονται μετά τις 28.2.2014.
2. Παραμένει σε κάθε περίπτωση η πρόβλεψη για καταγγελία της συμβατικής σχέσης για «σπουδαίο λόγο», δυνατότητα η οποία δεν χρήζει περαιτέρω εξέτασης στην παρούσα ανάλυση.
3. Το νέο νομικό καθεστώς εναποθέτει τη ρύθμιση των εμπορικών μισθώσεων κατά κύριο λόγο στους συμβαλλομένους, θέτοντας απλά ένα πλαφόν τριετίας στη συμβατική διάρκεια ασχέτως αντίθετης αρχικής συμφωνίας, το οποίο μπορεί να ανατραπεί με μεταγενέστερη - της αρχικής- συμφωνίας των μερών, η οποία θα αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.
Συνεπώς, ο νόμος ορίζει ως νόμιμη διάρκεια κάθε εμπορικής μίσθωσης την τριετία. Δηλαδή, έστω ότι δύο συμβαλλόμενα μέρη που υπέγραψαν ιδιωτικό συμφωνητικό εμπορικής μίσθωσης όρισαν ως διάρκεια της μίσθωσης το ένα (1) έτος, η σύμβαση νοείται ότι έχει ως διάρκεια βάσει νόμου τα τρία (3) έτη. Η πρόβλεψη του νόμου, όπως ελέχθη, ανατρέπεται με νεότερη συμφωνία των μερών. Προβλήματα ωστόσο ανακύπτουν όταν η βούληση των μερών μεταβάλλεται μετά την έναρξη της μίσθωσης και πριν την παρέλευση της τριετίας.
Έστω δηλαδή, ότι ο μισθωτής στο προηγούμενο παράδειγμα μεταβάλλει την αρχική του βούληση και επιθυμεί πλέον η σύμβαση να διαρκεί τρία (3) έτη, αντί για ένα (1) που προέβλεπε η αρχική συμφωνία• υπό το τωρινό νομικό καθεστώς δεν χρειάζεται να εκκινήσει διαπραγματεύσεις με τον εκμισθωτή για παράταση του χρονικού διαστήματος της μίσθωσης, δεδομένου ότι καλύπτεται από την νόμιμη διάρκεια, ήτοι την τριετία, ασχέτως της αρχικής τους συμφωνίας.
Τούτων λεχθέντων, διαφαίνεται αδιαμφισβήτητα η σπουδαιότητα δυνατότητας απόδειξης της μεταγενέστερης συμφωνίας των μερών, η οποία, εφόσον πραγματοποιηθεί, δεν δεσμεύεται από την τριετία αναφορικά με τη διάρκειά της. Όπως προβλέπει ο νόμος, ως μέσο απόδειξης μεταγενέστερης συμφωνίας ορίζεται το έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Τι συνιστά όμως «έγγραφο βέβαιης χρονολογίας»; Πέραν των κλασικών εγγράφων σε φυσική μορφή που υπογράφονται από τα μέρη, αφού έχουν χρονολογηθεί, ιδιαίτερο ενδιαφέρον σε αυτή την προβληματική αποκτούν τα ηλεκτρονικά έγγραφα. Εν προκειμένω, ειδικότερα θα εξεταστεί η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας που υποβάλλεται μέσω taxisnet στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εξόδων (ΑΑΔΕ).
Το ηλεκτρονικό έντυπο που συμπληρώνει ο εκμισθωτής στο διαδικτυακό τόπο της ΑΑΔΕ, το περιεχόμενο του οποίου αποδέχεται και ο μισθωτής (υποβολή πρότασης - αποδοχή αυτής), είναι ιδιωτικό (ηλεκτρονικό) έγγραφο υπό την έννοια των σχετικών διατάξεων του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠολΔ). Η αποδεικτική δύναμη του ρυθμίζεται κατ’ άρθρο 448§3 ΚΠολΔ, δηλαδή παράγει πλήρη απόδειξη, όπως και τα κλασικά (φυσικά) ιδιωτικά έγγραφα. Όταν πρόκειται για ηλεκτρονικά έγγραφα, η αποδεικτική τους δύναμη σχετίζεται ιδίως με τη δυνατότητα ταυτοποίησης του αποστολέα τους. Στην περίπτωση υποβολής του ως άνω έντυπου στην ΑΑΔΕ, τα συμβαλλόμενα μέρη, δηλαδή ο/η εκμισθωτής/-τρια και ο/η μισθωτής/-τρια, χρησιμοποιούν ως κωδικούς πρόσβασης για την υποβολή της ηλεκτρονικής δήλωσης στον διαδικτυακό τόπο της Α.Α.Δ.Ε. τους προσωπικούς κωδικούς τους για τη χρήση του taxisnet, τους οποίους ήδη διαθέτουν ή αποκτούν το πρώτον, για να εκτελέσουν αυτή τη διαδικασία. Οι κωδικοί αυτοί χορηγούνται υπηρεσιακά, είναι μοναδικοί για κάθε πρόσωπο και επομένως υπάρχει η βεβαιότητα ότι η συμπλήρωση του ηλεκτρονικού εντύπου και η αποδοχή του περιεχομένου του για την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης με τη χρήση των κωδικών έγινε από τους συμβαλλομένους ή έστω από εξουσιοδοτημένα από αυτούς πρόσωπα.
Συνεπώς, όταν ο μισθωτής αποδέχεται το περιεχόμενο του ηλεκτρονικού εντύπου με τα στοιχεία της μίσθωσης, υπάρχει πλέον σύμπτωση των δηλώσεων βουλήσεως των συμβαλλομένων αφενός ως προς το ότι καταρτίσθηκε η σύμβαση μεταξύ των προσώπων που αναγράφονται στο ηλεκτρονικό έντυπο και αφετέρου ότι καταρτίστηκε με τα αναγραφόμενα σε αυτό ουσιώδη στοιχεία.
Ανατρέχοντας λοιπόν στο αρχικό παράδειγμα, όπου δύο συμβαλλόμενα μέρη που υπέγραψαν ιδιωτικό συμφωνητικό εμπορικής μίσθωσης π.χ. στις 30/05/2024 όρισαν ως διάρκεια της μίσθωσης το ένα (1) έτος. Ασχέτως της συμφωνίας αυτής η νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης αυτής είναι τα τρία έτη. Άρα εφόσον ο εκμισθωτής δεν επιθυμεί να τηρήσει τα συμπεφωνημένα, η μίσθωση δύναται να διαρκέσει έως την 29/05/2027. Όμως, δέκα μέρα μετά, στις 09/06/2024 ο εκμισθωτής αναρτά την ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης στον διαδικτυακό τόπο της Α.Α.Δ.Ε. με τους αναγραφόμενους στο μισθωτήριο όρους (συμπεριλαμβανομένου και της χρονικής διάρκειας του ενός έτους). Ο μισθωτής αποδέχεται τη δήλωση αυτή 3 μέρες μετά, στις 12/06/2024. Στην περίπτωση αυτή η δήλωση και η αποδοχή έγιναν μετά την κατάρτιση της αρχικής σύμβασης επέχοντας θέση νέας συμφωνίας. Περαιτέρω, η συμφωνία αυτή αποκτά βέβαιη χρονολογία (12/06/2024) με ύστερο χρόνο και άρα καλύπτει τις προϋποθέσεις του νόμου. Επομένως, στην περίπτωση αυτή καταρτίζεται μια συμφωνία με διάρκεια 1 έτους η οποία λογίζεται ως «μεταγενέστερη συμφωνία» που απαιτεί ο νόμος, η οποία είναι καθόλα έγκυρη ακόμη και αν προβλέπεται χρονικό διάστημα κατώτερο της διάρκειας που τάσσει ο νόμος.
Συμπερασματικά, ο νόμος 4242/2014 άφησε το στίγμα του στο τοπίο των εμπορικών μισθώσεων, φέρνοντας ριζικές αλλαγές για συμβάσεις που συνάπτονται μετά την 28.2.2014. Η κατάργηση της "καταγγελίας μεταμέλειας" σηματοδοτεί το τέλος της δυνατότητας μονομερούς λύσης από τον μισθωτή μετά από ένα έτος. Πλέον, η ελάχιστη διάρκεια ορίζεται στα 3 έτη, προσφέροντας συνάμα σταθερότητα αλλά και ευελιξία στις συναλλαγές. Η ευελιξία διατηρείται, καθώς η διάρκεια μπορεί να τροποποιηθεί με έγγραφη συμφωνία. Επιπρόσθετα, η δήλωση στο taxisnet αποκτά καίρια θέση, τεκμηριώνοντας ισχυρά τυχόν μεταγενέστερες συμφωνίες. Συνολικά, ο νόμος 4242/2014 εκσυγχρονίζει το πλαίσιο, διασφαλίζοντας ισορροπία μεταξύ των συμφερόντων εκμισθωτών και μισθωτών, με γνώμονα την εύρυθμη λειτουργία της αγοράς.
Δείτε όλα τα άρθρα
του Εμπορικού - Εταιρικού Δικαίου