Κρίσιμα σημεία
• Η υπόθεση αφορούσε σε διαφορά απορρέουσα από σύμβαση εμπορικής μίσθωσης ακινήτου, που προοριζόταν να χρησιμοποιηθεί ως μικτό κατάστημα τροφίμων (supermarket).
• Ο ορθός χειρισμός της υπόθεσης οδήγησε στην αμετάκλητη επιδίκαση αποζημίωσης υπέρ της εντολέως μας εκμισθώτριας εταιρείας, ύψους 500.000€, λόγω της παράβασης της συμβατικής υποχρέωσης της μισθώτριας να εκτελέσει εργασίες αποπεράτωσης του μίσθιου, καταλείποντας το σε κατάσταση cold shell, που επ’ ουδενί επέτρεπε την άμεση εκμετάλλευσή του.
Ιστορικό
Η εντολέας μας συνήψε σύμβαση μίσθωσης ακινήτου με μισθώτρια εταιρεία δραστηριοποιούμενη στον τομέα διαχείρισης καταστημάτων τροφίμων. Στο πλαίσιο αυτό, η μισθώτρια ανέλαβε, πέραν της υποχρέωσης καταβολής του συμφωνηθέντος μισθώματος, την υποχρέωση να προβεί σε εργασίες αποπεράτωσης του μισθίου, το οποίο είχε παραλάβει σε κατάσταση κελύφους οπλισμένου σκυροδέματος. Για λόγους επιχειρηματικής πολιτικής της μισθώτριας, το συγκεκριμένο κατάστημα ουδέποτε έτυχε εκμετάλλευσης, ενώ ουδέποτε ξεκίνησαν και οι συμφωνηθείσες εργασίες αποπεράτωσής του. Συνεπεία αυτού, η εκμισθώτρια εταιρεία κατήγγειλε την επίμαχη μισθωτική σχέση, λόγω παραβίασης της ως άνω συμβατικής υποχρέωσης της μισθώτριας, εγείροντας, εν συνεχεία, αγωγή αποζημίωσης, με αίτημα την αποκατάσταση της ζημίας που η ίδια υπέστη, λόγω μη εκτέλεσης των εργασιών αποπεράτωσης. Η αγωγή της εκμισθώτριας έγινε δεκτή και το Πρωτοδικείο Αθηνών υποχρέωσε την εναγόμενη μισθώτρια σε καταβολή αποζημίωσης, ύψους 500.000€. Κατόπιν υποβολής σχετικού αιτήματος και δεδομένου του εμπορικού χαρακτήρα της διαφοράς, η απόφαση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου κηρύχθηκε μερικώς προσωρινά εκτελεστή, επιτρέποντας στην εκμισθώτρια την σχετικώς άμεση είσπραξη μέρους της απαίτησής της.
Στρατηγική
Κομβικά σημεία για την επιτυχή έκβαση της υπόθεσης υπήρξαν τα ακόλουθα:
• Καταγγελία της σύμβασης: Η εκμισθώτρια, επιδεικνύοντας άμεσα αντανακλαστικά απέναντι στην υπαίτια παράβαση της συμβατικής υποχρέωσης της μισθώτριας για την εκτέλεση των εργασιών αποπεράτωσης, κατήγγειλε την σύμβαση μίσθωσης για τον ως άνω λόγο, θεμελιώνοντας την αξίωση αποζημίωσής της.
• Ερμηνευτική προσέγγιση της σύμβασης: Κομβικής σημασίας για την έκβαση της συγκεκριμένης αντιδικίας υπήρξε η ερμηνεία της σύμβασης μίσθωσης και, ιδίως, του όρου περί εκτέλεσης των εργασιών αποπεράτωσης. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο δέχτηκε ότι η σύμβαση μίσθωσης υπήρξε απόλυτα σαφής αναφορικά με την ύπαρξη υποχρέωσης στο πρόσωπο της μισθώτριας προς εκτέλεση των εν λόγω εργασιών και όχι σχετικού δικαιώματος, όπως η ίδια αποπειράθηκε να υποστηρίξει. Το εν λόγω πόρισμα προϋπέθετε την ορθή ανάδειξη της βούλησης των συμβαλλομένων μερών, όπως αυτή αποτυπώθηκε κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης.
• Υπολογισμός της ζημίας: Η ζημία της εκμισθώτριας από τη μη εκτέλεση των εργασιών αποπεράτωσης συνίστατο στην δαπάνη, στην οποία θα έπρεπε η ίδια να υποβληθεί, για τη διενέργειά τους και τη διαμόρφωση του μισθίου σε μικτό κατάστημα τροφίμων, κατά τα σχετικώς συμφωνηθέντα. Για τον υπολογισμό της ζημίας της, η εκμισθώτρια προσκόμισε τεχνικές εκθέσεις μηχανολόγων μηχανικών και αρχιτεκτόνων μηχανικών, με αναλυτική αποτύπωση των δαπανών κατά υλικά και εργασίες, στις οποίες το δικαστήριο στήριξε, από κοινού με προσφορές κατασκευαστικών εταιρειών, το αποδεικτικό του πόρισμα. Παράλληλα, η τεκμηριωμένη αντίκρουση των αντίστοιχων τεχνικών εκθέσεων της μισθώτριας, που κατέληγαν σε υποκοστόληγηση των σχετικών δαπανών, συνέτεινε στην επιδίκαση αποζημίωσης που υπερέβαινε το 75% του ποσού που αιτήθηκε η εκμισθώτρια με την αγωγή της.
Αποτέλεσμα
Η κρίση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου επικυρώθηκε από το Εφετείο Αθηνών, το οποίο επιβεβαίωσε ότι η μισθώτρια όφειλε να προβεί στις εργασίες αποπεράτωσης, βάσει σχετικής παρεπόμενης συμβατικής υποχρέωσης, η οποία δεν επηρέαζε τον μισθωτικό χαρακτήρα της σύμβασης. Σε όμοιες παραδοχές κατέληξε και ο Άρειος Πάγος (βλ. εδώ), που απέρριψε την αίτηση αναίρεσης της μισθώτριας, επιλύοντας αμετακλήτως τη σχετική διαφορά.
Συμπέρασμα
Μία σύμβαση μπορεί να κρύβει κινδύνους για τα συμφέροντα των συμβαλλομένων, που δεν είναι ορατοί ή προβλέψιμοι κατά τον χρόνο κατάρτισης. Ως εκ τούτου, η αποτελεσματική προάσπιση των συμφερόντων των μερών μιας σύμβασης εξαρτάται σε σημαντικό βαθμό από την προσεκτική κατάστρωση του περιεχομένου της, έργο που βαρύνει τους νομικούς συμβούλους των συμβαλλομένων. Η αποφυγή συμβατικών ασαφειών, που ενδέχεται μελλοντικά να λειτουργήσουν ως θρυαλλίδα ανατροπής της συμφωνίας, αποτελεί ένα προληπτικό μέτρο προάσπισης των συμφερόντων των μερών. Στο μέτρο δε που, παρόλα αυτά, μια αντιδικία δεν μπορεί να αποφευχθεί, η κατάστρωση της ορθής στρατηγικής αποτελεί το κλειδί για την επιτυχή έκβασή της.
