Απαλλαγή Εγγυητή σε Σύμβαση Μίσθωσης

Legal Insight

Απρίλιος 2021

Γιώργος Ψαράκης, ΜΔΕ, LL.M., PgCert

(αναδημοσίευση από taxheaven.gr)

Περίληψη: Σταχυολόγηση των λόγων απαλλαγής του εγγυητή σε σύμβαση μισθώσεως, ιδίως στις περιπτώσεις που ζητήθηκε η εγγύηση των εκπροσώπων/μετόχων κεφαλαιουχικής μισθώτριας εταιρείας προς εξασφάλιση καταβολής του μισθώματος. 

Τυχαίνει αρκετές φορές να απαιτείται από τον εκμισθωτή η παροχή εγγύησης από ένα τρίτο φερέγγυο πρόσωπο για την καταβολή των μισθωμάτων. Τούτο συμβαίνει ιδίως όταν έχουμε μισθωτή κεφαλαιουχική εταιρεία (ΑΕ, ΕΠΕ, ΙΚΕ) και άρα δεν γεννάται προσωπική ευθύνη των εταίρων/μετόχων στην περίπτωση που καταστεί η εταιρεία υπερήμερη. Στις περιπτώσεις αυτές, αρκετές φορές, ζητείται η εγγύηση του βασικού μετόχου ή του Διαχειριστή/Διευθύνοντος Συμβούλου ώστε αν τελικώς δεν πληρωθούν ορισμένα μισθώματα, υπόχρεος προς την καταβολή αυτών να μην είναι μόνο η εταιρεία αλλά και οι «ιδιοκτήτες» αυτής, μέτοχοί της, ή οι εκπρόσωποί της. 

Όταν καταρτίζεται η σύμβαση μίσθωσης η μισθώτρια εταιρεία και οι μέτοχοι αυτής ευελπιστούν ότι ουδέποτε θα υπάρξει θέμα με την πληρωμή του μισθώματος. Έχοντας ούτως ή άλλως αναλάβει το επιχειρηματικό ρίσκο, επενδύοντας τα κεφάλαιά τους, θεωρούν μια «μικρή υποχώρηση» τη θέση της προσωπικής τους εγγύησης χάριν της εταιρείας τους. Ενδεχομένως πράγματι να μην ανακύψει ανάγκη επίκλησης αυτής της εγγύησης και όλα να βαίνουν ομαλώς. Ωστόσο τα προβλήματα γεννώνται όταν η μισθώτρια εταιρεία καταστεί αφερέγγυα και παύσει να εξοφλεί τις υποχρεώσεις της, συμπεριλαμβανομένων και των μισθωμάτων. Στην περίπτωση αυτή ο εκμισθωτής θα στραφεί όχι μόνο κατά της μισθώτριας εταιρείας, που ενδεχομένως να στερείται αξιόλογων ελευθέρων βαρών περιουσιακών στοιχείων, αλλά και κατά του εγγυητή/εγγυητών. Ποια η θέση σε αυτή την περίπτωση του εγγυητή και ποιες οι δυνατότητες άμυνάς του; Σταχυολογούμε με βάση τις υποθέσεις που έχουμε χειριστεί και τη νομολογία τις εξής ενστάσεις απαλλαγής (γενικά για τα ζητήματα απαλλαγής εγγυητή βλ. εδώ):

1. Ένσταση Ελευθέρωσης Εγγυητή

Κατά το άρθρο 862 του Αστικού Κώδικα «ο εγγυητής ελευθερώνεται εφόσον από πταίσμα του δανειστή έγινε αδύνατη η ικανοποίησή του από τον οφειλέτη». Η πρόβλεψη της εν λόγω ένστασης στηρίζεται στον παρεπόμενο αλλά και επικουρικό χαρακτήρα της εγγύησης. Όπως αναφέρεται σχετικώς «πράγματι, συμφέρον και καθήκον του δανειστή είναι εν προκειμένω η ικανοποίηση της απαιτήσεώς του, κατ' αρχήν από την περιουσία του οφειλέτη και μόνον επικουρικώς από την περιουσία του εγγυητή». Προβολή της εν λόγω ένστασης μπορεί να λάβει χώρα και όταν, μεταξύ άλλων, ο εκμισθωτής, γνωρίζοντας ή πάντως αγνοώντας από ελαφρά ή βαριά αμέλεια την επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης του μισθωτή και την απουσία κάθε ελπίδας για ανάκαμψη, αμελεί για μακρό χρονικό διάστημα να στραφεί δικαστικά ή να εγγράψει εμπράγματα βάρη κατά αυτού υπολογίζοντας ως βέβαιη και μόνη πηγή είσπραξης τον αμέτοχο στην φάση αυτή εγγυητή. Ενισχυτικώς εξάλλου προς το πταίσμα του εκμισθωτή δρα και παραβίαση της σχετικής υποχρέωσής του ενημέρωσης του εγγυητή σχετικά με πιθανή μεταβολή προς το δυσμενέστερο της προσωπικής και περιουσιακής κατάστασης του μισθωτή η οποία περιήλθε, ή όφειλε να περιέλθει, σε γνώση του. Τούτο μάλιστα ιδίως όταν ο εγγυητής δεν μετέχει de facto ή μέσω έννομων σχέσεων στην επιχείρηση του μισθωτή και άρα δεν μπορεί να έχει ιδία γνώση εκ των ενόντων (τούτο φυσικά θα σπανίζει στην περίπτωση των εγγυήσεων μελών Δ.Σ. ή εκπροσώπων της μισθώτριας, εκτός κι αν η αφερεγγυότητα προέκυψε μετά την αντικατάστασή τους στη διοίκηση της εταιρείας).

Εκδόθηκε μάλιστα πρόσφατα η υπ΄ αριθμ. 1052/2021 απόφαση του Εφετείου Αθηνών (την οποία χειρίστηκε συνεργάτης του γραφείου μας) η οποία και δέχτηκε ισχυρισμό εγγυητή περί ελευθέρωσής του από την ευθύνη του λόγω εφαρμογής του άρθρου 862 του Αστικού Κώδικα. Αρχικά κρίθηκε ότι κατέστη αδύνατη η ικανοποίηση της εκμισθώτριας εταιρείας από την μισθώτρια καθότι «αποδείχθηκε ότι η πρωτοφειλέτιδα μισθώτρια εταιρεία περιήλθε σε οικονομική αδυναμία και κατέστη αναξιόχρεη, γεγονός που οδήγησε στη λύση αυτής…». Στοιχεία που χρησιμοποιήθηκαν για να αποδειχθεί η εν λόγω αδυναμία ικανοποίησης ήταν τα αρνητικά ίδια κεφάλαια, η διενέργεια κατάσχεσης εξοπλισμού από τρίτους δανειστές και τελικώς η λύση της μισθώτριας εταιρείας. Έπειτα, έγινε δεκτό ότι η εκμισθώτρια εταιρεία είχε μπροστά της όλες τις ενδείξεις που θα της επέτρεπαν να αντιληφθεί την επερχόμενη αδυναμία πληρωμών εκ μέρους της μισθώτριας. Κρίθηκε χαρακτηριστικά ότι «ενόψει όλων των ανωτέρω η ενάγουσα αν και μπορούσε, συνεκτιμώντας και την προηγούμενη συμπεριφορά της πρωτοφειλέτιδας μισθώτριας, να προβλέψει την επερχόμενη οικονομική της αδυναμία, από αμέλεια παρέλειψε να απαιτήσει την άμεση είσπραξη των οφειλόμενων μισθωμάτων, επιπλέον δε, όπως προεκτέθηκε, εν αγνοία του εκκαλούντος εγγυητή, παρέτεινε την προθεσμία εξόφλησης των τριών πρώτων οφειλόμενων μισθωμάτων, με αποτέλεσμα η οφειλή να αυξηθεί στο ανωτέρω ποσό». Τέλος έγινε δεκτό ότι αν η εκμισθώτρια εταιρεία κινητοποιούνταν σε χρόνο προγενέστερο, δηλαδή έγκαιρα, θα μπορούσε να ικανοποιήσει τις απαιτήσεις της και να μην στραφεί τελικώς κατά του εγγυητή.  Το σχετικό χωρίο της απόφασης αναφέρει τα εξής: «αποδείχθηκε ότι η ικανοποίηση της ένδικης απαίτησης σε βάρος της πρωτοφειλέτιδας ήταν αρχικώς δυνατή, δεδομένου ότι κατά τον χρόνο που έγιναν ληξιπρόθεσμα και απαιτητά τα ένδικα μισθώματα, η τελευταία διέθετε ικανή προς τούτο περιουσία. Ειδικότερα διέθετε μεταξύ άλλων κινητά πράγματα (γραφεία, ντουλάπια, καναπέδες, καρέκλες, βιβλιοθήκες, τραπεζάκια, συσκευές τηλεφώνου, οικιακά είδη, οικιακές συσκευές, συσκευές τηλεφώνου, πληκτρολόγια, ηλεκτρονικούς υπολογιστές, οθόνες Η/Υ, ηχεία Η/Υ, εκτυπωτές, φωτοτυπικά μηχανήματα, μηχανήματα επεξεργασίας ξύλου, εργαλειοθήκες, εργαλεία μηχανουργείου και βαφείου, ημιτελή σκάφη, μηχανές σκαφών, ταχύπλοο σκάφος κλπ)…». Το αποτέλεσμα ήταν η απαλλαγή του εγγυητή από οφειλή ύψους άνω των 120.000 ευρώ (για περισσότερα περί της ένστασης ελευθερώσεως βλ. εδώ). 

2. Ένσταση περιορισμένης χρονικά ή ποσοτικά εγγύησης

Ενδέχεται ο εγγυητής να ανέλαβε την ευθύνη για μέρος μόνο της κύριας οφειλής (μερική εγγύηση) ή μέχρι ορισμένου ποσού (εγγύηση ανωτάτου ποσού). Επίσης ενδέχεται να ανέλαβε την εγγύηση για καθορισμένο χρονικό διάστημα. Δηλαδή στην τελευταία περίπτωση, όχι για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης και τις τυχόν ανανεώσεις της αλλά για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα ή για την αρχική μόνο συμφωνηθείσα περίοδο. Είναι, ωστόσο, πολλές φορές ζήτημα ερμηνείας της σύμβασης εγγύησης αν αυτή καλύπτει όλη τη χρονική περίοδο της σύμβασης μισθώσεως συμπεριλαμβανομένης και της περιόδου συμβατικής ή εκ του νόμου παράτασής της. Π.χ. με την υπ’ αριθμ 163/2015 απόφαση του Αρείου Πάγου κρίθηκαν τα εξής:

«Στη συνέχεια το Εφετείο, δεχόμενο ότι ανέκυπτε ζήτημα ερμηνείας του επίμαχου όρου 12.2 της συμβάσεως κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, προέβη στην ερμηνεία αυτού ως εξής: "Η αληθινή βούληση των συμβαλλομένων κατά την κατάρτιση και τροποποίηση της ένδικης μίσθωσης ήταν ο όρος αυτός να ισχύει μόνο κατά τη διάρκεια του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, δηλαδή αυτής των έξι ετών, χρόνος ο οποίος όχι μόνο εξ υποκειμένου … […] Αλλά και a contrario από τον προαναφερθέντα γενικό 3.3 όρο περί αναπροσαρμογής του μισθώματος που την προβλέπει και για την περίπτωση της αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης συνάγεται η μη ισχύς του επίμαχου όρου στην περίπτωση τέτοιας παράτασης την οποία προέβλεψαν οι διάδικοι και παρά ταύτα δεν διέλαβαν οτιδήποτε σχετικώς στον όρο 12.2. Κατ' ακολουθίαν και εφόσον η εναγόμενη κατήγγειλε την ένδικη μίσθωση μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου δεν κατέπεσε υπέρ της ενάγουσας η εγγύηση των 100.000.000 δρχ. (όπως αναπροσαρμόστηκε κατά τη διάρκεια της μίσθωσης) ούτε γεννήθηκε από τη σύμβαση αξίωσή της για αποζημίωση ίση με 10 μηνιαία μισθώματα». Επομένως ιδιαίτερη σημασία έχει η διατύπωση της σύμβασης εγγύησης, οι λέξεις και φράσεις που χρησιμοποιήθηκαν δηλ. και το πλαίσιο μέσα στο οποίο η εγγύηση δόθηκε, ώστε να μπορέσουμε να ερμηνεύσουμε την πραγματική βούληση των μερών.  

3. Έλλειψη ευθύνης για αποζημίωση χρήσης

Σε περίπτωση που η σύμβαση μίσθωσης καταγγελθεί ή παρέλθει ο χρόνος διάρκειάς της, ο μισθωτής δεν οφείλει πλέον μίσθωμα αλλά αποζημίωση χρήσης (η οποία αποζημίωση ισούται με το συμφωνηθέν μίσθωμα). Επίσης γίνεται δεκτό ότι η σύμβαση της εγγύησης πρέπει να ερμηνεύεται στενά και σε αμφιβολία υπέρ του εγγυητή. Περαιτέρω, η εν λόγω αξίωση του εκμισθωτή για την αποζημίωση χρήσης, είναι μεν αξίωση η οποία στηρίζεται σε προϋπάρχουσα σύμβασης μίσθωσης, έχει όμως ως βάση όχι τη σύμβαση αυτή, αλλά το γεγονός της παράνομης κατακράτησης του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης και την, εξ αιτίας της παράβασης αυτής, προκύπτουσα υποχρέωση αποζημίωσης. Κατά συνέπεια, στην περίπτωση που ο εγγυητής εγγυήθηκε για τις υποχρεώσεις του μισθωτή, οι οποίες απορρέουν από τη σύμβαση της μίσθωσης και κυρίως για την εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος, όχι όμως και για τις υποχρεώσεις που απορρέουν εκ του νόμου, όπως η προαναφερθείσα αξίωση αποζημίωσης χρήσης, η οποία γεννάται μετά τη λήξη της μισθωτικής σύμβασης, δεν ευθύνεται για την τελευταία αυτή υποχρέωση του πρωτοφειλέτη-μισθωτή έναντι του εκμισθωτή (βλ. ενδεικτικά υπ΄αριθμ. 711/2019 Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης). 

4. Απόσβεση Εγγύησης λόγω Ανανέωσης Σύμβασης Μίσθωσης

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 851 Αστικού Κώδικα, ο εγγυητής ευθύνεται για την εκάστοτε έκταση της κύριας οφειλής. Αυτό είναι συνεπές με τον παρεπόμενο χαρακτήρα της σύμβασης εγγύησης σε σχέση με την κύρια οφειλή, έχει δε την έννοια ότι ο εγγυητής ευθύνεται για την εκάστοτε έκταση, ήτοι ύπαρξη και αντικείμενο, της κύριας οφειλής εφόσον, όμως, αυτή δεν επαυξάνεται με μεταγενέστερη συμφωνία δανειστή και πρωτοφειλέτη. Έτσι, για παράδειγμα ο εγγυητής δεν υποχρεούται από συμφωνία μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή – στην οποία δεν συμβάλλεται– για συντόμευση της προθεσμίας εξόφλησης του χρέους, καθότι στην περίπτωση αυτή έχουμε επαύξηση της ευθύνης του χωρίς να έχει συμφωνήσει ο ίδιος σε αυτό. 

Απαλλαγή του εγγυητή, επίσης, επέρχεται στην περίπτωση που εκμισθωτής και μισθωτής επιχειρούν την τροποποίηση της κύριας σύμβασης μίσθωσης σε τέτοιο βαθμό, ώστε να τροποποιούνται ουσιώδεις όροι αυτής. Τέτοιος όρος λ.χ. είναι εκείνος που αναφέρεται στο είδος των εκατέρωθεν οφειλόμενων παροχών. Είναι δε πρόδηλο, ότι επί αλλαγής ουσιωδών όρων στη σύμβαση μίσθωσης, δεν υφίσταται πλέον απλή τροποποίηση υπάρχουσας σύμβασης, αλλά κατάρτισης νέας, με αναπόδραστο αποτέλεσμα την απαλλαγή του εγγυητή λόγω απόσβεσης κύριας ενοχής και τη μη ευθύνη του, ως μη συμβαλλόμενο μέρος – τρίτου για την καταρτισθείσα νέα. 

Έτσι λοιπόν εφόσον σε τροποποίηση της σύμβασης μισθώσεως τροποποιηθούν βασικοί όροι της αρχικής σύμβασης τότε η εν λόγω τροποποιητική δεν μπορεί να θεωρηθεί απλή συνέχιση της αρχικής μίσθωσης, αλλά πρόκειται σαφώς για εξ αρχής καινούργια σύμβαση με συμφωνία για τα ουσιώδη και κατά τα λοιπά με πιθανόν παραπομπή στους όρους της προηγούμενης. Η παραπομπή αυτή – αν περιέχεται στη νέα σύμβαση- προφανώς γίνεται χάριν συντομίας, με αποτέλεσμα η τελευταία αυτή σύμβαση να αποτελεί όντως ανανέωση της αρχικής, αντικαθιστώντας την εξ ολοκλήρου. Και εφόσον στην νέα σύμβαση δεν τεθεί η υπογραφή του εγγυητή, ο τελευταίος δεν δεσμεύεται πλέον από την εγγύησή του  (λόγω απόσβεσης της αρχικής ενοχής).

Π.χ. στην υπ’ αριθ. 766/2004 απόφαση του Εφετείου Πειραιώς κρίθηκαν τα εξής: «Από το περιεχόμενο του από 19-1-1999 ιδιωτικού συμφωνητικού αποδεικνύεται ότι δεν επήλθε αναγκαστική παράταση αλλά μόνον ανανέωση της σύμβασης μισθώσεως που είχε συναφθεί με το από 15-1-1996 ιδιωτικό συμφωνητικό, αφού τροποποιήθηκαν βασικοί όροι της αρχικής μίσθωσης, όπως η διάρκεια το μίσθωμα και το δικαίωμα της μισθώτριας να αποχωρήσει από το μίσθιο, χωρίς την υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων μέχρι τη λήξη της μισθωτικής σχέσης. Ανανέωση της εγγυητικής ευθύνης της ανακόπτουσας δεν επήλθε διότι η συγκατάθεση της προς τούτο με συναίνεση η έγκριση θα έπρεπε να γίνει εγγράφως (βλ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου ΑστΚωδ κάτω από το άρθρ. 439 σημ. 4) και από το από 19-1-1999 ιδιωτικό συμφωνητικό αποδεικνύεται ότι η ανακόπτουσα δεν είναι συμβαλλόμενη σε αυτό και δεν το έχει υπογράψει. Συνεπώς αφού η απαίτηση της καθ ης η ανακοπή, δεν γεννήθηκε μέσα στο χρονικό διάστημα από 1-1-1996 μέχρι 31-12-1998 για το οποίο η ανακόπτουσα εγγυήθηκε τη καταβολή των μισθωμάτων αλλά μεταγενέστερα αυτού, η ανακόπτουσα έχει ελευθερωθεί».

5. Ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος (άρθρο 281 Αστικού Κώδικα)

Τέλος, ενδεχομένως να μπορεί να προβληθεί εκ μέρους του εγγυητή και η ένσταση της καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος (άρθρο 281 Αστικού Κώδικα). Αν και η εν λόγω ένσταση είναι ιδιαιτέρως δύσκολο να γίνει δεκτή, γιατί απαιτείται συνδρομή προϋποθέσεων που συνήθως δυσχερώς συντρέχουν, σε ορισμένες περιπτώσεις δίνει τη λύση. Έχει για παράδειγμα γίνει δεκτό σε σχετική δικαστική απόφαση ότι η αναμονή του εκμισθωτή μεγάλου χρονικού διαστήματος για να λάβει μέτρα είσπραξης κατά του μισθωτή, θεμελιώνει την ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος στο πρόσωπο του εγγυητή, όταν ζητηθεί από τον τελευταίο η καταβολή της διογκωμένης πλέον οφειλής. Παρατίθεται χωρίο από την εν λόγω απόφαση: «Με τον τρόπο όμως αυτό, ενώ δηλαδή η απαίτησή της ήταν επισφαλής και χωρίς να διαπιστώσει εάν μπορεί να εξασφαλίσει την απαίτησή της από τον πρώτο εναγόμενο, αφού μπορούσε να προβλέψει την οικονομική του αδυναμία, συνεκτιμώντας την προηγούμενη συμπεριφορά του, ενώ η αρχική οφειλή ανερχόταν μόλις σε ποσό 3.687,96 ευρώ, επέτρεψε με την παράλειψή της να καταγγείλει την ένδικη σύμβαση μίσθωσης και να ενημερώσει τους λοιπούς εναγόμενους, να διογκωθεί στο ποσό των 71.532,00 ευρώ. Η συμπεριφορά αυτή της ενάγουσας πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 281 ΑΚ, αφού καταχρηστικά και παραβιάζοντας την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη αγνόησε την οικονομική αδυναμία του πρώτου εναγομένου και αδιαφόρησε για τα επιζήμια σε βάρος των κληρονόμων του εγγυητή αποτελέσματα, επιλέγοντας καταχρηστικά να ικανοποιήσει την ένδικη απαίτησή της, με συνέπεια η ανωτέρω ενάργεια να καθίσταται ιδιαίτερα επαχθής για τους εν λόγω εναγόμενους» (υπ’ αριθ. 3018/2016 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης).